如今网上不少人抱怨买房亏了钱 2021年买房的人 如今房子大多都半价了

有人房子价值200万，如今仅值100万。首付60万，贷款140万。现在若把房子卖掉，可能连剩余贷款都还不清。

当然了 楼市和股市相似 有人买房赔钱 就有人买房赚钱 实现资产翻倍

除了买房的时机很重要，个人认为买对好房子也很重要。

内行人常讲，买房得避开“穷人房”。要坚持“近2远3”原则。这既是经验之谈。更是经数据验证的生存法则。

从而买到既保值又适宜居住的好房子

“近2远3”：地段决定80%的房产价值

所谓“近2”，指的是靠近地铁以及靠近学校。厦门推行房票政策4个月。这一政策撬动了购房资金100.3亿元。还消化了新房31.7万㎡。其中位于地铁1公里内的楼盘。其成交占比高达65%。

原因很简单：地铁缩短通勤时间，提升生活便利性。

北京海淀学区房每平方米均价达10万。它比同区域非学区房贵53%。家长为了让孩子能够读名校。宁愿多花300万去买“老破小”房子。

“远3”意味着要远离工厂。还要远离菜市场。也要远离主干道。以深圳为例。主干道旁住宅噪音平均超标20分贝。且房价比同区域低15%。

工厂周边PM2.5浓度超过国家标准两倍。二手房挂牌周期长达18个月。即便降价10%，仍然难以脱手。

菜市场看起来便利。但实际上会滋生蚊虫。还会产生异味。武汉有个小区。因为紧挨着菜市场。二手房成交价在三年里跌了25%。

“穷人房”的三大雷区：买了就砸手里

第一类：小产权房和回迁房。

小产权房法律风险高，其占全国住房存量的12%，然而交易纠纷率却超过30%。2024年，广州有个小产权房小区，因违建被强拆，300户业主血本无归，打维权官司一打就是三年。

回迁房表面上价格低廉。然而实际上却潜藏着质量方面的隐患。郑州有一处回迁房交付之后墙体出现了开裂的情况。维修基金存在着高达2000万元的缺口。业主无奈只能自己掏钱。房价直接下降了一半。

第二类：老旧房和边缘资产。

房龄超过20年的老房子 电路老化引发火灾的占比达到35% 维修成本平均每年1.2万元

上海内环有一套60㎡的老破小。它挂牌两年了。即便降价40万。却仍然无人问津。而隔壁的次新房。均价涨了8%。

三四线城市远郊的楼盘更是陷入“负资产”境地。河北某县城房价出现大幅下跌，从每平方米8000元降至4500元。该县城库存去化周期极长，长达38个月。中介人员直接表示，就算白送都不会有人要。

第三类：法拍房和扬灰层。法拍房看似捡漏，实则隐患重重。

2024年全国法拍房流拍率为42%。杭州有一处法拍房，原房主欠债500万。买家入住后，遭到债主堵门。最终，该法拍房七折转手，买家仍亏损80万。

9至11层被称为“扬灰层”，此说法已被辟谣。不过实测数据表明，该楼层的PM2.5浓度比低层高出18%。其呼吸道疾病发病率增加了12%。并且该楼层房价涨幅比中高层低5%。

内行人的选房公式：数据不会说谎

流动性的重要性超过价格。一线城市核心区域的房产成交周期仅为30天。三四线城市远郊楼盘的成交周期超过200天。

北京西城的学区房在挂牌当日就有10组客户前去看房。东北某地级市的新房均价为6500元每平方米。该地区房屋挂牌半年却没有一笔成交。

使劲薅政策羊毛。南京“鑫青贷”把首付压低至15%。深圳对非户籍社保要求从5年缩减到2年。这些红利窗口期一般只有1至2年。

厦门房票用户平均节省了40万购房款。然而政策只执行了4个月就收紧了。

品质决定抗跌能力。在2025年的时候。一线城市改善型住房成交占比达到58%。总价500万以上成为主流。

上海内环的新房，层高被强制规定为3米，得房率在80%以上，开盘仅28秒就全部售罄。而郊区的楼盘，即便降价15%，依然卖不出去，库存去化周期长达24个月610 。

普通人一辈子或许就买一两套房。一旦选错一次，半生积蓄就没了。要记住三条铁律。一是近地铁和学校是底线。二是远离噪音和污染是刚需。三是避开法律和质量雷区是保命。

数据不会说谎。北京地铁周边的房子，十年间上涨了百分之三百。而工厂附近的住宅，却下跌了百分之二十五。深圳带有学位的次新房，转手时溢价百分之五十。回迁房却降价百分之三十，无人愿意接手。

在楼市分化的时代 “躺赚” 已经成为过去 如今 “选择” 才是最大的杠杆 与其抱怨房价高 不如用内行人的眼光 把每一分钱都花在关键之处