以案说“典”

租赁的房屋到期了，租客与房东没有续签合同。在这种情况下，就一定会构成无固定期限合同吗？

案情回顾

2023 年 2 月，赵某担任甲方，钱某担任乙方。他们共同签署了《房屋租赁合同》。合同约定，甲方将房屋出租给乙方，租赁期限总计 12 个月，从 2023 年 2 月开始一直到 2024 年 2 月结束。房屋的租金为每月 1700 元，支付方式是半年一付。乙方向甲方支付该房屋的租赁保证金 1700 元。合同期满且乙方无违约行为时，甲方会在合同到期后的当日把保证金无息地退还给乙方。在租赁期内，若乙方擅自退租，那么乙方需在退租当日按照本合同一个月的租金金额向甲方支付违约金，同时还要赔偿损失，并且甲方有权用房屋租赁保证金来冲抵乙方应支付的违约金及损失。2023 年 12 月，赵某通过微信询问钱某是否要续租。钱某回复表示续租。双方在聊天过程中明确指出仍按照原合同来执行。2024 年 2 月，钱某依据原合同向赵某支付了半年的房租等费用。2024 年 8 月，钱某再次按照原合同向赵某支付了半年的房租等费用。

2024 年 9 月，钱某告知赵某 10 月份再租一个月后就退房。钱某要求赵某退还剩余的房屋租金以及 1700 元押金。赵某则表示租期应至 2025 年 2 月，钱某属于单方违约行为，所以赵某拒绝退还押金。钱某向槐荫区法院起诉赵某。钱某称双方未签订书面房屋租赁合同，而是形成了不定期租赁合同关系，这种情况下可以随时解除合同，他自己没有违约行为。钱某要求赵某退还保证金 1700 元，并判令赵某退还剩余租金及 1700 元房屋押金。

赵某称，双方就继续使用房屋一事，已通过微信聊天的方式，就租赁期限、租赁费用、支付方式等定期租赁内容达成了一致（与原合同相同）。他认为租赁形式应被认定为定期租赁，租赁期限应为微信聊天中双方商定的以及双方实际履行和费用支付所对应的 1 年期限。原告要求提前解除合同，这属于原告的单方违约行为。原告应承担一个月的租金作为违约金，所以他拒绝退还 1700 元押金。

法院审理

法官经过审理之后认为，赵某和钱某所签订的《房屋租赁合同》是双方当事人内心真实的想法所表达出来的。该合同的内容没有违背法律以及行政法规当中关于效力性和强制性的规定。并且，此合同是合法有效的，双方都按照协议当中的约定去履行自己的义务。原合同约定的租赁期限是从 2023 年 2 月至 2024 年 2 月。在原合同到期之前，双方通过微信进行了沟通。钱某明确表示到期后要继续租赁，并表明租金仍在到期日前 10 天支付。赵某也表示按照“原合同来”，钱某对此表示认可。之后，钱某按照原合同约定的支付时间和支付金额，向赵某支付了房租和物业费。由此可以认定，双方通过微信达成了续租的合意。原合同规定在租赁期内，若乙方擅自退租，那么乙方需在退租当日按照本合同一个月租金额向甲方支付违约金并赔偿损失，同时甲方有权使用房屋租赁保证金来冲抵乙方应支付的违约金及损失。钱某在租期内退租了，依据上述约定，应使用 1700 元保证金来冲抵违约金及损失。钱某要求赵某退还的 1700 元实际上是保证金，而该项诉讼请求没有法律依据，所以法院不予支持。双方对于应退还的其他费用没有异议，本院支持这一观点。最终，依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第七百零三条、第七百零四条的规定，判决赵某退还钱某剩余租金，钱某的其他诉讼请求被驳回。

法官说法

本案中，在合同到期前 2 个月的时候，双方通过微信聊天的方式，就是否续租的问题达成了一致。他们明确表示会仍按照原合同来执行，并且被告支付房租的租金以及方式等事宜，由此可以认定双方就定期租赁合同达成了一致意见，并且会按照原合同来执行。

法官在此提醒：租赁合同到期未续签，这对双方都可能有不利影响。对于承租人而言，有可能随时遭遇要求停止使用以及返还租赁物的风险。对于出租人来说，有可能在租金和违约金方面引发争议，进而导致不必要的麻烦。所以，双方要在合同到期前及时进行协商，并续签书面合同。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百零二条

合同依法成立后，从成立之时就开始生效，不过要是法律有另外的规定或者当事人有另外的约定，那就另当别论了。

依据法律、行政法规的规定，若合同需办理批准等手续，那就依照相关规定办理。如果未办理批准等手续而影响到合同生效，不过这并不影响合同中关于履行报批等义务的条款以及相关条款的效力。对于应当办理申请批准等手续的当事人，如果其未履行义务，那么对方可以要求其承担违反该义务的责任。

合同的变更、转让、解除等情形，依照法律、行政法规的规定应当办理批准等手续，这种情况下适用前款规定。

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应根据合同的这些方面履行保密等义务。

当事人在履行合同进程中，应当避免对生态造成破坏。

第五百六十二条

当事人协商一致，可以解除合同。

当事人能够约定某一方解除合同的相关事由。当解除合同的事由出现之时，拥有解除权的人便可以解除合同。

第五百六十六条

合同解除后，对于尚未履行的部分，要终止履行；而对于已经履行的部分，依据履行的情况以及合同的性质，当事人既可以请求恢复到原来的状态，也可以采取其他的补救措施，并且还有权请求赔偿损失。

合同因违约而被解除时，解除权人有权利请求违约方承担违约责任。不过，如果当事人另有约定的话，就不能这样做了。

主合同解除之后，担保人对于债务人应当承担的民事责任依然需要承担担保责任。不过，如果担保合同另有约定的话，就按照约定来执行，不承担担保责任。

第七百零三条

租赁合同是这样一种合同：出租人把租赁物交付给承租人使用，同时让承租人获得收益，而承租人则需要支付租金。

第七百零四条

租赁合同的内容通常包含租赁物的相关信息，如名称、数量以及用途等。同时，还涵盖租赁期限方面的内容，以及租金相关的事宜，包括其支付期限和方式等。此外，还有租赁物维修等条款。