新世纪大道有一个楼盘。2016 年该楼盘均价为 4850 元/平方。2017 年涨到 7000 元。2018 年飙至 9800 元。2019 年上半年是带装修状态，现在是毛坯，价格为 7500 元，销售情况平平。

这楼盘完全可以代表这几年的北海楼市：大起大落、快涨急跌。

后市的情况如何呢？如果没有出现通胀贬值这种情况，那么今年下半年北海的房价肯定会继续下探。

土地供应信号传递可能有异常

新冠疫情并非房价下跌的根本缘由，它仅仅是偶然出现的一个促使房价下跌的因素。若要真正弄清楚房价下跌的原因，就应当先将疫情因素搁置在一边。

影响房价的基础因素，首先是土地供应。

上表显示，北海近年的土地供应情况并不显得过分。甚至给人一种“土地供应不足”的感觉。然而，为什么房价没有上涨反而下跌了呢？

北海目前在建在售的楼盘，有很多是在多年前就拿到土地的。像彰泰红树湾、雅居乐金海湾、东投海玥府海玥台、冠山海、银滩天玺、茂业新城、中电海湾国际、强盛城市海岸等等，这些楼盘数量不少。北海这些年来已经出让的土地，到底还有多少尚未被开发？恐怕就连官方也不是很清楚。

其次，北海住宅用地的潜在供应量大得惊人。

城东在 2018 年发布了 20 幅土地的征收预公告，这些土地面积总计 1.1 万亩。随后，为新欧鹏教育城预留了 1500 余亩土地，快速建设了 4 所公立中小学和 1 所医院，还安排了 2 个大型拆迁回建区。由此，城东呈现出大规模的房地产开发态势。

其它片区的情况如何呢？金融小镇的用地接近 800 亩；名人小镇有 4000 亩的规划；银基文旅涉及 1.1 万亩；海洋之心签约了 260 亿；新营文旅签约了 88 亿；恒大养生谷签约 100 亿。

当然，并非所有项目都能顺利推进。然而，这些消息集中地出现了，在这样的潜在信号的冲击之下，房价究竟该如何涨呢？

冯家江东岸的规划情况如何？很多人都怀有好奇心。在上星期，也就是 4 月 20 日，市地产交易中心给出了部分答案。它在近期的土地出让计划中进行了透露，表明冯家江东岸准备出让 254 亩的住商用地，并且这些用地又将用于商品房开发。

在上周，地产交易中心通过登报公告的方式，中止了银滩东区一幅 145 亩住商用地的挂牌出让。中止这件事本身不是问题，而问题在于那一片区域原本又是商品房开发的。

所以说，北海房地产“有大规模的土地潜在供应量”，这足以使房价呈现疲软态势。在这两年中，北海出让的住宅用地常常以底价成交，其原因也并非十分复杂。

楼市库存急剧增加

2016 年到 2018 年期间，北海新增上市的住宅有一定数量。在同一时期，卖出的住宅也有相应数量。两者相减，净消化的库存也有一定数量。这个成绩令人欣喜，当时北海积压了很久的一手房库存得到了明显的消化。

2019 年到 2020 年期间，北海新增住宅有一定数量。然而，在同一时期，仅仅卖出了较少的套数。这样一来，就净增了库存套数。仿佛在一夜之间，就好像又回到了过去，回到了解放前的那种状态。

楼盘库存急剧增加，新冠疫情对其造成了冲击，这不仅没有起到缓解作用，反而使情况更加糟糕，还能有什么别的情况呢？

更何况，二手房更倒霉。

北海的楼市以异地购房为绝对主力。异地购房从买入开始，到卖出结束。这个特征使得这个城市的二手房挂牌量和库存量都会非常大。但从上图能够看出，二手房成交量在快速下跌。

库存、库存、库存。

城市口碑需要切实塑造

上面说的都是供应问题。

买方也有困惑。

异地购房对口碑极为在意。2016 年北海推行购房补贴这一举措直接对楼市起到了刺激作用。4000 多元的房价让很多北方人感到意外。就在那一年的冬天，河北等地出现了极为严重的雾霾。在这种情况下，北海的买房人大量涌入。因此，在 2017 至 2018 年期间，北海一共卖出了一定数量的房子。

然后，严重的雾霾过去了，买房的热潮也有所减退。众多因房价下跌而心情不爽的业主，对于在北海买房这件事，要么避而不谈，要么将其作为抱怨的话题。

北海楼市缺买房人吗？

不缺。

东北的买房人、西北的买房人、华北的买房人、西南的买房人、中原的买房人以及东部沿海的买房人，消化这个楼市是很轻松的。并且，北海目前的房价完全可以说是实惠的，不存在买不起的情况。

但为什么量价齐跌？

归根到底，口碑淡了。

4 月 23 日，北海被列入“十大美好生活城市”。4 月 6 日，北海被选入“2020 十大最具投资吸引力城市”。去年 12 月 9 日，北海获得首批“中国避寒宜居地”的称号。

北海好像很热衷于这些称号。也是，有总比没有的好。

2016 年到 2020 年期间，北海的一手房和二手房加起来一共卖出了 20.4 万套房子。外地的业主们现在还在高兴地向他人介绍北海吗？这么大的一个群体，他们的口碑难道不比那些称号更有价值吗？

北海每年都宣称有众多“候鸟”老人来北海租房居住。这些老人住了一两年之后还会再次过来租房居住吗？

假如这个城市的空气很清新，环境很清爽，生活很便利，出入很方便，让人有宾至如归的感觉。假如在这个城市，买房的人直接就变成了买房的介绍人，那么房价还会如此下跌吗？

如何群策共力打造城市口碑，拷问着这个城市。

北海房价的涨跌问题，最终要看北海人对北海城的建设情况。例如，候鸟小区出行是否能更便捷？周边的生活环境和社交环境能否更丰富？