2019年上半年地产成交报告

7 月 4 日发布了《2019 年上半年全国 40 城新建商品住宅成交报告》。此报告表明，在 6 月份，40 个具有代表性的城市中，新建商品住宅的成交面积与上一个月相比增长了 8%，与去年同期相比增长了 3%。

今年上半年，40 城的成交面积与去年同期相比下降了 0.3%。从总体情况来看，今年上半年不同城市之间的分化较为明显。呈现出这样的态势，一线城市是同比增长的，增长幅度为 38.9%；二线城市是同比下降的，下降幅度为 0.4%；三四线城市也是同比下降的，下降幅度为 8.9%。

这 40 个典型城市包含 4 个一线城市，分别是北京、上海、广州、深圳。还有 18 个二线城市，分别是苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、郑州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、兰州、合肥、宁波。徐州是 18 个三四线城市之一。

研究员进行了分析。上半年，40 城新建住宅的成交面积同比略微下降。主要原因是，一线城市以及部分热点二线城市在今年 3、4 月份出现了小阳春的行情。而大部分去年成交较为火热的三四线城市则一直处于走弱的态势。其中，一线城市因为连续两年成交量都比较低迷，现在已经开始企稳并出现了反弹。3 月成交量增长存在诸多偶然因素，像入学政策、公积金政策以及信贷政策发生了变化。然而，这些需求很快就得以释放，难以形成“大气候”。在此之后的 3 个月，市场交易情况并不理想。与 3 月 1.61 万套的二手房成交数量相比，4 月降至 1.44 万套，5 月降至 1.38 万套，刚刚过去的 6 月更是降至 1.18 万套。业内感叹，一线城市即便真有“小阳春”，也难“入夏”。

从具体城市方面来看，上半年成交面积同比有增长的城市有 20 个。在这些城市中，增速排在前 5 名的城市分别是北京、珠海、中山、福州和宁波。它们的同比增速分别是 131.7%、110.5%、104.2%、96.3%和 84.5%。在这五个城市里，北京去年上半年的成交量同比下降了 57.4%，基数比较低，所以今年上半年的同比增速是最高的。中山是粤港澳大湾区城市，今年政策的出台带来了一定的利好，其成交量同比增速较高。

珠海是华南的海滨城市，吸引了众多北方人前来过冬、养老、工作以及定居。并且与海南相比，因为珠海距离广深以及港澳较近，所以其生活便利的优势更为显著。在港珠澳大桥通车以及《粤港澳大湾区发展规划纲要》公布之后，珠海的楼市进一步变得火热。

成交面积同比下跌的城市有 20 个。其中，跌幅居前 5 位的城市依次为：汕头，跌幅 46.6%；金华，跌幅 36.5%；扬州，跌幅 36.4%；舟山，跌幅 35.1%；惠州，跌幅 31.6%。这五个城市均属于三四线城市，这充分表明三四线城市在经历了去年的火热行情之后，市场已经明显降温。

楼市成交出现分化，这种分化传导到了土地市场上。上半年，杭州的土地市场十分亮眼，武汉的土地市场也十分亮眼，苏州的土地市场同样十分亮眼，合肥的土地市场十分亮眼，南京的土地市场十分亮眼，天津的土地市场十分亮眼，这些城市都是热点城市。

7 月 3 日，南京下半年的首次土拍得以顺利进行。南部新城有 1 幅地，燕子矶新城有 1 幅地，城中玄武区有 1 幅地，紫东地区有 1 幅地，江浦三桥有 3 幅地，这 7 幅地全部成交，总价为 240.3 亿元。

南部新城 G32 地块历经 129 轮报价，被金茂地产以 51.5 亿元竞得，其楼面地价达到了一定金额/平方米。城北燕子矶 G37 地块，起拍价为 31.5 亿元，出让面积达 7 万多平方米。经过 59 轮竞价，华侨城以 37.3 亿元将其拿下，溢价率为 18.41%，楼面价为一定金额/平方米。

最近三四线城市相对低迷，经分析可知，在此情况下，房地产企业将更多资金投入到一二线城市，这是一二线土地市场升温的主要原因之一。同时，随着户籍制度改革力度不断加大以及都市圈建设的推进，二线城市将成为未来落户的重点。所以，这些城市也必定会成为开发商投资的重点。

分析人士称，一二线城市的调控政策较为严格。然而，对于房企而言，为了能够提升销售额，它们依然会选择集中拿地。

上半年不同城市的情况分化较为明显。一线城市呈现出反弹的态势；二线城市趋于稳定；三四线城市则出现了降温的情况。

价格倒挂盘过后，南京楼市即将进入买房市场？！

今年上半年，楼市呈现出平稳发展的态势。不同城市之间出现了分化的情况，其中三四线城市的降温较为明显。从上半年楼市的整体情况来看，可以用“整体降温，局部火热”这八字来总结，并且两极分化的现象愈发明显。

