“作为老蛇口的第一个商场，确实有些年头了。”

好久没来这儿了。最近得知地铁 12 号线开通了。从四海站的 D 口出来，距离目的地只有几步之遥。交通变得便利了很多。

11 月 28 日，深圳的 12 号线开始正式运营。这使得宝安与蛇口沿线居民的通勤时间得到了大幅缩短，同时也让沿线的商业变得更加活跃。

深圳招商 City 花园城（以下简称“花园城”）等待了 16 年，最终等到了地铁。

与此同时，商业地产步入了下半场。随着增量市场渐渐变得饱和，它迈入了存量和大资产的时代。运营处于首要地位，怎样做到与时俱进并整体焕新，以及怎样进行品牌调改，这些都成为了存量时代的主要旋律。

其中，社区商业在近年来成为了“新的热点”。品质消费在社区商业中变得流行起来了！未来国内社区服务的市场规模或许能够达到 13.5 万亿元，到 2030 年将会形成大约 2 万个新的社区商业。

作为一座具有时间沉淀的社区商业，即 City 花园城，迎来了 2.0 版本的升级焕新。此刻，花园城正处于改造的过程当中。

花园城拥有沃尔玛，其在亚洲区销售业绩位列前五；还有迪卡侬，它是欧洲最大的运动专业超市。此外，花园城还有 8 大主力店以及 30 余家潮流餐饮品牌。据中购联报道，在运营的前 12 年里，日均客流超过 8 万人。

16年的社区商业，如何经久不衰、保持生命活力？

能给社区商业带来什么样的启示和警醒？

笔者在 11 月 28 日之前进行探访，会从规划力、地段力、品牌力、设计与运营力这四个方面进行打分，以便供大家参考。

招商蛇口首个购物中心

7万㎡，定位升级调整为

“都市生活艺术聚场”

规划力（25）：19分

2006 年，深圳商业尚处于“开疆拓土”的阶段。招商蛇口全力投入，致力于打造社区配套级产品线系列中的首个购物中心，即深圳招商 City 花园城。其目标是为周边 3 公里范围内的居民社群提供服务。

随着城市不断发展，花园城的目标客群不再局限于周边居民，而是扩展到了全区。其定位也从“家庭场景式社交生活中心”进行了升级调整，变为“都市生活艺术聚场”。同时，花园城提出了“与生活共艺术”这一全新理念，并开启了开业以来规模最大的调整升级。

据悉，深圳招商花园城会分阶段对南区、中区、北区进行全方位的改造。并且，在改造期间，依然保持了调整期的正常运营。

三个区域调整升级后会依次亮相，整个调整阶段会持续到明年底。南区会在 2023 年 2 月完成改造并率先亮相，当下在项目南区调整区域已经安装了统一视觉的围挡。中区将在 2023 年 7 月完成改造亮相，北区将在 2023 年 12 月完成改造亮相。

笔者到达现场时，看到了已经升级的围挡。其中第一阶段的时间是 2022 年 9 月至 2023 年 2 月。

早期试水时，招商蛇口率先选择了附近的社区商业。在那时，社区商业属于一个比较超前的概念。随着城市和区域经济的发展，花园城不再仅仅满足于定位社区商业，而是将定位升级为区域乃至城市的生活艺术性购物中心，这是比较符合时代发展潮流的。

位于南油商圈

等了16年，等来了地铁

地段力（25）：21分

南山区是项目所在之地，它在深圳经济领域处于领先地位，在全国位列第三。2021 年其 GDP 高达 7630 亿，增速达到 9.1%。在南山区，南油从批发转变为原创，以南油为代表形成了时尚产业集聚区，且该集聚区以原创设计服饰为主。

在 12 号线开通之前，若要去花园城，途径有二，一是乘坐公交，二是打车。在周边 1 公里范围内，存在 10 个公交站。然而，对于那些习惯跟随地铁出行的年轻人而言，这样的出行方式仍存在一定不便之处。

12 号线开通后，四海站能够直达花园城。笔者当时到达现场时，F 口尚未开通，不过从 D 口出来后步行 200 多米就能抵达该项目。

地铁正式开通了。它带来的客流效应，一方面带火了沿线的商圈；另一方面，也在打通城市的商业发展脉络。

据房天下官网，花园城一期小区的房价近一个月为 9.38 万/㎡。这个房价高于蛇口的均价，蛇口均价在 7.56 万/㎡至 8.03 万/㎡之间。同时，花园城一期小区的房价也高于深圳的房价均价，深圳房价均价在 4.4 万/㎡至 4.9 万/㎡之间。

周边其他小区的均价在 6.6 万/㎡到 8.3 万/㎡之间有所不同。项目周边居住的人群都是高净值的。他们的消费能力是不可小看的。

从商圈方面来看，该项目处在南油商圈。在同一商圈内的竞品分别有来福士广场，南山海雅缤纷广场以及信和购物中心。

海雅缤纷广场与信和购物中心处于相对不那么热闹的状态。9 号线开通之后，在地面有地铁口能够直接通达商场的门口，再加上进行了品牌的革新，来福士广场的人气变得极为旺盛。

12 号线开通后，16 年的“老将”花园城也有了效仿来福士进行升级改造、迎来新生的想法。在这个时候做出大调整，是具有审时度势和决断力的表现。

顺电搬迁、优衣库暂时闭店

九毛九、客语等网红餐饮焕新

引进博晟攀岩、球场等体验式业态

品牌力（25）：19分

2017 年，花园城对餐饮业态进行了广泛的升级。其调整的面积达到了 50%。随后，花园城陆续引进了奈雪の茶、太二酸菜鱼、客语、云海肴、白沙社、炭舍、探炉、意格等这些自带流量的餐饮品牌。有数据表明，在经过调整之后，花园城 2017 年的餐饮业态销售与去年同期相比增长了超过 30%。

