大家好，我是一名房产经纪人，也就是大家口中常说的房产中介。我从 08 年开始就在北京从事二手房相关工作，到 17 年开始涉足新房领域。到现在，我一直都在坚持做这个行业。今天主要给大家梳理一下在买房过程中我们需要留意的事项。

别再啰嗦了，直接开始主题吧！和大家讲一些关于买房的实用知识，耐心地看完，会对你有帮助的哦。

一、买新房注意事项

先跟大家讲买新房我们注意的地方

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1：看新房，先看五证

如果五证不齐，或者没有在售楼处进行公示，那么坚决不能购买，不管价格有多便宜。新房要达到预售的条件，就必须五证齐全。（我在之前几天发布的视频里有详细的讲解）其中五证包含

《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》以及《商品房销售（预售）许可证》，被简称为“五证”。其中，《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是由市规划委员会进行核发的；《建筑工程施工许可证》则由市建委来核发；而《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》是由市国土资源和房屋管理局进行核发的。

2：看交房日期

选房时，首先应选择现房。其次是准现房。最后是需要等待很长时间的期房。如果是大型房企，情况相对会好一些。不过，最近几年很多大型房企也出现过烂尾的情况。

3：看开发商

买房有时不能因差几万块钱而选择有问题的开发商。本土的老牌房企，因其有一定口碑，我们可以将其纳入考虑范围。首先，我们应优先选择国企、央企开发的项目，因为央企国企肯定不会出现烂尾的情况，能够保证我们买房后能安心交付。或者查看房企的开发实力。

4：看项目施工进度

看新房一定要看工地，重点要看施工的进展情况。打个简单的比方，在我所在的城市，某楼盘的工地从今年到现在只有两三人在施工，根本看不到有其他人在施工。不管说得再怎么好，这种情况很可能意味着一个坑在等着你去跳。而我们这里的某房企，在半年时间内就快封顶了，现在才开始开始出售。工地随时去都在施工，各个地方都能见到工人，这种情况能让你放心去购买。另外有一种是刚刚开始挖地基，还是一个大坑的样子，也建议你不要着急去购买，不然你可能难以从这个坑中脱身。

5：看周边交通及配套

实地进行考察，亲眼看到实物。不要只听我们说它有多好，也不要只听关于未来的情况以及规划有多美好。你只需关注目前的现状即可。因为规划这东西存在很多不可预测性，就像我买房的那个城市，地铁规划都快十年了，却依然没有什么结果，但也有已经兑现的规划。要多听和多看一些切合实际的东西。

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二、买二手房需要注意事项

这个情况较为复杂且呈现多样化。面对二手房和新房时有所不同，它是个人与个人之间的交易，不再是个人与开发商之间的那种角色。因此，若你打算购买二手房，就一定要仔细查看，最好将其收藏并予以关注，以应对不时之需。

1：查产权权属，核验、资审

签约前需要进行房屋核验。要查验房子的权属人到底是谁。签约时必须是产权人。还要核验房屋是否存在抵押以及查封的情况。同时要查看房本登记的是否为商品房，或者其性质是否能够进行正常交易。对于无房本且无产权的房屋，要慎重购买。

核验自身是否具备购房资格以及贷款相关事宜，提前进行征信查询，最好提前与银行确认清楚。

2：核查目前房屋现状

已经出租的房屋，需要让业主提供租户放弃优先购买的承诺书。因为对于再租的房屋，租户享有优先购买权，这样做是为了防止后续出现纠纷。

3：房本权属人不能来签约的

签约人需要具备书面委托书以及公证书等相关证件，同时要核实权属人不能前来的缘由。

授权委托书的内容需包含以下方面：其一，委托人和受托人的基本信息；其二，所接受的委托事项；其三，接受委托的期限；其四，委托人与受托人本人的签名或盖章。

委托书有手写和经过公证这两种方式。在实际操作里，除了全款代领房本时可以手写委托之外，其他情况都必须经过公证。

在实际操作里，要核实《授权委托书》的真实性。对于手写的《授权委托书》，需在签约之前与卖方/买方本人取得联系，以核实委托的真实性，同时要留存核实的电话录音或视频证据。对于公证的《授权委托书》，可以联系公证处来确认其真实性，并且要联系委托人本人，核实其是否要撤销委托。

