我是星叔，我在全国范围内是资深的房产投资专家。我就像是你相见恨晚的买房军师。到目前为止，我已经为 5000 人提供了买房的最佳解决方案。星叔和其他自媒体不一样，不会遮遮掩掩，让你摸不清头脑。星叔属于实战派，只会给你说最有用的操作和建议。

关注“星叔房谈”的微信公众号，然后进入知识星球进行提问，以下这些精选问答内容是来自“星叔房谈”的知识星球。

星叔，昆山现在是否可以购买呢？近期房价出现下滑，大概在什么时间节点会重新开启上涨通道呢？

从昆山的土拍价格去看，短期内可能会被套住。预计在 2 到 5 年的时间里会有下一波行情。在这种情况下，需要坚守长线。

今年查看全国各大城市的房价走势图，其走势大概率呈现为一条不高不低、处于稳定状态且难以再有明显变动的横线。

现在投资房产最需要的品质之一是，在信息不完整之时，能够理清自身的思路，并且把握住底层的规律。

楼市不太可能出现 10 倍的暴击机会。然而，对于一线和二线城市而言，在未来的一二十年里，能够获得 2 倍到 3 倍的收益，我对此是非常有信心的。

具体可在知识星球内部的精华文章《下一轮房产大涨周期什么时候到来》中查看

提问：星叔0首付买房是怎么操作的？

回答：详见知识星球内部分享《0首付+0月供到底该怎么玩》。

提问：南京和天津放开了限购政策，您对此有何看法？我打算在济南东部片区购置一套学区房，您了解哪些学区比较好呢？

并没有全面放开，只是在局部进行了调整。南京六合区属于郊区，是以人才引入为名义而放松的，这对主城区的影响并不大。

天津在两个科技园实施，其主要目的是招商，并非刺激房地产。

无论是局部还是以其他名义，都会对房地产市场产生影响，这一点政策制定者是非常清楚的。正因如此，他们才会小心翼翼。

3、这种政策的回调在现在的市场情况下，在很多城市都有必要。

不管以什么名义。因为调控目的是“稳”不是“降”。

当下市场因猛药而高涨后被砸下来，现在已冷却，需要通过回调来达到“稳”的效果。“稳地价、稳房价、稳预期”是我们的目的。

4、我觉得明年上半年，还会有更多的二线城市一点点回调政策。

但是，市场不会因为回调就立刻变得火热。其一，政策一直处于监控状态。

一是未来市场的预期有所改变，原因在于大的发展条件发生了变化。二是主流声音不会觉得放开就会出现暴涨的情况。

一是此前一轮限购在 2014 年放开。二是放开后并没有出现大涨的情况。三是 2014 年反而成为上一轮周期的低点。

从上一轮效果也能看出来，预期稳住后限购的刺激有限。

6、首付比例与利率的调整，才会真正对市场的需求产生影响。

现在看，这方面仍没有放松。限贷比局部放松限购影响更大。

另外推荐山大附中。在汉峪这个地方，周边的三盛楼盘、华皓楼盘以及绿城楼盘等几个楼盘都能够就读。

提问：叔能不能说一下54大法落户具体操作？有什么影响？

回答：54大法破限购方案，详见知识星球内部分享。

提问：星叔你好！正在苦恼该怎么办，你就出现了~

我与我老公现今居住在湖北咸宁。家中有两个小孩。我们卖掉了一套武汉的房子，在当地较好的学区以全款的方式购买了一套房子。我老公是本地的，拥有两栋带门面的私房，这些私房位置都很好，都处于出租状态，一年大概有 12 万的收益。我们在武汉还拥有一套房子，该房子贷款 65 万，目前处于出租中，每月无需操心房贷。我们还有两套写字楼，贷款还有 23 个月就可以结清，每月的月租为八千。卖房款目前还余下 60 万。不想贷款，感觉钱太少，不知该如何投资。只要价格合适，任何地方都可以加以考虑。因为不会去居住！并且现在很多地方都实行了限购政策，恳请您给予指点和帮助。

你好，子弹 60。我建议你把重点放在武汉建仓。不过建仓需要贷款。你不想贷款，从投资角度来看，这种想法是不正确的。全款买房首先没有杠杆，后期利润无法放大。只有一定的负债才能抵抗通货膨胀，资产是有弹性的。

咸宁仅仅是四五线城市，其未来的潜力不是很大。不建议大量资金投入在咸宁。如果是纯投资的话，建议尽量向更上游的城市发展。当资金充足时，深圳加武汉这样的一二线城市的投资组合打法最具价值。

