1.社区商业市场分析

主要要素：

周边人口统计

周边消费群特征分析

竞争对手分析（现有及潜在的竞争对手）

周边人车流量统计分析

周边商业业态的统计分析

调研模板：

项目周边环境进行调研分析，包括规划方面、商圈商家的分布情况、人口的构成、家庭的收入、周边的交通以及客流的监控等。

小型租户分类进行入户深访，主要涉及租户类型方面的内容，还有面积相关情况，以及营业额情况、经营状况等，同时也包含对项目规划概念的测试等。

消费者进行街头拦访调查，涉及个人的基本信息，还有消费习惯与特征方面的内容，以及项目绘画概念的测试问题等。

特别调研项目包括：对典型或可参考的个案进行深度研究；对特殊消费群体进行调研分析。

项目进行概念测试：先设计出项目的定位以及初步的规划，接着对消费者、小型商家和相关人士展开测试。

2.社区商业定位策划

市场定位：功能定位、业态类型、形象定位、名称建议

顾客定位：顾客是谁、顾客规模、顾客特征

商业规模的大小会对社区商业的性质产生一定程度的影响。主要需考虑以下因素：区域的商业市场容量；市场整体租售状况对项目规模的影响；项目的商业属性，包括辐射型、中间型或内向型；主力店的带动效应，通常主力店与其辐射区域面积比为 1：1.5；竞争性项目对项目规模的影响；市政规划对项目片区商业规模的影响；项目自身条件对规模的影响等。

主要考虑的因素包含：住宅楼盘的整体风格；项目片区的整体氛围；主题营造的可实现性等。

3.社区商业业态组合

九大基础业态

生活百货方面，有各类商品；超市提供各种生活用品；餐饮能满足饮食需求；服务配套涵盖多种服务；美容领域有相关服务；家居服饰品类丰富；儿童业态充满童趣；生活家居满足家居需求；休闲活动多样。

业态组合规划原则

（1）超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态

租金收益要达到最大化，对于位置较好的铺位，会优先考虑那些承租能力较高的业态。

（3）是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况

（4）能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围

（5）符合商铺建筑设计技术指标

租户角色定位

4.社区商业规划布局

（1）社区商业布局类型

商业的布局形式是前期规划的重点问题之一。整体的布局和商业的规模、性质存在直接关联。在现实案例中，不同业态商家的布局展现了商家对位置的偏好以及商业整体规划的合理程度。

下面我们主要分析四种类型：

（2）各业态布局特点

各业态因其经营特点不同，对位置的要求也不一样。从方便居民生活以及合理分配资源的角度来考虑，应该注意的基本原则包含以下这些：

在进行商业布局时，能够优先对体现居民生活便利的业态进行考虑。例如，要确定超市、服务配套类以及便利店等业态的位置。这样做既可以方便社区以及周边居民进行消费，同时也能够兼顾龙头商家对其他小商家的带动作用。

餐饮等业态存在噪音和卫生等方面的问题，在对业态进行规划时，应当避免对社区居民的正常生活造成影响。

位置要求不高的业态可以规划在相对较偏的位置。例如，装饰公司和美容店通常以二楼作为主要的承租面积，不过必须预留良好的展示面。

（3）人流动线规划

社区商业的人流动线里，通常有人流的集散中心。这种集散中心主要体现在人流焦点和人流端点上。

人流焦点通常位于社区的主出入口或者商业的主力店。它是人流的集中之地，具有独特性。一般来讲，这里的人流比较密集，能够起到聚集人流的作用。

人流端点通常位于社区的出入口以及商业的主力店。它是拉动人流的重要因素，能够并存多个。这样做可以有效地提升人流的流动频率。

社区商业人流动线规划应主要注意以下几点：

a、简单易达，增强便利性；

b、焦点和端点应尽量靠近主要道路进行设置，这样能有良好的对外展示面，也有利于导入外部的人流。

c、人流焦点应设置于商业的中心位置，均匀的拉动人流；

直线占主导，同时适当地描绘弧线，以此来展现出层次感和节奏，让人流动线的变化得以增加。

设置诸如中庭之类的衔接过渡设施，以此凝聚人气，进而提升部分商铺的商业价值。

（4）铺位面积

硬件规划设计如果不合理，就会使得合适的业态无法进驻。所以，硬件规划对于社区商业能否良好经营来说，是一个重要的环节。

每种业态对硬件技术指标的要求不一样，对铺位面积的需求也有差别。结合社区商业各业态的面积需求，铺位按面积区间被分为“30㎡以下”“31㎡－80㎡”“81㎡－200㎡”“201㎡－500㎡”“501㎡以上”这五种面积区间。

三种类型商业的铺位面积比建议：

三种类型商业的铺位个数比建议：

（5）底商设计要点

*客流量与面积大小正相关

*客流量低，价值低，内街铺尽量不要

*面宽进深〈1：3

面宽大概在 4 米到 9 米之间，进深为 8 米到 15 米，其中餐饮的进深最好大于 12 米。总面积要控制在 100 平方米以下。一般情况下不能做餐饮，如果要做餐饮，就需要在平面上预留出共用的排烟道，并且要结合塔楼进行高空排放。

*预留上下水,DN40/100

*室内外高差〈100-300毫米

*电量至少100W/平米

*广告位预留

*空调机位考虑，顶或立面（〉2.2米)

*层高根据各地看，尽可能4.5以上，2层可低点

管道穿梁问题以及剪力墙优化问题，在某些情况下可以考虑进行部分转换。比如当出现转换层时，可以与设备层合用。从经济性的角度出发，不提倡除核心筒落地之外其他剪力墙全部进行转换的做法，除非商铺的价值足够高，并且消火栓已经安装完成，同时还需要将消火栓进行暗装。