我是星叔，我在全国范围内是资深的房产投资专家，是你觉得相见恨晚的买房军师，到目前为止已经为 5000 人提供了买房的最佳解决方案。星叔和其他自媒体不一样，不会遮遮掩掩，让你摸不着头脑！星叔属于实战派，只会给你说最有用的操作和建议。

关注“星叔房谈”的微信公众号后进入知识星球进行提问，以下这些精选问答内容是来自“星叔房谈”的知识星球。

您好，老师，我是昆明的用户，属于刚需。去年我在北京路延长线的万科金域水岸以按揭的方式购买了一套 126 平的 4 房，3 月就要交房了。我有两个小孩，大的在俊发盛唐城读 3 年级，小的今年要上幼儿园。我在火车北站上班，我爱人在人民东路上班，现在我们租房住在盛唐城。目前没有老人帮忙。想想交房后，每天在家、学校和上班地之间奔波，实在担心时间会被浪费，也没有人接送孩子。再想想如果继续租房，3 年下来，房租又是一笔不小的开支。而且金域水岸附近的幼儿园收费比较高。目前我手头还剩 20 万，想咬咬牙再借一点钱，在火车北站与人民东路附近买一套 40 至 60 万左右的老房子，过渡一下，还是继续租房呢？我关注了一下周边的房子，都太贵了，超出了我们家的能力。请老师指点，谢谢老师！

方案一是不建议选择老破小。原因之一是居住体验不佳；原因之二是买入后再转手困难，资金会被相当于被套牢。根据你的情况，建议去淘二手的电梯次新 2 房或者小 3 房。太老的房子不要购入，要把房龄控制在 10 年以内，用于过渡使用。

方案二是继续租房过渡，待新房交房后将其出租，用房租相互抵消。很多人由于是刚需自住住房，可能会有一个心理难点，即不愿意将其出租。如果是这种情况，那么房租加上房贷的压力就会比较大。但如果愿意将住房出租，这个方案就是可行的。

星叔，打扰您了。广州天河南二路六运六街的房子值得投资吗？这房子楼龄是 92 年的，有点旧，单价 4 万多还带学位，算得上是老破小了。目前比较担心的是房子还没供完就变成危房了，那该怎么办呢？要是拆迁还好，要是不拆迁，会不会就砸在手里了呢？投资房产需要注意些什么呢？

买房用于投资不能靠赌博。因为每一笔投入都是上百万的资金。既然已经知晓这种老旧破旧且面积较小的房子风险较高，那就不应该让自己往这个坑里跳。

一般而言，当下投资房地产需通过长线投资才可始终保持不败；而短线投资房地产的话，有时会因经济衰退而致使全线崩塌。不过依据风险与收益对称的原理，在可能获得较高收益的同时也会伴有较大风险。倘若完全凭借自有资金购置房产，要是房屋无法及时变现，投入的资金便会被牢牢套住。房产投资的成本比较高，它的投资收益需要经过比较长的时间来检验，所以不应该草率地去做这件事。

而我们在房产投资中应该注意以下几点：

做好自身资金实力的分析评估，同时做好房地产市场的分析评估。因为房地产投资需要大量资金，若自身资金不足或筹资能力欠缺，就不宜进行投资。要进行市场分析，以防盲目投资。投资买房需着眼于市场的供求关系，要观察市场需求和价格走势，从而找准投资时机。

选择好房地产投资的品种。品种主要包含商铺、写字楼和住宅。一般不建议购买商铺和写字楼。投资住宅具有更安全、升值更稳定以及流动性更好的特点。

要考虑得全面。要对该项目开发商的实力进行考虑，要对地点进行考虑，要对周边环境进行考虑，要对房型进行考虑，还要对物业管理等方面的问题进行考虑。

要考虑好怎样进行投资操作。投资房地产时，最常见的一种方式是通过以租养贷。怎样把房产出租出去，怎样找到合适的租户，怎样按时收取房租，这些都成为投资者所关心的问题。

具体详见内部资料《实战！炒房各流派秘密赚钱的诀窍？》

提问：星叔，现在出手买房是否合适呢？是否需要等到今年过后再观望一下呢？房贷利率有可能会下降吗？首付勉强能够筹齐，但是感觉现在买房的贷款压力比较大。

没必要进行等待。对于刚需自住的人来说，最好的时机就是在有了首付之后尽快上车。并且，利率在年后不会下降。

很多人在买房时，会考虑首付能否凑够的问题，以及今后几十年每年需要偿还的房贷。首付难主要体现在年轻人需要自己凑首付，而他们刚上班，收入有限，可能还要租房子，所以能存下来的钱就更少了。

