前行的路 上升的楼

厦门纵横向未来

最近，有关楼市的重磅政策接连出台，一套动作打出了好几拳。

央行宣布下调住房公积金贷款利率。

此前，厦门楼市有过频传的好消息，其中包括厦门首付比例降低以及房贷利率降低。

厦门人最值得入手的时机真的来了吗？

PART 01

8个新盘有“动作”

国庆假期纷纷亮相或上市

我们先来看下厦门楼市的最新动向。

楼市中一直有“金九银十”的说法。今年国庆假期，厦门的情况十分热闹，岛内外有多个新盘相继亮相或者上市，原本平静的厦门楼市泛起了一些涟漪。

图源@厦门地产资讯

1.1）思明：建发壹里

据悉，建发·壹里在 10 月 1 日最先推出了南向的 125 - 143㎡的户型。这种户型属于“小”户型。而 179 - 240㎡的大户型要等到第二批次才推出。

还将启动验资，验资的金额是 300 万。预计在 11 月初开盘，开盘后的 3 天需要付款。

建发壹里处在湖滨片区，属于思明的核心区域。厦门岛西部的商品房开放在多年处于沉寂状态之后，它的来临必然会引起广泛的关注。

1.2）湖里：湿地公园TOD·璞瑞

10 月 1 日上午，@厦门地铁发布消息。该消息称，位于五缘湾南岸的一个项目正式开放，此项目是“福建首个 TOD 成片区开发样板”，即湿地公园 TOD·璞瑞城市客厅。

该项目以地铁 2 号线湿地公园站为核心进行立体开发。地铁站与入户之间的距离约为 400 米，可实现接驳。

· 住宅销售限价7.18万元/㎡，车位销售限价60万/个。

· 宅面积在143-310㎡区间，皆为大平层产品。

目前，建面约143㎡与建面约198㎡样板间均已开放。

1.3）湖里：湖畔润璟

华润置地华南大区在 9 月 13 日发布消息称，湖畔润璟的三至四房户型即将首次推出。

项目处在湖边水库板块，是由建发与华润共同打造的。该项目规划的住宅户数不超过 470 套。

· 住宅销售限价7.18万/㎡，车位限价60万/个

· 建面约99-170㎡三至四房

1.4）海沧区：海沧TOD·璞瑞

据@厦门地铁 TOD 的消息，在 10 月 1 日这一天，海沧 TOD 的三大城市展厅对外开放了。

该项目处在海沧南部新城 CBD 的核心位置，与地铁 2 号线距离很近。首次开盘推出的建筑面积约为 127㎡的户型，能够 270°全方位地俯瞰海沧湾以及海沧湖的景观。

1.5）集美区：国贸锦里原

国贸地产厦门公司有消息称，10 月 1 日国贸锦里原本的营销中心开始对外开放。

项目处在集美新城软三的旁边，打造出建筑面积约为 68 至 95 平方米的 2 房和 3 房产品。

项目的主力户型有建面约 68㎡的两房，有建面约 84㎡的三房一卫，还有建面约 95㎡的三房两卫。并且这三间样板房都已经正式对外进行开放了。

据悉，该项目销售的住宅价格被限定为每平方米 3 万。车位的价格被限定为每个 20 万。该项目的总价只需 160 万起。

1.6）集美：保利联发·锦上

该项目处在集美新城。它规划有 5 栋住宅，累计 426 套。其中包含 2 栋洋房和 3 栋高层。它紧邻着地铁 6 号线（在建）的集美创业园站，并且与 BRT 快 1 线的产业研究院站相连接。

