探讨谁能够购买房子，实际上可以运用一个公式，那就是“有购买的意愿并且有购买的能力，就会产生实际的购买行为”。

疫情爆发后，线下售楼处的开业时间不断推迟，消费者都待在家里不出门，这使得房地产市场开年的节奏被打乱了。在这个危急的时刻，销售员转变为主播进行“带货”，线上售楼处开展得十分火热。那么，到底是谁在购买房子呢？他们想要购买什么样的房子呢？又会催生出哪些新的趋势呢？

基于此情况，新地产财经专门推出了“质”变·观察之好房子系列的第一篇，这篇的内容是《购房人群画像：谁在买房子？》

最近，电视剧《安家》聚焦于房产中介，引起了广泛的热议。房似锦头顶主角光环，空降上海静宜门店，仅仅过了几天时间，就卖出了一套一居室、一套三居室，还卖出了一套位于负 17 层的大平层。

网友们感到困惑，现实中的房子真的这么好卖吗？到底是谁在购买房子呢？在剧中，有这样一些购房者，其中包括一对为儿子购买婚房的老夫妻，一对即将生育二孩而打算改善住房的博士夫妻，还有一位成功的企业家。

贝壳研究院在一份报告中指出，对不同婚恋状况的人进行调研后显示，94.85%的人认为住房和幸福相关。基于此，住房是很多家庭绕不开的焦点问题。比如，已接近“而立之年”的 90 后需要为结婚而购置房产；随着二孩政策的放开，“二孩家庭”需要考虑置换房产。

中国企业资本联盟的副理事长柏文喜持有这样的观点，即对谁能够购买房子进行探讨时，实际上可以运用一个公式，那就是“有意愿并且有能力，就会产生实际购买行为”。接着就会产生疑问，到底哪些人具备购买的意愿呢？又到底哪些人具备购买的能力呢？

二孩家庭需求强劲

2016 年国家正式结束了为期 30 余年的计划生育。此后，越来越多的家庭开始“响应”国家政策。这些家庭加入到生育二孩的大军中。从 2016 年开始，连续三年的二孩出生人口分别为 721 万、883 万和 762 万。目前，二孩在新生儿中所占比例已经达到 5 成左右。

“二孩时代”到来了，孩子来到家庭的同时，看顾孩子的长辈或保姆也来到了家庭。摆在二孩家庭面前的一个现实问题是，房屋以小换大已经成为实实在在的“刚性需求”。柏文喜觉得，二孩家庭确实催生了一些改善型需求。

克而瑞在 1 月 22 日公布数据。在接受受访的二孩家庭里，二孩出生前后换房的比例是 41%，未换房的比例是 59%。在换房的家庭中，有 4 成选择置换新房，25.3%选择置换二手房。从这些情况来看，大量因二孩而产生的购买力还需要被挖掘。

二孩家庭的购买力更多地集中在 80 后这一群体。青年报社《生活周刊》的调查显示，在上海，80 后成为二孩家庭的主流。他们的年龄主要集中在 30 至 39 岁之间，其中 35 至 39 岁的二孩妈妈所占比例最高，达到了 41.19%。

80 后是生育二孩的主力军，他们的购买力已经有所展现。贝壳研究院公布的《全国 2019 新一线城市居住报告》表明，在一线城市中，80 后仍然是购房的主力军，其交易占比约为 45.6%。

柏文喜认为，这和收入有一定关联。80 后工作了多年，他们的收入比较高，并且储蓄也相对较多。未来他们的收入还有一定的保证，所以既能够承担得起总价较高的一线城市房子的首付，又能够保证按时还贷。因此，80 后成为一线城市的购房主力，这并不让人感到奇怪。

全面二孩政策所撬动的消费需求变化刚刚开始，未来或许会产生“蝴蝶效应”，这种效应能进一步刺激消费，消费被刺激后进而能带动改善型住房的销量。

90后崭露头角

90 后群体的数量比二孩家庭的数量更为庞大。公开数据显示，到 2018 年底时，90 后群体的数量已占中国总人口的 17%。

90 后主张独立与开放，他们突破了诸多传统。一方面追求事业的成功，另一方面选择高质量的生活。在出游、旅行、观影、购物等消费市场里，90 后都已成为当之无愧的“主力军”。在消费级别更高的房地产市场，90 后也毫不逊色。