房价不断上涨带来成本增加，常常是还没凑够首付，房价就又涨了。所以在这种情况下，购房者凑首付的困难是比较大的。

但如果真的想要买房下决心，选个总价低的房子也是可以实现的。

买房最难的在于下决心。要下决心说出自己要买房，还要下决心选择一套小一些且远一些的房子，不要那么追求一步到位，这种在取舍之间的决心才是买房过程中最为艰难的。

购房者往往为了一个不切实际的购房目标，就会错过一段买房的机会。

我在昭通市的乡里工作。在昭通市里有两套房子，其中一套已经装修好了，另一套还未交房，并且没有贷款。最近昆明的房子市场很火热，我想把昭通的房子卖掉，凑个首付去昆明买一套房子。一方面，昭通的二手房不太好卖，同一个小区里，售楼部的房子卖 6500 元，而我的房子 5500 元都没人要。另一方面，我又担心昆明的房价会发生变化，而且我对昆明也不熟悉，不知道该在昆明哪里买房子比较好。请星叔指导，如何在昭通以高价卖房，又如何在昆明以低价买到性价比高的房子。昆明的房子打算 10 年内不住，可能用于养老或者孩子长大后去昆明发展。现在孩子读初一，不知道是买住房还是买公寓暂时用来出租。目前手上没有现金，要买的话必须等卖房或者等工资慢慢凑够首付，现在很纠结，不知道是现在就卖房子买，还是等一两年凑够首付款再买，因为收入稳定，每月可以存款 1 万元。谢谢星叔

昆明的城市能级比昭通高。投资建议是往昆明发展，因为昭通的房子卖不出好价钱，其根本原因是昭通的城市能级太低。城市决定了房子的价值，所以建议大家投资尽量往高能级的城市走，因为能级越高，房子将来的价值就越大，投资回报率也越高。

学习我们知识星球内部资料，了解如何快速卖房。我不建议你通过慢慢攒工资来凑首付，因为这样时间太长，赶不上房价上涨的速度。在昭通的房子能出手就尽快出手，把资金拿到昆明站位比长期持有昭通更好。下一波行情到来后，昆明会先吃到涨幅。只买住宅，不要买公寓。你每月工资稳定，在昆明买一套好地段的房子进行投资并长期持有，同时配合出租，未来的价值一定会更大。

请星叔给予指点，我在郑州的情况是更倾向于投资而非自住，目前面临着两个选择，难以做出取舍。

南四环的碧桂园名门时代城是精装修的。西三环的汇泉景悦城是毛坯的。

觉得碧桂园的位置有点太偏了，景悦城的容积率高达 5.6 。现在很纠结，不知道该怎么选择。容积率太高，会成为选房的关键因素吗？内心更倾向于景悦城的地段和配套设施，只是对其容积率比较介意。请叔叔帮我指点迷津，非常感谢！

还有一个疑问。去年我在老家县城的一个商场订了一个商铺，交了 3 万定金，每平方 13 个平方。看了很多叔的帖子和内部资料后，觉得好像入错了。那边又说不能退。现在是损失点定金呢，还是冒险入手呢？请您帮忙指点一下，非常感谢！

买房投资最重要的是地段，这一点需要强调三遍。不要把重心放在户型、容积率、朝向等方面。如果是纯自住，就可以多关注这些方面。

商铺能做起来的情况很少。在考虑商铺是否可买时，除了要关注位置和人流量，运营商的能力最为重要。通常情况下，租售比在 5%以上的商铺是可以入手的。商铺的主要逻辑是收租，如果达不到这个标准，就会亏本。而且，商铺后期的交易税费较高，不容易出手。

