换房这个想法产生之后，许多购房者都遭遇着两个选择，即购买一手房还是二手房？

我前几天在文章里讲了一些关于将手里的房子卖掉后如何去买一手房的基本操作规律。

置换房产包括ABCD四种方式。

A:卖掉福州市区的二手房，去买新房。

B:卖掉福州市区的二手房，再换二手房。

C:卖掉福州市区以外的房产，买福州的房子。

D:卖掉福州市区的房子，去买福州市以外的房子。

在过去的一年多时间里，当为粉丝提供房产咨询时，曾遇到过 ABCD 这四种情况。前两天已经简单提及了 A 这种情况，而今天要重点讲述 B 和 C 这两种情况。

D 这种方式较为特殊，它要么存在炒房的嫌疑，要么是因为生活重心转移到了外地而有实际需求。关于房产的问题，每个城市都有其独特的市场，我们还是应当将重点放在福州。

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“卖二买二”的几点建议

航拍福州 图片来源于房道大叔粉丝

卖掉手里的老旧房子去购买新房，此类购房者较为常见。同时，也有许多人在卖掉旧资产并重新进行房产配置时，会选择二手房。

高品质的二手房和高附加值的二手房在楼市里还是很香的。

什么是高附加值的二手房呢？我一直认可这样一个观点，即“房地产在房地产之外”。在二手房市场上，这一特征表现得非常明显。

福州楼市中，首推学区房。这种房子总是被很多人看低，但却总能跑出特殊行情。

为什么学区房的认知和实际情况会有如此大的偏差？

学区房在房产市场中属于奢侈品。它是教育不均衡所导致的产物。喜爱它的人有多少，憎恶它的人就有多少。

它将孩子的未来与房产进行了深度的关联或者说是安排，并且这种“捆绑”是持续九年且一次性完成的。

问题在于，我们无论怎样不认可学区房的存在，但其价格定价权却被小部分人掌控着。高进高抛这种情况是常态，这种状况除非国家在教育层面进行深化改革，不然在短时间内很难改变现状。

如果认可学区房的价值，并且家里的孩子上学有需求，那就不要犹豫，挑选出自己认为好的学校，接着围绕这所学校去选择房产。

关于学校和房子，萝卜白菜各有所爱，稳妥的、合适的就好。

从当下的政策形势方面来看，二手的学区房以及老旧的学区房肯定会受到较大的影响。那些想要在这方面进行炒房的念头，还是断了吧。

其次是稀缺性的房产。这一类房产的衡量标准有所不同。例如在福州，江景房如今较为稀缺。尤其闽江两岸的江景房，其质感比乌龙江两岸的江景房要好很多。

更何况福州两江四岸新控规发布后，江边不再建住宅了。

如果你现在拥有一套江景房，不论它自身具备何种条件，那它都是一个“金疙瘩”。然而，有的江景房较为纯粹，而有的江景房由于各种原因，并非那么金贵。

但是没关系，能看江就有稀缺性。

最近有个朋友有置换的想法。他打算卖掉位于北江滨的一线江景大平层，然后换到南江滨的一线江景大平层。他询问我这样做是否妥当？在我看来，这种置换的意义并不是很大。

如果只是普通需求，人口不多的话，四房换五房这种操作就没有必要。除非是像三房换五房这种极为特殊的需求，才可能需要考虑四房换五房。

二手房换成二手房，一种情况是为了满足改善需求而去；另一种情况是为了获取二手房周边的资源而去；如果不是这样，那么其意义就不是很大。

例如，有刚需户型置换为改善户型的需求，也有改善户型置换为城市别墅的需求。房子若能改变生活，才具有实质意义。

有人想着卖掉二手然后置换二手进行投资。在福州的二手房市场中，很少有存在倒挂现象的区域。如今，绝大多数的二手房在谈及投资时，都只是空想主义罢了。

“卖二买二”需遵循先看后卖或边看边卖的原则。二手房交易对缘分很讲究，你看中的小区不一定存在合适的房源。

“卖二买二”由于受到银行限贷政策的影响，建议在今年下半年不要贸然行动。应当等到这个“限贷”周期过去之后再做打算。当然，如果是采用全款买房的方式，在今年下半年遇到急于出售的房源时，或许有机会捡到便宜。

02

外地人置换福州怎么买卖？

福州闽江两岸夜景 摄影/左丁

一千个人眼中有一千个哈姆雷特，而一千个外地人心中则有一千个关于福州的模样。每个外地人对福州都有着独特的感受和认知，福州在他们眼中各有不同。

说一句可能会让福州本地人感觉不舒适的话：关于福州未来的发展，或许福州本地人在认知方面不如外地人清晰。

同样的道理，对于福州楼市的发展情况，以及对于福州楼盘的看法方面，福州本地人或许不像外地人那样更清楚。

很多人认为那些购买了帝封江的外地人，或许是被福州给坑了，就像被割了韭菜一样。

这样的情况是否存在呢？或许需要在 10 年后的福州楼市中去观察。仅仅进行口头争论是没有任何价值的。

我对这一片区保持着谨慎观察的态度，不过这并不意味着我完全不认可这个区域。

如果你是想要折腾掉外地的房产从而进入福州的购房者，那么以下这些建议你一定要仔细去思考和斟酌。

一是在外地市中心有房产想置换福州房产的。

如果有在福州买房的刚需，那就没办法了，无论如何都得购买。因为在福州都市圈这个范围当中，房产当中最具价值的还是福州。

南平无需多言，这种四线城市的房产，由于人口的迁徙和流动，从整体来看，其保值属性并不高。宁德的情况是，新盘数量较少，一手房和二手房价格倒挂，并且有宁德时代这样的大型企业作为衬托，在短期内存在一定的“虚火”。

