一、土地、住宅市场持续火爆，多地段价格重塑

近几月义乌的土拍一直很火爆。在市的核心地段，楼面价达到了 3 万多。在热门乡镇，楼面价达到了 1 万多。6 月 21 日，大悦城以某一价格/㎡拿下了江东宗泽东路与和欣路交叉口西北侧的地块，碧桂园以另一价格/㎡拿下了西南侧的地块。并且这两块地都有不低于 4 万方的配建要求，限制条件有很多，然而仍然难以阻止开发商拿地的热情。义乌的市场热度在 21 年持续上升。市场中的多个项目都呈现出供不应求的态势。开盘加推时，整体的去化率几乎达到了 100%，并且都没有任何优惠。市中心区域的房价都在 3.5 万以上。据悉，市中心的某合院项目预计的售价为 8 万以上。核心项目的高价地会重塑该地段的市场价格认知。稠江街道年初整体销售均价在 2.5 至 3 万。中海以元/㎡的楼面价拿下稠江核心地块后，稠江万达片区的整体价格预期从 3 万/㎡被拔高到 4 万/㎡。各项目的优惠全部被回收，并且呈现出供不应求的态势，连续开盘且全部售罄。多个地段受到土拍的影响而进行价格重塑，市场一直保持向好的态势。

二、重点乡镇项目成为开发商第二选择

义乌市场火爆，吸引了更多开发商的关注。义乌市区热门地块竞争十分激烈，像溢价率 40%、50%这样的地块很常见，有的地块甚至能拍到 90%的溢价率。在这种激烈竞争的形势下，一些开发商决定进入热点乡镇。仅在 2021 年 1 至 6 月，就有约 5 家品牌房企首次进入义乌乡镇，比如荣安、海伦堡、杭州城投、杭州坤延等。进入的乡镇主要集中在佛堂镇、义亭镇、上溪镇和苏溪镇。为什么会这样呢？接下来我们来分析一下原因。这几个乡镇都有一些共同的特点。

1.环伺义乌市区，交通位置便利

距离主城区较近，处于主城区 30 分钟交通圈内。其价格为 1.5 - 2.5 万/㎡，与城区全面 3 万+的价格相比，存在一定价格空间，因此受到刚需购房客群的青睐。

2.配套设施较完善

近年义乌乡镇发展速度加快。基本的购物广场已经逐步完善，医院等配套设施也已经逐步完善，这些设施能够满足日常生活的需求。

3.客户基数有保障

乡镇市场发展态势平稳。竞品数量较少。本地客户有一定的基数。同时拥有部分主城区外溢的客群，所以客户较为充足。部分人才房客户会向外溢并选择乡镇。因为有低总价以及补贴，这进一步降低了购房的成本。

4.乡镇土地市场竞争较为宽松

住宅市场的去化情况较为稳定，库存处于适中水平，去化周期也较为合理。乡镇的土地拍卖竞争不像主城区那样激烈，并且楼地差比较大，这使得乡镇存在一定的利润空间。同时，乡镇的库存也适中，去化周期也合理。

这些乡镇项目价格较为可观，是存在利润空间的。它们或许不像市区项目那样能够连开连捷，但却有着一定的走量基础，基本上不存在滞销的情况，市场呈现出平稳良好的态势，所以成为了开发商的第二选择。

3rd

房贷限额，差异化调节保障一手房市场稳定

银行

首套房贷利率

二套房贷利率

农业银行

5.60%

5.70%

LPR+95基点

LPR+105基点

建设银行

5.60%

5.70%

LPR+95基点

LPR+105基点

交通银行

5.60%

5.70%

LPR+95基点

LPR+105基点

工商银行

5.60%

5.70%

LPR+95基点

LPR+105基点

招商银行

5.40%

5.50%

LPR+75基点

LPR+85基点

五月到六月，仅一个月时间，金华的房贷利率连跳两次。五月初是 5.25%，五月底变为 5.35%，到六月则达到 5.6%。购房者的成本大幅提升。然而，房贷增加受影响的不只是购房群体，银行业和开发商也受到了波动。接下来我们看看房贷利率调整背后的原因以及对各方的影响。

一、银行业房贷限额，放贷难

2020 年 12 月 31 日，中国人民银行和中国银行保险监督管理委员会发布了一项政策。该政策规定了房地产贷款在总额贷款中所占的比例，并且明确今年的房地产贷款金额不能超过去年全年的金额。到 2021 年 6 月为止，金华市区商品房的交易金额已经达到了 212 亿元。如果算上已经成交但尚未备案的项目，实际预估的交易金额能够达到 240 亿元。这已经占到了 2020 年交易金额的 70%。义乌到 21 年 6 月份时已大致和 20 年整年的情况相同。预计在第三季度，金华义乌的房贷额度会达到最低限度。到那时，市场会受到贷款限制，甚至会出现停止放贷的情况。

二、开发商回款受影响，客户选房顺序发生改变

各大银行的放贷额度受到限制，这对开发商的回款速度产生了直接影响。而开发商的回款速度又会直接影响到其整盘布局。所以，在金华市场目前客户基数充足的情况下，为了保证回款，开发商可能会根据付款方式来筛选客户，这就使得刚需群体选到优质房源的难度加大了。并且，银行业在实行贷款限额之后，还有可能提高贷款审核标准，比如只对征信良好的客户发放贷款。

三、差异化调节，优先保障金华、义乌一手房稳定发展

1.差异化调节机制，区域贷款指标调节

政策发布之际规定可施行差异化调节机制。20 年金华大市的成交金额为 1176 亿元，21 年截至 6 月，金华大市的成交约为 810 亿元，已达到 20 年容量的 69%。然而，下级县市的整体市场较为稳定，市场可售货值数量不多，并且 6 月之后成交的土地预计在 2022 年入市，不会占用今年的房贷额度，成交的主力集中在金华义乌这两个地方。预计后期有希望从其他下级县市调配贷款额度，会优先把额度用于保障金华的情况，以稳定义乌的一手房市场。

2.二手房贷款停贷，额度调节至一手房市场

据悉，南京、杭州、合肥、绍兴、无锡等城市出现了二手房停贷或放款时间延长的现象，目前金华的二手房也已经开始停贷。各大行统一采取了将贷款额度倾斜向新房市场的动作，往年在金华，二手房市场的贷款金额占比与一手房基本是持平的。今年下半年二手房停贷之后，二手房的贷款额度会流入一手房。一手房会得到贷款额度的优先保障，从而平稳发展。所以，金华义乌市场在调节机制的保护下能够平稳度过过渡期，预计金华义乌的一手房市场会一直保持火爆的状态。

房贷利率连续两次上调，在房贷指标紧张的时候，按揭客户怎样买房呢？7 月份的第三轮土地拍卖即将到来，未来哪个区域会在金华的发展中占据重要地位呢？市区市场依然保持良好的发展态势且持续火爆吗？义乌市场一直很火爆，哪个乡镇会得到开发商更多的关注呢？让我们一起等待答案吧。