现在在大连熟食品附近有一套 99 年的东西向房子，想要置换中山或高新的新房或次新房，价格在 180 万以内，对此有什么建议呢？

回答：大连面临着省内和省外的竞争困境。

省内明显就是要做强省会沈阳。

省外的情况来看，整个东三省的经济状况比较疲软，并且难以找到比较好的经济增长的突破口。

由于大连的房价并不便宜，有个地方甚至超过了四万，

大连的房价增长潜力结合这样的基本面来看，并不是在二线城市中最大的。

建议大连买房不要过多考虑投资属性，以自住舒适为主。

把仓位控制在三套以内。

在这里买房。一种方式是寻找有稀缺海景作为支撑的片区。例如中山高新园区那一带，其海景是很不错的。

另一种是找产业园区，比如软件园那里都还行。

大部分房子的价格在 2 到 3 万，价差难以拉开，所以可以选择购买房龄新一些的房子。

您好，星叔，我对房产方面完全不了解。如今哈尔滨正在进行新区的建设以及自贸区的相关工作，那未来它会有发展吗？在其附近投资买房是否靠谱呢？我总觉得它发展不起来。倘若您认为可以投资的话，那么重点应该在哪些地方买房呢？谢谢。

回答：自贸区泛滥，要看给什么实际利好。

判断一个区有没有前途，只需要判断一点:

zf有没有给钱！

投资我不看好！

提问：位于福建福州。福州的房子用于纯投资是否可以入手呢？大家都说三四线城市的房价会突然下降。对此该如何看待呢？

回答：这种三四线房子没有升值潜力，投资不入。

三四线城市进行棚改，确实去除了一批库存。棚改使得房价有所上涨，这种房价上涨给居民带来了紧迫感。很多身边的朋友都积极地加入到了购房的大军之中。

因为没有产业支柱，所以未来房价没有上涨的势能。并且由于没有人口流入，转手时更是没有人愿意接盘。

房子卖不完，人才留不住，这共同证明了三四线城市以短期非常规需求来支撑房价上涨是难以持续下去的。

而且，目前大部分三四线城市的房价已经接近顶部。房价收入比被拉伸到极为危险的程度，居民的消费力被强行挤压。

今后很长一段时间，市场消费能力会处于低迷状态。这种低迷状态对于人口基数小的城市来说，影响会非常大。

现阶段不要有在三四线投资房产的想法。因为人口在流失，那些无法被消化的库存，就已经注定了三四线房价会下跌的命运。

三四线城市的刚需还没有养成购买二手房的习惯。那么，你投资的房子将来会由谁来接手呢？

部分三四线城市靠近一二线。这些城市区位优势依然存在。需求面能够继续承接溢出效应。所以房价相对较为安全。

年轻人尽量去周边最好的城市发展，

接下来是二线城市崛起的阶段，城市发展所带来的红利能够促使你更快地积累财富。

而现在准备在三四线买房的人，纯刚需就没办法了。

如果不着急的可以静下心来等待时机，避开高峰。

请问，上海刚拿到房票的刚需首套房购房者，手里有六个钱包约一百万左右。现在楼市处于降温状态但未降价，那么什么时候买房合适呢？适合购买哪里的房子呢？我个人觉得应该购买靠近外环的老破小，恳请老师给予指点，谢谢。

关于买房的时机。在任何时候，我们都会感觉房价很高。在房地产市场里，似乎很难成功抄底，就好像成功抄底是一种不存在的情况！房价和你总是有着紧密的联系，如果你不买房，那么就只能为别人房子的高房价支付费用。

最好做好两手准备。其一，积极参与限价新盘的摇号，由于限价的缘故，一手房目前比二手房更为便宜；其二，可以依据一手房的限价标准，大胆地与二手房的房东进行议价。

砍价属于一门技术，在知识星球的内部资料《二手房砍价技巧篇如何砍价 50 万》中有详细介绍。

3、关于区域(环线)选择，个人不支持"外环内老破小"。

当然，由于不了解家居人口的情况。100 万首付，总价预算大约在 280 万左右。目前外环边的价格已回落到 4 万左右。在这种情况下，选择小两房是合适的。

可以看看奉贤，还可以看看青浦沿线。奉贤区域内配套已经成熟。青浦沿线则期待大虹桥的发展。当然，环境不错的嘉定也值得关注。

星总您好，我想请教一下。我坐标在上海，子弹有 120，因为年纪大了，所以贷款年数只能是 10 年，我有首套资格，是投资性质的。请星总给我一些建议，谢谢。另外，我想问问地铁 11 号线昌吉东站附近的上海派新盘是否可以考虑，再次感谢。

上海的规模很大。未来只要有全国性的行情，无论行情大小，上海都肯定不会错过。所以购买上海的房产一定能上涨。不过，上海的劣势在于其基数比较高，这会对房价的涨幅产生影响。