据不完全统计，南京上半年有 105 个盘进行了开盘，共 167 次。其中 40 次开盘后房源全部售罄，而有 48 次开盘的去化量不足 5 成，还有 6 次开盘到现在一套都没卖出去。某些都市圈的项目开盘将近半年，仅仅卖出了 2 套，情况十分惨淡。

从具体分布方面来看，这些去化受阻的楼盘具有以下几大共性特点：它们汇聚在特定的板块；缺乏实际的利好来给予支撑；一二手房价几乎不存在倒挂现象。然而，由于受到市场客源分流的压力，以及企业内部需要回笼资金的需求，部分楼盘无奈之下只能“断臂求生”，它们硬着头皮咬牙出货，尝试去试探市场的温度，但实际上它们的未来依旧充满担忧。

江北

超三分之一的楼盘去化量未达到五成！在这些楼盘中，南京呈现出两极分化的典型板块，此板块就在江北。可以说它是南京楼市中出货的关键所在，一共有 27 盘进行了 39 次加推，出货量达到了 9257 套，创造了 2019 年上半年该板块上市量的最高纪录。

上半年江北楼市呈现出多点开花的态势。连一向显得“高冷”的核心区板块都有大量房源进入市场。房源量突然增多，这就意味着买房人能够有更多的购房选择。楼市从卖房市场转变为买房市场，很多房企的日子变得越来越艰难。从楼盘的去化结果来看，情况可以说是有苦有乐，并不均衡。到现在为止，去化不超过 5 成的开盘所占比例超过 35%。

雨山路板块、桥北板块、老山板块，这些区域内的规划配套目前尚未成熟。同时，部分楼盘定位为改善型，这使得置业门槛较高。而且产品存在同质化严重的问题，价格也不具备竞争力。这些因素导致多个楼盘的去化较为困难。

雨山路

今年，江北的开盘情况几乎都集中到一起了！某楼盘的置业顾问无奈地表示。在其他相对优势不那么突出的板块内，楼盘的去化成为最为重要的难题。尤其是雨山路板块，几乎处于“内忧外患”的境地。从内部来看，多盘入市且产品同质化，导致客群被分流；从外部来看，核心区多盘集中爆发，几乎把想要在江北置业的买房人都吸引走了。

桥北

桥北某盘在 4 月 24 日开盘推出 66 套房源，其精装的平均价格为 2.85 万/㎡。从当前的网房数据方面来看，上传了 24 套数据，已经销售出去的占 3.6 成。

分析可知，价格是导致项目去化困难的主要因素。当下，在该区域内，二手房价大致处于 1.9 万/㎡到 2.7 万/㎡之间，然而该项目的新房均价却为 2.85 元/㎡，完全不具备任何优势。

从板块方面来看，目前在桥北区域内只有一条地铁 3 号线可供依靠。同时，该区域的居住人口数量很大。这就导致了在出行方面，开车时会出现拥堵的情况，而乘坐地铁时则会人满为患。

老山

明发香山郡位于老山板块，6 月 5 日开盘推出 84 套房源。从开盘到现在已经过去了一个多月。目前，网房系统中连 1 套成交数据都还没有上传。

另外，林景象山墅院位于老山，在 6 月 17 日加推了 44 套别墅房源。目前上传了 13 套认购数据，去化还不足 3 成。整体而言，老山板块目前的居住配套情况一般，并且没有地铁可以通行。其主要优势在于老山等自然环境。其次，片区内大多是高端别墅盘，或者产品的面积段比较大，总价高，这些因素在很大程度上缩减了置业的客群。

江宁

有盘开盘已经 2 个月了，去化达到 3 成。江宁在以前可以被称作是刚需的置业热门区域，然而在近两年来，随着万元盘逐渐从市场中退出，江宁正在慢慢地撕掉“刚需”这一标签。

此前世茂梦享家有近 1.4 万人争抢 80 套房子，中签率仅仅为 0.6%。然而在今年上半年，江宁这边有 3 家万元盘进入市场，其中只有 1 家楼盘售罄，另外 2 家楼盘的去化成绩都在 3 成左右，并且这些楼盘主要分布在横溪、湖熟等板块。

