最近几年，国内房地产市场发生了变化。以往房价一直处于上涨的态势，而现在全国房产价格呈现出稳中有降的状态。

国内的经济形势不容乐观。有不少业主持有多套房产。这些业主想要通过出售房产来回收资金。

二手房交易和普通商品交易不一样，它受政策的影响比较多。对于我们这些不是房地产行业的人而言，理解起来是有一定难度的。

常常有人询问“满二”“满五唯一”这些说法的具体含义，很多人对此往往并不清楚。

今天我们梳理一下在普通住房的二手房交易中，卖房者到底要缴纳哪些税。

“满二”之增值税及附加

房产作为商品在买卖过程中要交纳增值税。

增值税

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）的附件 3 中第五条有规定：

个人若购买住房不足 2 年，对外进行销售，需按照 5%的征收率全额缴纳增值税；个人若购买的住房为 2 年以上（含 2 年），对外销售时，可免征增值税。

这条规定里有3个重要信息：

其一：不足2年的住房对外销售时按照交易额全额征税。

增值税的征收通常依据卖出价格减去销售者成本的差额来进行。然而，二手房房地产交易则会按照交易额的全额来征收增值税。

其二：二手房交易的增值税税率为5%。

5%的税率给人的感觉是不高。然而，房产的价值通常是比较大的。正因如此，实际需要缴纳的税额也就比较高了。

其三：2年以上的住房对外销售可以免征增值税。

这也就是“满二”的由来，“满二”也就是购买2年以上的住房。

附加税

有三项税款作为增值税的附加税，除了增值税外，它们需一同交纳。这三项税款分别是：

城市维护建设税

教育费附加

地方教育附加

这些附加税是加在增值税之上的。其征收的依据并非房产的价格，而是房产交易所缴纳的增值税。

城市维护建设税

根据《中华人民共和国城市维护建设税法》第四条：

第四条城市维护建设税税率如下：

（一）纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；

教育费附加

根据《征收教育费附加的暂行规定 》第三条：

教育费附加的第三条规定，是以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额作为计征依据的。其教育费附加率为 3%，并且要分别与增值税、营业税、消费税同时进行缴纳。

地方教育附加

地方教育附加于上文中的教育费附加并不是同一项目。

地方教育附加的附加率由各省分别确定。

以上海为例，上海的地方教育附加的增收率为2%。

地方教育附加在全国各地的征收率大致是这样的，部分地区会有略微差别，要以当地政策为准。

因此，增值税及附加的税率合计为：

5%+5%x12%=5.6%

“满二”的房产进行交易时，能够免缴增值税。并且，与之连带的增值税附加也可以一同免缴。

“二年”是如何确定的？

既然2年可以免征增值税及附加，那么2年的时间如何确定呢？

很多人都认为是以产权证上的时间作为依据，然而实际上依据相关规定，情况并非一定如此。

《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知（国税发[2005]89 号）》中第三条第四款规定：

个人购买住房时，将取得的房屋产权证上注明的时间当作其购买房屋的时间，同时也会将契税完税证明上注明的时间当作购买房屋的时间。

房屋产权证上注明的时间和契税完税证明上注明的时间，哪个时间更早，就以哪个时间为准。

小结

“满二”指的是个人房产持有达到 2 年以上时进行交易，便能够免缴增值税。而房产持有时间若在 2 年以内，在进行交易时则需要按照交易额征收 5.6%的全额增值税。

房产持有 2 年以上的话，就能够享受免税的优惠政策。这样的房产相对而言更适宜出手，能够把固定资产转变为流动资产。

“满五唯一”之个人所得税

卖房者卖出房产时，房产的卖出价格与原值存在差额。这部分差额是需要缴纳个人所得税的。

个人所得税

根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条第三款的规定：

第三条个人所得税的税率：

偶然所得适用比例税率，税率为百分之二十。

卖出房产的所得为财产转让所得，个人所得税税率为20%。

根据《中华人民共和国个人所得税法》第六条第五款的规定：

第六条应纳税所得额的计算：

财产转让所得，其应纳税所得额是以转让财产的收入额，减去财产原值以及合理费用之后的余额。

因此应纳税金额为：

转让住房的收入额-住房原值-合理税费

因此，应当交纳的个人所得税为：

(转让住房的收入额-住房原值-合理税费)×20%

满五唯一免税

对于符合特定条件的的卖房者来说，个人所得税是有优惠的。

国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108 号）第五条有规定：

五、各级税务机关要认真落实有关住房转让个人所得税优惠政策。

.....

个人转让自用达 5 年以上的房产，并且此房产是家庭唯一的生活用房，那么转让该房产所取得的所得，可免征个人所得税。

“满五”指的是获得该房产的时间超过了 5 年；“唯一”的意思是该房产是家庭唯一的生活用房。

此种情况下，就可以免征个人所得税。

小结

普通住房转让收入的个人所得税是以差额作为税额的征收依据。多年前在房价较低时购买的房产，其升值幅度相对较大。所以，这类房产纳税也就更多一些。

最近房价处于低迷状态，很多房子的房价都出现了不同程度的下降。近期购买的房产价格不但没有增加，反而有所降低。在出售房产时，通常情况下是不需要缴纳个人所得税的。

总结

税收在房产交易中是最为重要的一项“损耗”。卖房时有损耗，而在购房阶段，也有实际需要支出的成本，包括契税、维修基金、物业费、贷款利息等。交易次数越多，损耗就越多。

过去房价处于飞涨阶段时，房价的增长能够轻松地将税收等损耗涵盖其中，这样一来，以投资为目的的房产交易就具备了获利的条件。

如果拥有多套在房价较低时期购置的房产，那么就能够通过把房产卖出的方式，把固定资产转化为现金，把以往的投资收益实实在在地拿到手。

当前的房地产市场处于持续低迷的状态，房价呈现出稳步下降的态势。在这样的市场环境下，已经很难通过正常的房产交易来获得投资收益了，而且稍有不小心，甚至还有可能出现亏损的情况。

在当前的市场环境里，若是以投资为目的而去购入房产，那一定要非常谨慎。相比之下，持有现金或者其他的金融资产，才是更为合适的选择。