2018年，中国楼市是波澜壮阔的。

决策层多次强调“房住不炒”的定位，各线城市的调控政策一直保持着高压态势，限购、限贷、限价、限首这一套“四限组合拳”容易收紧但难以放松，并且在不断地升级，使得 2018 年成为了“史上最严调控年”。

2018 年商品住房销量降幅逐渐变窄，价格保持基本稳定，二手住房交易一直很活跃。之后到了 2019 年，大庆楼市的走向成为疑问，房价的涨跌情况不明，楼市会出现哪些新的常态也不清楚，什么样的房子最受人们喜爱未知，哪个时间节点入市最为合适也有待探讨。就此，记者进行了深入的采访。

大庆楼市有点儿“冷”，商品房、二手房成交面积下降6.9%

2018 年 6 月，王玉超将自己位于湖滨教师花园的住房售出。之后，他在同一小区又购置了另外一套住房。

为什么会有这样的折腾呢？原因在于，王玉超之前的房子处于一楼，其面积为 87 平方米，并且是一套两居室。

孩子即将上幼儿园，岳母打算过来照顾，这就产生了居住的问题。王玉超经过反复思考，卖掉了两居室，然后在同一个小区购置了一套三居室。2018 年，有很多人是为了改善生活而换了大房子，还有一些人则是为了让孩子能进入好学校，所以购买了学区房。

2018 年的统计数据表明，全市（包含四县）有新建商品房获得批准预售，其面积为 187.8 万㎡，与去年同期相比增长了 36.6%。在这之中：商品住房获得批准预售的面积是 174.1 万㎡以及套数，和去年同期相比分别增长了 111.9%和 98.9%。市区的新建商品房获得批准预售的面积为 153.4 万㎡，与去年同期相比增长了 25.5%。其中，商品住房批准预售的面积为 145.2 万㎡，批准预售的套数为 145.2 万㎡所对应的套数。与去年同期相比，面积增长了 99.6%，套数增长了 83.4%。

全市（含四县）的商品房和二手房一共成交了 501.2 万㎡，与去年同期相比下降了 6.9%。具体情况如下：商品房的销售面积为 155.2 万㎡，和去年同期相比下降了 24.2%；商品住房的成交均价是 4684 元/㎡，与去年同期相比下降了 1.2%。二手房的成交面积是 345.9 万㎡，和去年同期相比增长了 3.7%。市区的商品房和二手房一共成交了 413.4 万㎡以及若干套，与去年同期相比分别增长了-7.5%和-5.9%。其中，商品房的销售面积为 103.8 万㎡，与去年同期相比下降了 27.6%。商品住房的成交均价是 5274 元/㎡，相较于去年同期上涨了 7.3%。二手房的成交面积为 309.6 万㎡，成交套数也同比增长了 2%，其中成交套数的同比增长率为 2.3%。

市区商品房的库存面积为 415.25 万㎡，和 2017 年底相比上升了 45.7 万㎡。其中包含商品住房的库存面积是 216.6 万㎡以及套数，与 2017 年底相比上升了 52.2 万㎡，增加了 3773 套。其去化周期是 29.09 个月，处在国家规定的合理区间内。

二手房市场两极分化，“三好房子”从来不缺客户

张昊在各个楼盘售楼部为自己的新房而徘徊，而美娜已在东风新村四区选中了一套 80 平方米的住房。

买这套房子，是为了给孩子上学。2012 年买首套房时知晓这个小区并非学区房，可当时并未放在心上，因为孩子户口跟姥姥，姥姥的房子是学区房。后来教育部门推出新规，即新生入学严格按照房屋所有权证和户口簿实行划片管理，孩子若想上重点学校，就只能再买一套学区房了。美娜表示。

大庆融客通房地产经纪公司的房产经纪人周林，从事地产行业已有 20 年之久。他曾经历过大庆楼市的繁荣景象，也遭遇过楼市的低迷时期。

他向记者表示，在任何时候，“三好房子”都不会缺少客户。其中“一好”指的是学区房，大庆当前的入学政策规定义务教育学校实行免试且就近入学，许多家长为了让孩子能享受到优质的教育资源，纷纷购置学区房。“二好”是地段好，地段好的房子同样也不会缺少客户。“三好”则是户型好。以往追求面积大，如今情况不同了。如今 100 平方米左右的户型最受市场欢迎。这种户型满足了刚需一族的需求，他们希望面积不要太大，最好是三室。

大庆市佰顺鸿居房地产经纪有限公司的董事长安然告知记者，当下大庆购买房子的人群主要有以下四类：其一，是中年人，他们会更换大房子，属于改善型购房群体，这类人群在购买房子时极为谨慎且理性；其二，是年轻人，他们要成家并购置房产，属于刚需型，这类人群购买房子通常都要求一步到位；其三，是老年人，他们更换房子是为了能离子女更近一些，这类人群的换房目标主要是以子女的住房小区为重点；其四，是外地人，他们在大庆打拼多年已经有了一些积蓄，就会购买一些老区的房子安定下来，同样属于刚需型。这四类购房者支撑着大庆的二手房市场。

四类置业者致使今年的大庆二手房市场呈现出两极分化的态势。其一，中心地段、物业优良、环境良好且购物便捷的房子，容易成交。其二，对于偏远地区以及房龄偏大的小区来说，由于购买人群较为有限，导致成交困难，并且这些房子根本无法卖上高价。安然表示。

大庆盛世龙鼎房地产经纪有限公司的总经理高培英表示，二胎政策放开后，140 平方米以上的大户型会成为新的需求。

楼市逐渐回归理性，房地产行业更多体现为“去投资化”