居理新房在研究报告里指出，自 2 月 3 日推出“线上售楼处”之后到现在，已经有超过 500 套房源完成了认购。从对购房人群年龄层进行分析的情况来看，20 到 30 岁这个年龄层的人群占比为 45.3%，30 到 40 岁的人群占比是 26.9%，90 后成为了线上购房的主要力量群体。

贝壳研究院公布的《全国 2019 新一线城市居住报告》显示，在新一线城市里，90 后成为了购房的主力群体，其占比达到了 43.44%。

万通集团的创始人冯仑，他同时也是御风集团的董事长。2019 年 9 月，在他自己的新书发布会上，他曾表示，中国的年轻人在首次买房时的平均年龄仅仅是 27 岁。在合硕机构的首席分析师郭毅看来，近一两年的时间里，购房群体确实已经展现出了逐渐年轻化的这一特征。

柏文喜分析称，最早的一批 90 后今年已达 30 岁。他们已成为就业市场的新生力量，也是婚育的主体人群。同时，他们也到了成家立业置产的阶段。另外，房子价格较高。按照房贷一般最长不超 30 年以及退休年龄不超 60 岁来推算，较为年轻的 90 后应该成为购房的主力军了。“这是合乎逻辑的”。

房子动辄上百万。大多数 90 后是独生子女，他们有着独特的优势。中国家庭的钱包越来越鼓，上一代人的资源自然而然地集中在了 90 后这一代人身上。男女双方婚前各置办一套房产的情况并不少见。

1 月 22 日，克而瑞公布的数据表明，90 后目前购房和未购房的比例大致相同。整个 90 后群体正处在从“未购房”向“已购房”转变的高峰阶段。并且，90 后的置业需求很迫切。在未购房的 90 后群体里，有 26%的人说一年内就要购房，比 00 后高 10 个百分点；计划在三年内买房的比例接近 7 成，比 00 后明显高出 20 个百分点。

资深地产专家薛建雄明确表示，在未来的 5 到 8 年时间里，房地产市场将以 90 后为主场。并且他还指出，接下来接棒的将会是 00 后。

中老年人占一席之地

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池认为，购房人群中存在对购房有需求的 50 岁以上中老年人。50 岁以上的中老年人陆续退休后，他们开始思考未来的养老需求以及度假需求。

2019 中国天然氧吧绿皮书显示，50 后和 60 后群体的休闲养生旅游消费需求日益突出，正在催生出一个以宜人气候为特色的休闲养生旅游的巨大市场。与携程整体用户年龄分布相比，氧吧游客中中老年群体数量明显偏多。在氧吧游客里，50 后游客占比为 39%，60 后游客占比最高，为 20%。

偏好康养旅游的中老年人在房地产市场具有较强的购买力。一位知名文旅企业内部人员称，该企业开发的度假类产品，购房者通常是大城市的高收入群体，他们将其用作投资或自用的第二居所；而康养类产品的购房者主要是大城市以及二三线城市 50 岁以上的老人。

另据克而瑞调研数据显示，50 后和 60 后未来仍有购房打算的比例是 15%。在有购房打算的 50 后和 60 后人群里，七成受访者的购房目的是自住、改善以及养老，16%的受访者买房主要是为了进行投资。

张宏伟认为，居住城市中拥有 2 套及以上住房的家庭，之后会考虑享受生活。他们会在城市周边或者旅游城市购置一套房产，通过节假日、周末的时间来好好休息，这样就能从忙碌的生活和工作中挣脱出来。

有类似需求的人群是存在的。张宏伟进一步说，在未来 5 到 10 年里，随着文旅康养产品不断完善，也许人们在 45 岁左右就会开始考虑再购入一套适合养老或度假的房产。