你这个还是在县城商铺，我不是很看好，想办法转给别人。

具体详见知识星球内部《哪种类型的房产比较确定能赚钱呢》

福建泉州人口有 870 万，房子均价还不到 2 万。该城市的人均 GDP 以及增速连续二十年都是省内第一，那么对于这个城市的潜力，你是如何看待的呢？

人口方面是可以的，数据方面也没问题。只是城市的能级存在不足，在省内的地位也不是很高。福建的地形多山，各个城市之间的差异较为显著。

只有获得省内支持的城市才能脱颖而出，这方面厦门就是典型。

泉州这样的城市仅有城市内部的居住需求，其房价仅仅具备居住属性，投资价值并不是很大。

提问：星叔您好。我已结婚但还未生育，目前在北京工作。我和我丈夫都没有北京户口。我办理了天津集体户口，正在考虑在天津投资买房。买房的目的是投资和落户，房子不自住。我本人名下在河北石家庄有一套大三居，贷款为 7k，未来可能会自住，目前不考虑出售。我现在有二套指标，有 70w 首付的资金。星叔您有没有好的楼盘可以推荐呢？了解西青的招商公园和社会山，发现它们的首付都比较高。不清楚后期的升值空间到底怎样？还有北辰的碧桂园中骏天寰，情况如何呢？另外，如果想把手中的钱利用起来，在这种情况下该如何进行投资呢？谢谢。

回答:天津整体来说还不错，投资角度看，天津优于石家庄。

石家庄作为省会城市，从长远来看买房不会亏损。然而，河北省的存在感相对较弱，其流量被北京和天津所吸引。因此，石家庄适合自住购买，但在投资方面，我并不是非常看好。

天津的经济规模相对较大，就像瘦死的骆驼比马大一样。它至少是一个直辖市，从未来的发展趋势来看，其房价等涨幅大概率会跟随着北京的步伐。

子弹有 70 ，再加上二套的话，选择性较为有限。要是想让资金利用率达到最大化，就可以进行 jlh 操作，这样就能腾出一个首套房票。在天津，比较看好南开和河西，还有西青的李七庄，南开的学府街以及水上公园街，河西的梅江、陈塘庄，以及津南新梅江等。

提问：星叔你好，请问怎么用0首付，或是低首付买房，谢谢！

具体在知识星球内部有相关分享，名为《0 首付+0 月供 到底该怎么玩》。

星叔你好！沈阳于洪新区有一套二手房叫顺丰新未来，面积 56 平，朝向为南，位于二楼，总价 28 万。我现在手中仅有 34 万现金，第一套房的房贷已经还清，每月工资剩余 2000 元。我想投资这套第二套房，不知道是否合适？

小户型不适合投资，因为会浪费房票，其升值空间较为有限。并且由于面积小，能接盘的人也不会太多。所以建议面积控制在 2 房或者小三房，通过配合出租来减轻还贷的成本。具体情况可详见知识星球内部的《投资住宅为什么选 90 - 110 平的三房》。

星叔您好，麻烦帮忙分析一下：廊坊安次区有一套 88 平的两室楼房。这套楼房是 2013 年买入的。现在手里有将近 15 万现金。小区原本是电地暖，现在要改水地暖。开发商给每户赔偿 200 元每平米，让户内自己进行改造。大多住户在过完年后就会开始砸地进行重新装修。

准备换一套三室房，现在已经把房子挂出去了。目前还没有买家前来咨询。（安次这边的人都清楚我们小区的情况。）年后大家都开始进行装修和折腾，这会不会导致房子卖不出去呢？3. 北辰香麓和狮子城丁香园，哪个小区的品质和环境会更好呢？

回答：1.房子有瑕疵，建议尽快出手，进行置换。

买房的原则是尽量少付首付，多去贷款。因为随着通货膨胀的发生，债务会随着时间的推移而被稀释。之后要积蓄力量再去购买第二套房子。

3.相比更看好狮子城丁香园，保值升值能力更强一些。

星叔。询问北辰淮兴园和荔丰花园附近，包括滨海新区的万科海港城、辛庄、波士顿、首创城该如何选择？非常感谢。

回答：选筹抓住核心点:

