数据是个宝

数据宝

炒股少烦恼

古时有闹市且有高墙深院，还有山野间的篱笆和茅屋；今时有闹市且有高楼大厦，还有山野中的独栋小楼。古是这样，今也是这样，对于闹市所怀有的向往这种人性依然没有发生改变。在人生的道路上，大家各有各的情况，有的人轻松地整装前行，有的人则背负着重担向前走。对闹市的这种向往成为了很多人前行路上的阻碍，当你解决了这个问题后，你前行的步子就能够迈得更大，甚至可以开始跑步前进。

冲动不一定是错

房子有双重属性，其一实物属性能满足人的居住需求，其二金融属性能满足人的资产保值增值需求。因此，买房是大多数人都要经历的事情，并且房子也是中国人这些年讨论最为热烈的话题之一。人们不是在讨论它涨价，就是在讨论它被调控。

毕业初期，懵懂的我不太看好房价，觉得经济增速向下换挡以及严格的房地产调控现状会对房价不利；农村家庭资金短缺，这让我不愿或不敢考虑这个问题。然而，我得感谢身边的人，他们一直提醒着我。另外，我爷爷解放前的经历也激励了我，在红十军与国民党部队的一次战役中，老家镇上的房屋都遭到了破坏，无一幸免。我爷爷成家之后，将种植水稻改为种植甘蔗等经济作物。他这样做持续了三年，之后便盖起了那栋至今已有 70 年历史的老房子。由此可见，在任何一个年代，购置产业都不是一件容易的事情。

毕业两年后，在刚性需求的推动下，我加入了看房的队伍。在之后的 4 个月里，我大约看了 5 次房。很奇怪，我每次发现房价都比上一次有所上涨。这时，我觉得自己之前的判断有误，于是果断决定买房。和家人商量确定了一些基本要求，比如一手新房、地段、总价等。一个傍晚，我们来到营销中心，直接跟着客户经理上楼看房。客户经理带我看房时说，若不放心，明天白天还能过来看。我说不用了，接着我们就下去签协议交定金。整个过程不到 10 分钟。冲动有时是魔鬼，但经过思考后的冲动未必是魔鬼。

学区房不是非有不可

当初的买房或许只是权宜之计，现有的居住条件无法满足你诸多居住需求。随着不断积累，便会产生二次买房的念头。此时，你已不再是初出茅庐的新手，既有了买房的经历，也有了社会的阅历；你买房不再盲目随意，既会主动进行比较，也会进行综合分析。

学区房是很多改善型需求者必须面对的问题。教育既是国家的大事，也是家庭的大事。在深圳，学区房的价格通常比周边非学区房同等房子的价格要高出 1 万到 2 万每平米。古代有孟母三迁的故事，对学区房的追捧是人之常情。像我这样的普通人也难以避免陷入这种对学区房的追捧之中。

此时有两套方案供我选择：

以 5 到 6 万每平米的价格购入一套楼龄已超过 30 年的楼梯房。此房存在拆迁预期，同时还具备相应的学位。并且，该房屋的内外居住环境不佳，与当前的居住需求不相符。

以 8 万每平米以上的价格去购买一套一手的新房。这套房子的套内面积利用率不是很高。并且需要等待 2 年才能够交房。

2017 年 9 月底，我们进行了家庭内部的商量。随后，我们支付了购买一手新房的订金。

学区房没那么重要。国庆假期后，我在与一些同事交流时得知，深圳各大中学为优秀孩子提供了入学通道，单位里很多优秀同事的孩子通过自身努力进入了深圳各大知名中学。榜样的力量无穷，教育好孩子才是关键。因此，我们决定不去追逐学区房。之后，历经繁杂手续和漫长时间，退回了订金。

要多跑和多思考

放弃学区房后，交通成为重要考量指标，基础设施建设也成为重要考量指标，未来前景同样成为重要考量指标。比如：宝安中心区有体育馆，有图书馆，有少年宫，有滨海广场，有壹方中心商场，还有海边华侨城拟投资 100 亿建设的宝安滨海文化公园，并且交通方便，有地铁 1 号线、5 号线和 11 号线等。二次买房计划并未搁浅。在接下来的两个月里，我将附近所有的楼盘都走遍了，其中有第五大道、幸福海岸、深业新岸线、尚都、西城上筑、天悦龙庭等。每天下班以及每个周末，我都在看房中度过。

我认为以下几点值得重点关注：一是要除去外围基础设施，这些基础设施位于远离垃圾站和变电站等区域的地方。

与中介和业主是场博弈

“天下之人熙熙攘攘，都是为了利益而来往。”中介和业主之间存在博弈是不可避免的。因此，要多找几家中介，比如链家、中原、Q 房等。可以进行多方咨询，向刚买过房的同事、同学，以及自己熟悉的中介或者专业人士请教。同时要进行多方调研，多看看房子，多收集相关资料。你只有充分了解了信息，才能够在中介的撮合下与业主进行商谈，从而形成最优方案。你要根据小区的平均价格，结合该套房子的特点（包含各项税费），做一个心理价位评估，这样可以避免高于市场价买入该房子，也可以避免中介两头收佣金，甚至避免中介吃差价等情况。