用外地市中心的房子去换福州市中心的房子，必须要依据真实的实际需求。要秉持房住不炒的理念，因为福州的房价受到调控的影响会更加敏感。

福州的楼市存在冷热不均的情况，我们心里需要有一份“避坑指南”。要结合自身置业以方便生活的需求，依据福州城市发展的主流方向来进行置业，同时不能选择那些严重透支预期的地段。

给自己设定一个 5 年的心理预期，也就是在交房后的 3 年时间里，去感知一下那个地段是否会变得更好。

如果不知道怎么选，沿着地铁买新盘，算是个基本思路。

如果钱足够，就应该入手福州市中心地段的核心资产。例如保利天悦 2 期、建发养云以及桂语映月等市中心的大平层中，有很多外地人的身影。

福州人觉得这几个地段差异显著。然而，对于众多外地人而言，鼓楼、东二环、东区或者三叉街，乃至金山，都被视为福州市区的中心。

一是外地县城或者县城以下有房子，想要置换到福州的，就应该尽早将房子出手。二是要抓紧时间来福州进行置业。

县城里的房子，当你不需要的时候，趁早“割掉”。

最近看到国内某大 V 撰写的一篇稿子，其中提到长三角的县级市昆山，其房价达到了 5 万/㎡。

昆山的房价是被上海和苏州的外溢客群给衬托起来的。在福建，经济较为发达且能对县城房价起到强支撑作用的地方是闽南的泉州和厦门一带，因为这些地方如同昆山一样，拥有强大的产业以及人口支撑。

但昆山毕竟是昆山，经济实力这么强的县城，全国都没几个。

一是福州市区以外的郊县。二是要区分几个层次，比如近郊的闽侯。对于近郊闽侯置换福州市区的意义，需要仔细进行衡量。

前几天，抖音“房米 007”的一个网友，想把上街博士后公馆的房子置换到金山。在他不需要学区的情况下，这种置换的意义不大。

“两洪”桥修好后，从交通区位方面来看，博士后公馆处于上街位置，然而其进鼓台的通达性与金山相比并不逊色。

还有一点，上街房产的预期未来几年内，我认为也不会比金山差。

同理可证，在不是必须的情况下，把闽侯县城的房子折腾掉然后换成福州市区的房子，也不一定是个好的选择。

闽侯的面积较大。在有能力进行置换的情况下，把青口、南通这一带的房产出售掉，然后置换到福州市区，从目前的情况来看，这样做还是有一定必要性的。

这些地段的房产，卖出一套后的价格，在福州市区内可能仅仅是个首付。这就需要进行置换的人去考虑还贷所带来的压力。

福州的一些郊县在核心地段的楼市表现较好。例如福清，其购买力较为旺盛。

福清大 V 看福清房产事业部负责人大雄介绍道：福清市中心万达商圈的房价，其均价处于 1.7 万到 1.8 万每平方米之间。在市场上，存在着价格倒挂的现象。倘若从工作方面，或者是为了更好的教育、医疗资源而考虑，那么在福清买房选择福州是可以的。然而，要是有其他的想法，舍弃福清市中心，去到福州比较偏僻的地段，像三江口或者帝封江等地，从目前的情况来看，还不如不进行这样的折腾。

总之，福州的郊县购房者需要考虑两点。其一，是否对福州房产有刚性需求。其二，县中心的房产，一手房和二手房的房价是否存在倒挂现象。

对于福州的房产，若有刚性需求，是可以进行置换的。而如果没有刚性需求，只是有其他想法的话，那就需要慎重考虑。

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对房住不炒要有敬畏心

福州风光 摄影/左丁

先说卖掉福州市区的房子这件事，然后说要去置换福州市以外的房产。如果不是因为工作调动而不得不做出这个选择，那么大概率就会涉及炒房。

炒房？呵呵呵，别忘了房住不炒！

我的建议是，用卖掉福州房产所得的钱去一线城市购置房产。这种行为就好像盲人摸象一样，有这样想法的朋友们，请你们自己好好地对待自己的行为！

歌词欣赏：是否早就应该迷途知返，是谁把未来说的如真如幻

房道大叔会发表一些关于福州楼市的观点，这些观点会以视频的形式发布在视频号以及抖音上。

视频号请关注“房道大叔”，抖音号请关注“房米007”。