现在的时机适合买入。在全国行情清淡的情况下，上海的行情已经接近底部，这个楼盘可以加以考虑。

你好，老师！我很欣赏你的智慧，并且一直在关注你。我目标的城市是重庆，但是我的资金不是很多，有一种无从下手的感觉。我想请教老师，我是该买新房还是二手房呢？我希望周期能够短一点，因为二手房后续出租以及出手可能会比较麻烦，而新房等待的时间又太久，存在很多不确定因素。那么怎样选择会比较有效率和效益呢？感谢老师帮忙指点目标方向。可以考虑在地势平坦且环境较好的西永或者大学城，您觉得这样如何呢？是茶园好呢，还是巴南好呢？请老师多给些建议，也可以推荐一些好的楼盘。谢谢老师。

回答：感谢关注！重庆如果首付预算有限，只能买远郊，

几个地方，按优先级排列，龙洲湾>茶园>大学城。

如果在巴南买，不应过多考虑与市中心的距离，更应该靠近地铁，

龙洲湾一带，这一区域之后的接盘者，很大程度上是会到龙洲湾去生活和发展的。

应该尽可能以龙洲湾为中心选筹。

现在重庆房价静淡，不用太着急买，可以慢慢淘二手次新。

如何买到市场价8折的笋盘？详见知识星球内部资料。

提问：现在房价这么高，该拿存款买房吗？

回答：房子如同商品，现在物价各方面都在涨，房子也会涨，

但现在形势不会像之前3年翻倍涨，趋势是慢慢上涨，

所以房子不仅保值，守长线升值也是大概率。

一个人致富的手段不是投机，而是眼光和头脑，

机会是给少数人的，放长线钓大鱼的道理，我想大家都懂。

虽然房产赚钱效应在下降，但是综合看当下的各类投资渠道，

对于广大老百姓来说，房产，依然是比较好的保值资产。

因此，对于那些要追求资产保值的人，是可以选择房产的。

但是，还是那句话，买对的房子，千万别闭着眼睛瞎买！

对于存钱和囤房这个问题，无论从哪方面去考量，囤房在各方面都比存钱更有优势。

郑州航空港区现在是否值得入手呢？据悉大使馆已经规划，新机场也已规划，高铁也已规划。

回答：郑州现在是低谷，当前市场正在筑底之中，

目前能买到一个很不错的抄底价格，然而买入之后未必会迅速涨起来。倘若你的资金比较充裕，那么现在可以考虑进行买入操作。

郑州比较稳的区域是郑东和金水北，成长性好的是常西湖。

航空港区的投资标签是高风险高收益，因为价格比较低，

现在这个价格买入几乎没什么风险，

我认为它不太可能成为郑州发展的主要方向。即便大使馆和机场入驻此地，也难以带来很强的产业带动作用。

港区可以进行购买，然而需要保持良好的心态。它的逻辑在于价格相对较低，倘若出现预期发生改变的情况，或者迎来大行情，其涨幅可能会比一般的板块要高。但依据目前的这个趋势来看，涨幅仅仅是大盘的平均水平。

提问：星叔好，请问买二手房如何做到首付3成？

买第二套房时，若想将其操作成首套房，是可以做 2 改 1 的。其具体的操作方法在知识星球的内部进行分享。

提问：星叔，你对无锡的房价有何看法？滨湖的房价太贵，我买不起。是该买梁溪呢，还是买新区的太科院，亦或是锡东呢？另外，对于一个中间户，如果其北侧是走廊，且没有天井，这些房子是否可以购买呢？走廊的意思是走廊紧紧挨着房子的北侧，厨房以及北侧房间的外边直接就是走廊。

无锡是值得长期看好的。我对市中心的梁溪区很喜爱，也很看好运河板块以及东边的高铁东站板块。太湖新城的规划很不错，然而价格过于昂贵，从投资的角度来看，不建议去追高。

单从房产投资收益角度来说，首选城市，次选板块，再次是品牌。

城市50分，板块30分，品牌10分。

这三条做好，领跑80%的房产投资竞争者。

最后的所谓户型、楼幢位置、楼层、朝向以及价差等方面，将它们叠加在一起，最多也就只能算 10 分。

但往往是，更多的投资者把重点精力放在了这10分上。

详见知识星球内部精华文章《哪种类型的房产比较确定能赚钱呢》

房地产注定只有小部分人能够赚钱。我们处于大部分人的前面。我们会手把手地教你从 0 开始实现千万资产的积累。有很多人给我留言并提出问题，然而星叔的精力是有限的，无法对每一个问题都进行解答。

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知识星球内部资料：

《人生第一套房一定要赚钱》

《普通投资者适合哪个流派呢》

《投资为什么要选择新盘和次新盘》

《哪种类型的房产比较确定能赚钱呢》

《城乡结合部，你不知道的价值洼地》

《投资为什么是住宅而不是公寓或商铺》

《为什么只有一二线城市才有二手市场》

《投资住宅为什么选90-110平的三房》

《一二线城市买什么房子才能赚大钱》

《真伪笋盘，我们到底该如何区分》

《房产投资中如何挑出最赚钱的板块》

《房产裂变，一套变两套，两套变四套》

《破限购代持方法+如何完美规避风险》

《下一轮房产大涨周期什么时候到来》

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