中介带我看房时，会告诉我昨天带看的那套房子已被其他客户买走，以此让我产生想买的冲动。有时，中介还会带我看价格贵且质量不如之前看过的房子，让我觉得应该回去买之前那套房。

中介会带我看房，有时看房时会有好几拨人排队。这让我感觉只要有意向就必须当即拍板，否则可能就会被别人买走。

诈降。有时中介与业主关系和睦，却装作他们之间存在隔阂，仿佛中介一直在为你着想，实则他或许在为业主着想并且是为了让你降低防备。

支付新房订金后，因放弃学位房而需退订金。此时，中介会提供各种对买家不利的证据，致使订金无法退回。其意图在于让买家因不舍得订金而购买那套房子，以便从中赚取佣金返点。

瞒天过海。有时中介计算税费时不会说得很精确，甚至会含糊其辞。因为当前交易税费主要由买方承担，与业主无关，而且税费只有在实际办理房子买卖过程中才会确切知晓。业主有时会对房子进行包装，比如，我就遇到过业主自己把墙刷一遍，使其看起来像新的一样；也遇到过业主故意带我到房子风大的位置处就坐。

苦肉计。笔者碰到业主因不得已的原因要卖房子，称是因为儿子亏钱所以不得不卖房子。中介更是使出各种苦肉计。他们为了帮你买到房子，一会儿在前边跑，一会儿在后边跑，甚至还出现进不了小区被物业骂的情况，为帮你谈价钱也被业主骂。在这过程中，还拍了一张打点滴时拔下针头去帮你谈判的照片。签订合同之后，有其他中介告知我，可能该中介收取了两边的佣金。我们收集好资料后前往网点进行交涉，初次交涉并未达成协议。之后，该中介直接开来一辆车约我商谈。她先是哭着，装出一副委屈的样子，说我们冤枉了她。最后，她在车里拿出一把水果刀，我一看那刀挺锋利的。幸好我年少时打架也是会抄家伙的人，我直接说她这是生意不成改抢了。她说她要自杀，这让我哭笑不得。最后，经过友好协商，此事以减免部分佣金的方式达成了协议。

诱敌深入。看房客在谈论房子价格时，会感到压力大，并且存在资金周转困难等情况。此时，中介会告知你如何解决短期资金和长期资金问题，还会说这些都很简单。甚至小额贷款公司都已为你安排妥当。若你签下合同，后续出现资金无法周转或合同违约的情况，那你就如同待宰的羔羊。有次笔者跟着中介去看房。中介告知我，这种房源特别稀缺，很少有业主会出售。并且这位业主是独家委托给她的，只有她一人能够与该业主达成交易。如果你轻信了她，就可能会上当。

另外，谁在卖房子呢？依据笔者的看房经历来看，卖房子的业主大多是有改善型需求的人，有出国移民的，有部分家庭出现经济危机的情况的，还有投资客。通常情况下，一般人不会轻易地主动去出售房产。

投机炒房空间越来越小

对于房子，有的人存在遗憾，有的人获得了收获。然而，过去的事情如同随风飘散，高昂的房价使得买房这件事变得不再那么容易，房价的调控也让买房实现保值增值变得不再轻松。在 2015 年和 2016 年，房价出现了疯狂的上涨，这让管理层不得不对其上涨的势头进行控制。从 2016 年年底开始，各个地方陆续出台了众多的房地产调控政策，其中既有限购的政策，也有限贷的政策。笔者根据亲身体验，以及部分中介走访，认为税费有以下变化。

房贷利率芝麻开花节节高

从优惠的基准利率是 0.85 折到如今的基准利率上浮 15%。假如购买房屋需要商业贷款 100 万且 30 年还清，那么当按照基准利率 0.85 折来计算贷款利率时，还款额为 4872.68 元每月；而按照基准利率上浮 15%来计算贷款利率时，还款额为 5762.88 元每月，单月的还款增加量约为 890 元。在购买者贷款负担增加的同时贷款利率在市场优势也在消失。

税费有所增加

深圳今年 4 月 1 日开始执行三价合一政策，不考虑原房产本登记价格的差别，这导致个税、契税、增值税等都有所增加。若该房子达到豪宅标准，且市场成交价高于评估价 100 万，那么契税、增值税等大概会增加 5 万至 10 万。

赎楼费用增加

在不考虑业主同意首付款回款后支付赎楼贷款的情形下，以往赎楼过户完毕后，将房产本抵押给银行，大约 1 个星期银行就会发放贷款或尾款。而现在，可能需要 3 至 4 个月。这样一来，假设赎楼需要借款 150 万，那么增加的 3 至 4 个月会使赎楼借款利息增加约 5 万。此外，对放银行贷款或尾款的顺序进行前后调节，可能会引发寻租行为。

如果房屋总价超出豪宅标准，赎楼费用、评估费、佣金费用以及其他税费等加起来，大约会占房屋成交价格的 5%至 10%。这意味着在一年内，房价如果涨幅达不到 10%至 15%以上，并且限售 3 年后，房价涨幅不超过 20%至 25%，那么投资房子就会亏钱。由此可见，投机炒房的空间正在变得越来越小。