这篇文章是年前的文章进行补发。现在威海的老房价有明显跌幅。多层 56 楼的跌幅尤其明显。次新房的抗跌表现较好。次新房的关注度明显更高。

目前威海的楼市情况是，无论是价格区间方面，还是户型结构方面，亦或是地理位置方面，威海二手房的可选性都比新楼盘要明显高很多。主要原因在于威海在售的新楼盘数量极少，并且户型和楼层都不是很齐全。从 2017 年 9 月开始实施限售，到 2020 年正好是三年限售的时间段，这意味着在未来 1 到 2 年里，威海二手房市场将会有更多的房源进入。

所以，在接下来的威海楼市中，尤其是威海市区这一范围，或许会是以二手房为主导的市场。既然是这样，那我们就全面地去研究一下与二手房相关的各个方面吧。

首先，关于威海二手房交易过程与注意事项

核实房产信息

房产证所有者与“房东”的身份证是否一致，以及是单独所有还是夫妻共有等情况。对于夫妻共有的房子，在交易过程中，需要房东夫妻双方都到场，这一点具有重要性。

威海二手房交易税费

90 平以下的房子，契税是 1%；90 平以上的房子，契税是 1.5%。增值税约为 4.76%，房证过 2 年就可以减免。买方只需承担契税这一项，但很多时候卖方不愿意承担增值税，也就是行内所说的大税。到底是买家承担还是双方共同承担，需要双方进行沟通，并且要把沟通好的结果写入合同。如果房证满五年且是唯一住房，卖方的税费可以减免。如果通过中介进行交易，买卖双方都要承担 1%的中介费。

交易过程

看房，接着进行谈价，然后签订房屋买卖合同，同时支付定金等先期环节。要重点关注合同中的相关事宜，尤其要留意涉及家具、家电、税费、打款日期等方面的声明。

贷款买房时，买卖双方需前往银行进行面签，且夫妻双方都要到场。接着，拿着银行的审批前往房管局办理过户手续。房管局核实相关情况后，买方将首付支付给房东，同时缴纳相关税费。之后，房管局会给出房产证领取单，一份交给银行，一份自留。随后，银行会将款项放款到房东账户，而买方则开始进行按揭还款。

全款买房时，双方需携带相关材料前往房管局办理相关过户手续。在一切核查完毕后，到缴税这一步时，要向房东支付房款，同时进行缴税和办理过户的操作。需注意，这两个环节是可以同时进行的。之后，房管局会给出房产证领取通知单，买方需等待 3 - 7 个工作日后领取房证。

最后，买卖双方核实物业费、水电气费等一些后续问题。

其次，关于威海二手房小区情况

开头已提及，当下处于限售到期的时间窗口，并且也是众多楼盘集中交房的时期。像之前较为热门的一些房子，有华润湾九里四期、华发九龙湾三期、龙悦国际、天泽府、九龙明珠、威高七彩城、恒大海上帝景二期、阳光海上城等。另外还有一些次新盘小区，如金猴圣海名居、万象城、逸品康城等。

具体得看位置呢。在威海市区内，像经区、高区、环翠老城区这些地方，次新房的价格和同地段新房是一样的。而老房子的价格大多都在某个价位左右。经区的次新房数量比较多，高区的次新房数量比经区少一些，环翠老城区基本上都是老房子。

二手次新小区，先不考虑户型。仅从位置来看，它绝对强于目前在售的任何一个楼盘。并且，它的房价也属于相对较高的层面。

第三，关于威海二手房房价

A房东：我就先挂1.6万，也不着急卖；

B房东：市场价是1.4万的价，我就卖这个价；

C房东：我很着急用钱，急卖，差不多卖出去就行；

D房东：市场刚成交一套1.5万的，我报这价钱；

E 房东说，他的房子楼层不错，户型也好，装修也挺不错的。他的房子可以卖，也可以不卖。如果能给到这个价格，他就决定把房子卖出去。

……

卖房存在诸多原因，也有着多样的心态。买房的情况与之类似，只是需从相反的角度去理解。无论是卖房还是买房，归根结底都是依据整个楼市的状况来决定的。

绝大多数人是从“市场”了解到“威海房价”的。绝大多数人对“市场”的认知途径是网络媒体。

现在的网络存在真假之分，尤其中介行业更是虚实难辨，这是很多人不太信任中介的一个原因，主要是虚假房源的问题。因此，无论是房东还是购房者，都必须看清楚，要确定房价是否处于合理区间。