第一板块发展潜力

第二地铁沿线或者未来有规划

第三周边商业配套 ,学区对比

买房是一项金额达上百万的投资行为。这需要我们认真细致地去对待，通过筛选的方法来挑选出更优质的楼盘，从而实现稳健的收益。

如何买到市场价8折的笋盘？详见知识星球内部资料。

资金有 50 万，刚从泉州出来，目前还没有工作。如果找到工作，月收入大概在 6000 到 8000 元。需要租房子和生活，所以不敢把资金全部用光，担心压力太大。最近特别想购买一套小房子用于自住，以后结婚时还可以当作自己的婚前财产。福州和无锡这两个地方都可以考虑，因为两地都是没有医社保和户口的双外人员。

向星叔求助，近期我感到很迷茫。不知道是否应该购买，若要购买的话该怎么做呢？这两个城市的限购问题该如何操作？年底贷款是不是会无法获批？并且我没有流水，是不是会很难获批呢？是购买新房还是为了节省租金而购买二手房呢？分别有哪些楼盘值得推荐呢？

快速方法有 54 大法以及找人代持。我们可以在知识星球的内部资料中进行学习。

福州目前市场属于静淡市，无锡市场也属于静淡市。房价在短期内不会有很大的浮动，所以不用太过着急。我建议你先把城市方向确定好，接着尝试进行人才落户，之后再去找一份工作。等这些事情逐步稳定下来之后，再慢慢地去买房。对于刚需首套的人来说，优先选择摇号限价的新房，并且可以慢慢地去摇号。

我有一套房子，正在犹豫是否要卖掉。我打算把卖房的钱投入到其他投资渠道。这套房子有机场联络线的规划利好，其中包括张江科学城站，距离大约三百米。然而，这条线要到 2024 年才会通车。一般来说，地铁通车后房价会增值多少幅度呢？是否值得继续持有呢？谢谢！

不要卖掉。张江科学城站所在的地方潜力很大。我对张江看好。我对孙桥看好。我对广兰路看好。我对唐镇组团看好。

未来张江会成为浦东房价的一极。如果你通过其他渠道无法获得每年稳定在 8%以上的收益率，那么根本就不会被考虑换仓。

就算一定要卖房，也等到今年底再说，今年上海会有小涨行情。

房地产注定只有小部分人能够获利。我们处在大部分人的前面，亲自教导你从无到有地实现千万资产的积累。有许多人给我留言并提出问题，然而星叔的精力是有限的，无法对每一个问题都进行解答。

请大家关注“星叔房谈”的微信公众号。接着进入知识星球进行提问，在知识星球中会有问必答，并且还会赠送价值元的内部资料。同时要注意，重要信息仅在知识星球进行发布。

提供选盘方面的专业意见，进行砍价操作，协助办理贷款，突破限购限制等，全程对买房进行指导。为你私人订制最契合你的房产投资方案，让你比他人更快一步达成财富自由。

扫描下方二维码即可进入。目前已有 2000 多名会员加入了。该活动即将恢复原价，并且越早加入，价格就越便宜。

知识星球内部资料：

《人生第一套房一定要赚钱》

《普通投资者适合哪个流派呢》

《投资为什么要选择新盘和次新盘》

《哪种类型的房产比较确定能赚钱呢》

《城乡结合部，你不知道的价值洼地》

《投资为什么是住宅而不是公寓或商铺》

《为什么只有一二线城市才有二手市场》

《投资住宅为什么选90-110平的三房》

《一二线城市买什么房子才能赚大钱》

《真伪笋盘，我们到底该如何区分》

《房产投资中如何挑出最赚钱的板块》

《房产裂变，一套变两套，两套变四套》

《破限购代持方法+如何完美规避风险》

《下一轮房产大涨周期什么时候到来》

如果你也喜欢星叔的问答内容，请点击右下角的“在看”，谢谢