购房者而言，闭着眼睛买房就能赚钱的那个时代已然过去；开发商这边，只要开盘就会被抢光的那个时代也已成为过去。

2016 年起，大庆的楼市逐渐变得理性起来。楼市开始与“黄金时代”告别。房地产行业正式离开了快速增长以及高额利润的通道，渐渐进入了“白银时代”。

从历史发展的轨迹来看，大庆房地产行业开始真正起步的时间是 1998 年，到现在已经过去了 20 年。在这 20 年里，经历了多次从低谷到上涨，又从低谷到上涨的变迁，大庆房地产市场逐步走向成熟。

1998 年到 2001 年期间，大庆的房屋价格处于 800 元到 1200 元每平方米。到了 2003 年，房价开始迈向第一个小阳春阶段，那时房价最高能达到 1600 元每平方米。在 2003 年年末的时候，房价进一步涨到了 2000 元每平方米。2003 年到 2006 年期间，全国房地产行业步入低谷，大庆的房地产业也进入了低谷期，然而此时房价已经涨到了 3500 元每平方米。2009 年，大庆的房价达到了 4000 元每平方米。2011 年，开始出现 5 字头的房价。接着，6 字头和 7 字头的房价相继而来。2013 年，大庆楼市达成了每 6 分钟成交一套的火爆成绩。2014 年起，楼市急转直下，成交量和成交面积都在下降。房价虽波动小，但销售速度明显变缓。这种状态一直持续到 2018 年。从业 20 年的周林，对大庆楼市的走势一清二楚。

在对“房住不炒”有基本认知的情况下，并且随着租赁市场的发展，楼市整体呈现降温态势，回归理性的趋势已经彻底形成。高培英表示，在她看来，“白银时代”具备这样的特点：更加注重专业，更加专注于产品，更加关注品牌。地产行业的黄金十年，在很多时候更像是虚拟经济，资金密集，热钱大量流入，使得房地产市场过度繁荣，从而失去了房地产市场原本作为实体经济的属性。进入“白银时代”后，房地产行业的实体经济属性开始回归。未来，房地产行业的利润虽不如以往那般高了，但它依然是一个较为不错的行业。

在新常态的形势下，市场环境出现了改变。在这个时期，就需要我们每一个人进行调整。对于楼市来说，精益化会成为未来房企的发展方向，并且房地产行业会变得更加健康，也会更加合理。大庆师范学院经济管理学院的讲师王植荔这样表示。

白银属于贵金属。“白银”这一概念，不仅存在成色方面的变化，而且房地产行业的使用功能也有了改变，房地产企业的转型是必然的。未来，房地产行业会成为旅游、养老等产业的承载者，不再仅仅体现出投资属性，而是更多地表现出去投资化的特点。东北石油大学经济管理学院教授赵俊平持有这样的观点。

今年大庆楼市“稳”字当头，未来可期

楼市和房价是人们始终有说不完的话题，不管是上涨还是下跌，都会牵动众多人的心。

每年楼市的走向情况是，各地都依据中央精神来作为基准，并且根据不同城市的实际情况采取相应的政策措施。也就是说，风向往哪个方向吹，市场就会朝着哪个方向发展。

住建部 2019 年十项重点任务之首是稳地价、稳房价、稳预期这“三稳”。这表明其重要性不言而喻。对于房地产市场而言，稳定是最为重要的。但要明确的是，稳定是双向的调节。大涨不能称之为稳定，暴跌同样也不是稳定。

那么，2019年，大庆的房价又会走出一波怎样的行情呢?

黑龙江八一农垦大学的教授韩光鹤，他是战略管理方面的专家。韩光鹤认为，主流的情况依然是把“稳”字放在首要位置。房价会保持稳定，有可能会有小幅度的下降或者波动，既不会大幅上涨，也不会大幅下跌。“在 2019 年，楼市在很大程度上应该呈现出一条水平直线的状态，无论是朝着向上的方向发展，还是朝着向下的方向发展，其空间都是非常有限的。”

韩光鹤认为，大庆的房价会出现两极分化的情况。其中，一部分是学区房和处于好地段的房子，这类房子的房价会一直保持坚挺；而另一部分是偏远地区的房子，其房价将会下调。总体来看，大庆的整体房价应该与 2018 年保持一样。

刚需一族终归是要买房子的。那么，在什么时间买房是合适的呢？

准购房者买房不必关心房价走势，只要自身有需求便可买房。其一，房价的涨跌难以准确预判；其二，刚需买房主要是为了自住，只要价格、配套以及户型等各方面基本满足需求即可。周林表示。

当然，买房不能盲目。对于刚需一族来说，要对自己有清晰的认识，包括付款能力、还贷压力，还有未来 5 至 10 年的家庭收入预期以及未来家庭人员的变化等。另外，在当前的信贷环境下，贷款成本在逐渐提高，不应该过度透支来追求一步到位。最后，在同一价格的情况下，三居比两居要好。房龄要控制在 20 年以内，这样能给未来换房的下家留出贷款年限。不一定非要去追求新房或准新房。但是，一些朝向不好以及户型不规则的房源，不建议去考虑。高培英认为。

从长期角度来看，我对大庆楼市是看好的。大庆拥有蓝天，拥有碧水，拥有温泉，拥有湿地，其自然环境十分优美。随着经济持续不断地发展，大庆在城市建设和社会治理方面都取得了很大的进步，如今正逐渐成为城乡居民认同感不断提升、自豪感不断增强、获得感不断增加的幸福城市。因此，大庆楼市在未来是很有希望的。赵俊平做出了这样的表示。

大庆日报记者 戴小民