同一年，花园城引进了中影泰得影城。据悉，沃尔玛在全亚洲的销售额位居前三，它是该品牌在亚洲区域的销售业绩处于前五的样板店。

5年过去，花园城进行更大规模地品牌升级，也是时候焕新了。

笔者到达现场后发现，围挡上有“顺电临时搬迁 L1 - 152”这样的字眼。同时，围挡上还写着“优衣库于 9 月 22 日临时闭店”。

客语、九毛九焕新升级，九毛九只外卖不堂食。

中庭有很多品牌服饰在进行折扣售卖，比如迪卡侬；过道也有不少品牌服饰在做折扣，像肌肉蚂蚁、Mag West 等。

社区商业的标配之一是中庭，中庭主要以售卖服饰折扣为主。若进行升级改造，希望能有更多的艺术美陈来取代现有的布置。

有周大福、周六福、JASS、绮丽珠宝等黄金珠宝店，还有 LOCK&LOCK、万宁等折扣零售店。

后疫情时代，中国国内黄金珠宝市场的投资逐渐成为主流。预计未来 5 年，中国珠宝行业将保持增长趋势，中国黄金珠宝市场规模的年复合增长率 CAGR 为 4.5%。

人们对黄金珠宝的储蓄需求趋向稳定且越来越高，在这种情况下，商场更倾向于把铺位租赁给那些具有品牌影响力的黄金珠宝店。

零售折扣店成为消费者追求性价比的新选择。从招商方面来看，能看出花园城对当下消费趋势有一定洞察力。

4、运动体验方面，引进博晟攀岩、索福德-青少年快乐足球等。

商场一楼门口，有一道攀岩墙，有几个小朋友正穿戴好准备攀岩。

生活方式配套方面，影院关门了，金宝贝关门了，儿童音乐培训中心也关门了。而佩霖日式美睫馆在营业，丝域美发在营业，头皮养护也在营业。

笔者曾数次前往该影院。该影院的设施较为传统且老化，然而其票价却比一般影院要便宜一些。11 月 28 日抵达现场时，影院一片漆黑，或许是由于疫情防控方面的原因而没有排片。拨打电影院的客服电话，却未能接通。

一些儿童游玩机构和培训机构关闭了，像金宝贝、国际音乐中心等。现在只能看到它们的门头以及映射出的灯光，里面已经被搬空了。这些机构应该是正在进行品牌调整。

当代人需要的头发护理、美睫等生活配套品牌都还在营业中。

外形像“碗”被熟知

观影月、音乐会等活动铺垫艺术氛围

设计与运营力（25）：17分

花园城，一座因其标志性的神似“碗”而被熟知的购物中心。

内部层高的距离足够，逛起来感觉很舒服。彩虹转角随处可见，在 L2 到 L4 能看到电梯出来的平台，这些平台用不同颜色进行标识，为环境增添了一抹亮色。

导视明晰，动线也比较流畅，没有回头路。

每一层楼几乎都设有打卡点。有钢琴浪漫花墙，有抱抱熊治愈空间，还有 ins 风轻奢小站等。这些打卡点给爱拍照的年轻人营造出了多个场景点。

调整完成后，据了解，项目室内会结合“绿野芳踪”的主题概念。然后，会把南区打造为“觅境游湖”主题区域，把中区打造为“漫光山色”主题区域，把北区打造为“梦幻花谷”主题区域。

在活动运营方面，在 2.0 升级调整启动之前，项目打造了“盛夏造浪·独宠会员躁物节”。通过这场狂欢大促，向业界提交了一份亮眼的成绩单。

据悉，此次活动期间的总客流为 21 万人次，与之前相比提升了 140%，和去年同期相比提升了 78%；总销售突破了 1200 万元，环比提升了 105%，同比提升了 58%；会员销费的占比达到了 48%，品牌的曝光量超过了 1500 万次。在这些数据中，有 8 个品牌的销售在深圳位列第一，28 个品牌的销售在深圳进入前三，48 个品牌的销售环比提升超过了 50%，使得该购物中心成为 8 月深圳最具人气的购物中心之一。

今年，项目举办了招商局 150 周年华诞活动以及中国电影百年观影月主题活动，还举办了中影泰德影院的宫崎骏音乐会等。通过这些活动提前为艺术文化氛围进行了铺垫，使得整个会员生态圈变得活跃起来，同时也提高了会员的参与度和忠诚度。目前，花园城的会员人数已经超过 12 万。

总结

综合得分（100）：76分

花园城的背后有招商蛇口这一强大的支撑。如今，招商商管构建出了四大商业产品线，分别是海上世界、招商花园城、招商花园天地、招商花园里。在这些产品线中，“海上世界”以及“招商花园城”是企业重点发展、极具优势的产品线。

招商蛇口目前已在全国多个城市布局了 12 个招商花园城产品，这些城市包括深圳、沈阳、成都等。

笔者在 12 号线开通之际赶到现场，此时它尚未完全改造完毕，无法完全展现其全貌。能察觉到项目品牌存在新旧交替的情况，然而可以预料到，交通的便捷将会吸引更多的客流，该项目不只是局限于社区商业，或许能够与周边的来福士广场等竞争项目相抗衡，甚至成为南山区“重生”的典范存量商业。

16 年的“老将”接下来该如何焕发新生呢？独角 Mall 会一直保持关注，并且会带来最新的报道。

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