同一个小区房价差距有多大

高端盘，尤其是次新房的二手房价存在较大差距。由于其价格较高且之前涨幅较大，所以对于某些二手房，若业主急于出手，价格往往会低于市场价很多。例如，华发九龙湾在 2019 年 12 月份，出现了 109 平三居室售价 165 万的情况（此前价格约为 190 万），即便如此，房东仍处于“盈利”状态。对于买房者而言，房东是否赚钱与房子的售卖价格并无直接关联。不过像这样的小区，偶尔会有那种在价格方面有较大“活动”空间的房子出现。

普通小区尤其是老旧房子价格相对比较稳定

普通小区的房子差距相对较小。尤其是老房子，它们基本都处于一个价格水平。各二手房之间的差距也不是很大。

老房子上涨速度缓慢且涨幅较小，在房东出售时，其价格变动幅度不会很大。无论是从价格方面，还是从成交的活跃程度方面来看，都不是很理想。这就是不推荐购买老房子的原因所在。

威海二手房市场的房源情况是，不管是次新房还是老房子，你从网上去翻房源列表的话，就能够发现单价从 9000 一直到 2 万+都存在。

你打电话咨询一下你觉得比较便宜的那套房子。然后你会发现，这套房子已经卖出了，或者有若干组客户看完了这套房子，并且准备约谈业主。过了几天，你会看到这套房源已经成交了。

这套房子的成交价格是市场价吗？想一想，究竟哪个价钱可以代表“市场价”呢？倘若你拥有这个小区的一套房子，你难道会愿意成为被“低于市场价 xx 万”的业主所代表的那种人吗？

很明显，同一小区性价比高的房子更容易引起人们的关注，并且成交速度也比较快。然而，这并不能说明这个小区的房子就只值这个价。如上文所述，房东出售房子的原因有很多，房子自身的情况也会有所不同。重要的是，还有很多套房子挂在那里等待销售。购房者捡到便宜固然是好事，但最重要的是要谨防钓鱼信息。

第四，二手房两个“量”一个“价”指标

两个量是指二手房挂牌量与成交量，价当然是指成交价。

楼市呈现向好态势时，挂牌量会有所减少，同时成交量会增多，房价会呈现上行趋势；当行情不佳时，房东会纷纷争相出售，然而成交量却会回落，房价活动所具有的空间会比较大。

“量价齐跌”可用来形容某地方楼市的不佳状况。二手房价格由业主掌控，新房价格在备案价上限以内由售楼处决定，然而只有客户接受了价格，才会达成交易。简单来说，就是定价是卖家的事，购买与否是买家的事，交易是在买卖双方寻求一个可接受的度。

不管是买房还是卖房，建议参考一下这些指标。

首先，“政策”会对“市场”产生影响；其次，“市场”的变化会引发预期的改变；最后，预期的改变会导致客户接受度的变化。

调控会引起市场高度重视，会抑制当前房价发展方向，时间长了市场方向会有微妙变化。投资客一直盯着市场，市场走势决定他们在持房、买房、卖房间的选择，不同方向顺应或悖逆投资客预期。真正做出决定时，才是决定房价走势的因素，尤其对于二手房这种个人意识较强的产品。

威海房价不受自身调控因素的影响。外界楼市的走向对威海房价的趋势影响很大。购房者是否决定买房，取决于楼市的价值走向。楼市越涨，购房者越会购买；楼市越跌，购房者越会观望。

就是这样，我们正视自己的心态。

来源：威海新楼市（ID：）