女性群体崛起

“独立”与“自由”并非 90 后所独有的标志。随着时代持续进步，女性的思想逐步提升，社会地位也不断提高。新时代的女性同样开始追寻经济和精神方面的“双独立”。

随着对独立生活的渴望增强以及经济实力的逐步积累，女性群体展现出了极为强大的购买力。1 月 18 日，杭州我爱我家所公布的数据表明，在 2019 年，女性购房的比例持续上升，达到了 54.77%；而男性购房的比例则下降到了 45.23%。

对此，赵秀池持有这样的观点：现代女性正变得越来越独立，并且具备了经济能力去购置房产。女性群体往往会认为，拥有了房子才算是有了家，生活也会更加踏实，更能拥有安全感。此外，女性自己购置房产的话，在家庭中会拥有更多的主动权。

郭毅指出，女性群体加入购房置业大军，一方面是因为她们追求独立；另一方面，人们看重家庭财产，且房地产市场限购政策执行，使得家庭中男女双方各拥有一套住房的比例在上升。

3 月 6 日，58 同城与安居客发布的《2020 年女性置业报告》调研数据表明，在一线城市里，女性自己独立买房的比例达到 42.7%，而“和另一半共同购买”的占比是 38.9%，这显示女性购房者的经济实力不可小觑，她们相对更为独立。

在经济能力的支撑下，女性群体的置业愿望变得越来越强烈。《2020 年女性置业报告》表明，在置业计划这方面，有八成女性计划在 5 年内购房，六成 30 岁以上的女性计划购买二套房。并且在资金来源方面，有四成女性打算独立买房，她们希望买房的决策权能掌握在自己手中。

从全球范围而言，在购物、旅游以及买车买房等方面，都能看到越来越多的女性群体的身影。美银美林所发布的报告表明，当下女性积累财富的速度比男性快 1.5 倍，并且预计到 2020 年，女性将会持有 72 万亿美元的全球金融资产，这个数字是 2010 年水平的 2 倍。

女性消费群体头顶半边天，她们对经济的推动作用不可忽视。当下，如何满足女性消费需求已成为经济发展的新潮流。

疫情延缓部分置业计划

房地产行业重度依赖人口和资金。疫情突然爆发，打乱了房地产市场的节奏。在疫情期间，杭州、北京等城市出现了租客不被允许进入小区的情况。这种情况使得业主与租客实际权益以及居住体验的差值被放大。

对此，同策研究院首席分析师张宏伟有这样的看法：在疫情影响下的租客，肯定是有买房欲望的，不过实施起来存在困难。现在一些房企正在进行降价促销，房子的性价比确实比较高，这是改善或者投资的一个好时机点。然而，对于刚需人群，以及那些首付需要借钱、还贷也有压力的人来说，他们应该会推迟购房计划。

张宏伟进一步解释，疫情中受影响的租客大多属于“手头不宽裕”的群体。因为疫情，未来的经济走向和市场变化存在不确定性，他们的收入和就业也不稳定。一旦失业，贷款很可能会出现违约情况，从而影响个人信用。不如等到疫情结束，市场环境明朗，个人收入基本稳定后再出手，这样会更合适。”

事实上，有不少购房者已经推迟了置业计划。2 月 28 日，58 同城和安居客公布的购房者心态调研结果表明，62.7%的购房者觉得疫情对近期房价有一定影响，认为国家会据此调整楼市调控政策的人群占比为 34.4%，有 40%的购房者表示会暂缓购房，先观望一段时间。

房企近期的业绩能证明购房者在一定程度上处于审视观望状态。克而瑞公布的报告表明，2 月房企 10 强的门槛降幅超过 25%；2 月房企 20 强的门槛降幅超过 25%；2 月房企 30 强的门槛降幅超过 25%；5 月房企 50 强的门槛降幅超过 35%；5 月房企 100 强的门槛降幅超过 35%；百强房企销售同比下滑 38%。其中，大概九成的房企在单月方面，同比和环比都呈现下跌态势；在重点上市房企当中，超过一半的企业，其 2 月的销售同比跌幅超过了 50%，有部分企业的跌幅甚至超过了 70%。

经济学中有一个著名的马斯洛需求层次理论，它包含生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求。对于有意愿的人来说，不管外界环境发生怎样的变化，只要人有能力，就一定会满足自己的需求。如果把这个理论套用在房子上，这种情况依然是成立的。

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