核实《授权委托书》的内容，明确其中的授权内容以及授权期限，以避免受托人在超出权限范围和期限的情况下进行办理。同时，要求代理人提供卖方/买方的身份证复印件以及其自身的身份证原件。

4：有抵押的房屋

对于有抵押的房产，我们需保持慎重。抵押款最好由权属人自行寻求解决办法。不建议用首付款来为业主解抵押。即便双方达成一致，也务必做到专款专用。（我在之前的视频中解说过有关抵押房产的具体情况）

5：多个产权人的房屋

这里重点说一下卖方已婚的情况，其房屋是夫妻共同共有，然而房屋登记在一人名下，只有权利人一人签署了合同。因为是夫妻共同共有，所以需要权利人的配偶签署《配偶同意出售声明》。

夫妻共同共有且房屋登记在两人名下，这种情况下要求两人到场签署合同；夫妻按份共有的，同样要求两人到场签署合同。若其中一人不能到场，就需要不到场的共有人参与线上签约，或者出具授权委托书。

多人按份共有且非夫妻关系。房屋登记在多人名下时，需全部权利人及其配偶到场来签署合同；倘若有部分按份共有人无法到场，那就需要不能到场的共有人出具参与线上签约的相关材料或者提供授权委托书。要是按份共有权利人的配偶不能到场，就需要权利人的配偶出具《配偶同意出售声明》。

6：确认房子税费

买房税费很重要。要明确所买房屋需交哪些税，并且查验房子的购房发票和契税票。目前各城市在税费记法上存在一些差异。主要需辨别房产是否满两年、满五年，以及是否为家庭唯一住宅。还要确定购房者购买的是第几套房产，是首套还是二套。最好前往当地的不动产登记中心，查看当地具体的计税方式。

7：资金监管保证自己资金安全

购房的钱款中，定金的尾款可以不用进行资金监管。而首付或全款则需要走银行进行资金监管，钱款会转入银行的三方账户。我在之前的两期视频中对资金监管进行了具体的解说。

目前很多地方都实施了强制资金监管措施，以保障购房人的利益。这些年我经手的二手房全都进行了资金监管，这样既能保障卖方的权益，避免其收到房款后不配合办理过户手续，又能保障买方的权益，防止其过完户后不给首付款等一系列问题的发生。

最后给大家一个关于资金监管的建议。如果你是全款购买，未监管的钱（定金、尾款）别超过十万；如果你是贷款购买，未监管的钱别超过五万。其余资金全部进行监管。这仅仅是我的一个建议，目前我所在区域的交易都是按照这个原则进行的，仅供参考。

8：交接房屋时需要注意的事项

交接房屋时存在两笔钱，其一为物业保证金，其二为户口迁出保证金。在一些一二线大城市，户口较为重要，购房者购房后，原业主的户口必须迁出，这些年因户口引发的纠纷数量不少。还有物业保证金，其作用是查询权属人是否欠物业费以及水电燃气等费用。很多人在购买房屋并完成交接后，发现自己欠了一堆费用，这给他们带来了很大的困扰。

关于二手房最后叙述两点：

付款的方式有多种，要分几次给呢？给大家一个付款的建议，一般是分三次，分别是定金、首付和尾款。定金在签约时支付，首付款卡在网签批贷的时候，尾款在交房时支付。

二是存在公共维修基金这一项。目前，许多城市都有过户公共维修基金的要求，而公共维修基金是在购买一手房时缴纳的费用。在购买二手房时，如果当地允许过户，那么务必进行过户操作。因为有很多人并不了解公共维修基金是可以退还的。

我个人整理了关于新房和二手房的一些注意事项，还有一些小细节就不一一赘述了。大家若有不懂的，可以私下联系我。

我之前的作品中讲过房产交易的一些注意事项，包括新房和二手房产的知识。大家可以去翻阅查看，那里有更多更详细的内容，希望能对大家有所帮助。

不论是你现在要买房还是将来要买，总会对你有所帮助。