这些楼盘价格优势较为突出，然而它们距离主城较远，所以倒挂空间比较有限，这就使得购房者的热情不高。

城东

6 盘的去化量不到一半，区位成为了硬伤！城东上半年的出货量主要集中在仙林、青龙地铁小镇、龙潭新城、麒麟、汤山等板块，这些板块的出货量不算多，一共加推了 17 次。其中有一半的开盘，其销量在 5 成以下。从整个区域来观察，热盘主要集中在仙林（具有倒挂优势）和青龙地铁小镇（具备学校优势）这 2 个板块，几乎每次开盘都会售罄。其余新兴板块起步不久，配套还未成熟，并且地理位置较远，这些因素使得板块的认知度较低，吸引的买房人数量也不多。

城南

孤掌难以发出声响！岱山有楼盘去化达到一成！城南上半年仅有 6 家楼盘推出货物进入市场，尽管货量不多，然而去化成绩大体上都较为出色。其中翡翠天际、绿城深蓝、中海城南公馆等楼盘都在开盘当天售罄，但是处在岱山板块的某一楼盘去化成绩较为普通，售卖了大半个月，才去化一成。

岱山

岱山某盘在 6 月 22 日开盘推出 215 套房源，其均价为元/㎡。距离开盘已经过去了很长时间，大约大半个月。目前上传了 23 套数据，去化的比例约为 1 成。

项目所在的岱山板块处在河西南岸。目前片区内有多个纯新盘尚未入市，所以该项目无法仅凭自身力量挑起市场热度。就像河西南板块那样，多盘一起发展，热度迅速上升，而岱山目前还处于发力的阶段。未来当区域配套落实，多个新盘集中入市时，这个板块或许将会迎来新的爆发期。

麒麟

蓝光黑钻公馆在 4 月 22 日开盘，推出了 424 套房源，销许均价为某元/㎡。从网房数据方面来看，自开盘至今已经过去了 1 个多月的时间，上传了 218 套数据，去化的比例达到了 5 成。

麒麟一直是需求的重要区域。然而，随着有轨电车、S6 宁句线、荔枝广场等配套陆续得以落实，新房房价曾一度冲高至 3 万/㎡，“脱离刚需”的意图较为明显。但周边老小区数量众多，二手房报价约为 2.5 万/㎡。目前，该片区尚未形成价格倒挂的现象。另外，多项切实的利好目前仍处于规划阶段。

都市圈

大城市的“扩散效应”使得主城边缘板块的身价迅速提升，吸引了许多投资客的到来。南京都市圈曾经掀起过一阵置业的风潮。然而今年，南京主城的房源大量爆发，分流了都市圈的客群，区域内的房企日子变得更加艰难，房子普遍难以销售出去。上半年，都市圈的出货量虽然很大，但是将近一半的楼盘的去化成绩令人担忧。从分析来看，少数“特优生”楼盘的去化成绩较为突出，比如空港新都孔雀城、平澜府等，这些楼盘基本上在开盘当天就能全部售完。而多数楼盘由于地理位置较为普通，配套设施也比较薄弱等因素，所以它们的去化成绩较为一般。

六合

六合板块的云梦尚品在 6 月 9 日开盘并推出 147 套房源。从开盘到现在已经过去了 1 个月。目前已经上传了 2 套认购数据。去化的比例约为 1 成。

云梦尚品处在六合区程桥街道。项目周边有小学，还有农贸市场等。然而，从该项目所在地到六合中心区雄州的直线距离为 10 公里。其位置较为偏僻。

从倒挂的角度来看，依据链家的二手房数据可知，当下周边二手房的均价处于 7000 - 9000 元/㎡这个范围。此价格远远低于云梦尚品的新房价，不具备优势，并且这也是项目去化困难的一个重要原因。

高淳

高淳楼市遇冷较为明显。在 30 次开盘中，有 10 次去化不到 5 成。甚至有楼盘到现在 1 套都还没卖出去。从今年开盘的数据可以看出，高淳远离城区的楼盘去化成绩不太好。一方面是距离地铁比较远，另一方面是距离城区较远，导致生活配套缺乏。比如美临香逸，上半年共开盘 2 次，推出了 120 套房源。从网房的最新数据来看，目前还没有上传任何相关数据。该项目处在高淳经济开发区附近，周边没有大型的商业配套。从交通角度来讲，距离 S9 号线高淳站的步行距离大概是 4.4 公里。

溧水

从整个溧水板块的情况来看，楼盘去化的冷热状况差异明显。空港新城新都孔雀城凭借南外学区以及位置等方面的利好因素，几乎每次开盘都能售罄。然而，有一个楼盘开盘近半年，仅仅卖出了 2 套。卧龙湖风情小镇在 1 月 18 日开盘，推出了 456 套房源，销许均价为某一价格，但到目前为止，也只卖出了 2 套。

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