10 月 1 日，从@联发厦门处得知，保利联发·锦上 ioi 的城市展厅在集美商业中庭华丽地绽放了。它再次将集美新城推到了话题的中心位置。

· 住宅销售限价4.2万㎡，车位限价30万/个

· 项目打造建面79-138㎡

1.7）同安区：水晶·溪上

10 月 1 日 19 时，同安区城北板块的新楼盘水晶·溪上，其城市展厅对外开放了。

据@厦门房地产联合网的消息，这个项目预计在 12 月开盘。并且，关于价格以及产品方面都有惊喜。

· 住宅销售限价2.6万/㎡，车位限价15万/个。

· 户型为80-106㎡三至四房。

· 项目户数不多于840套。

1.8）翔安后村TOD·璞安

@厦门地铁 AMTR 消息称，10 月 1 日，翔安后村 TOD·璞安的销中心正式对外开放。

项目处在翔安南部新城的后村板块，它是该板块内首个商品房项目，依据青年群体的需求打造了 TOD 活力住区，并且周边存在 3 号线的后村站以及浦边站这两个地铁口。

· 住宅销售限价3.5万/㎡，车位23万/个。

·规划建面64-110㎡2-4房产品。

国庆假期是厦门人今年的一个长假，且处于本年度的最后一个季度开始之时。

楼市中，众多楼盘扎堆进入市场，各类营销活动接连不断且精彩呈现，都在为冲刺年度关键绩效指标而努力，所给出的优惠折扣力度比较大。

对于购房者而言，一方面拥有了更为广泛的选择以及比较的余地。另一方面，楼市的优惠措施与假期前夕的重要政策接连不断地推出，或许厦门人在这个时候趁着假期多进行观察、多进行挑选，便能够抓住时机上车。

PART 02

厦门二手房楼市陷入“怪圈”？

在新盘涌入厦门楼市的同时，厦门二手房市场如何？

2.1）二手房并不好卖，成交量低位徘徊

据@厦门房地产联合网，2022 年 9 月 1 日至 9 月 30 日期间，厦门二手住宅成交的套数为 1478 套。9 月份的成交量与 8 月份相比，仅达到 8 月份的 7 成多。这表明政策利好对二手房的传导作用不是很明显。

目前来看，厦门的二手楼市呈现出一种奇怪的现象。房子难以出售，然而房价却没有下跌。

厦门 9 月的二手房均价为某一数值元/㎡，8 月的二手房均价为另一数值元/㎡，9 月环比 8 月上涨了 0.27%。从这一情况可以看出，厦门二手房的房东比较能沉得住气，没有进行大量的抛售行为。

2.2）房价分化严重，或涨或跌

厦门 9 月的二手房房价呈现环比上涨的态势。然而，细致地进行观察和分析的话，就能够察觉到分化的情况是比较严重的。

一方面，不少二手房成交价创新高。据@厦门地产情报站：

福满山庄

最高成交单价由4万+冲上5.8万/㎡

并且刷新了小区的最高成交单价。

此前小区的成交单价在 4 万以上。7 月成交了一套单价为 5.1 万每平方米的房子，这已经是今年的最高价了。没想到近期成交的房子单价达到了 5.8 万每平方米，再次刷新了记录。

福达里

成交价冲上7万+/㎡

该小区成交一套单价达元/㎡的房源，创下小区的最高成交价。

另一方面，不少小区二手房降幅十分明显。比如：

石亭小区

成交价下降超1万/㎡

近期小区有一套 46.4㎡的房源成交了，还有一套 55.36㎡的房源也成交了，这两套房源的单价都在 7 万/㎡左右。

去年，这个面积段的房源成交价有达到约 8.7 万/㎡的成交单价，且是最高的。

小区成交端明显回落，价差超1万/㎡。

由此可见，目前学区的含金量在逐渐降低。同时，拆迁预期一直没有确定下来。这两个因素促使了石亭小区价格的回落。

但有些二手房，挂牌降价卖也仍然难以卖出去。如：

美仁新村有一套面积为 118.16㎡的房源，它挂牌已经超过一年了，并且经历了 N 次价格调整，然而到最后还是没有被卖出去。

由此看来，厦门的二手房市场分化情况较为严重。这种分化不仅体现在不同的板块之间，还具体到了每一个单独的小区。

购房者在大环境中，能够明确自己的需求，多进行查看，多进行比较，从而挑选出最适合自己的房源。

2.3）厦门各区二手房房价

具体到厦门六区来看，9月热门二手房小区挂牌行情如何？

厦门房地产联合网进行了统计，思明的二手房房价在 8 月之后环比有所上涨，海沧的二手房房价在 8 月之后环比有所上涨，同安的二手房房价在 8 月之后环比有所上涨；湖里的二手房房价在 8 月之后环比有所下跌，集美的二手房房价在 8 月之后环比有所下跌，翔安的二手房房价在 8 月之后环比有所下跌。

『 思明区 』

思明 9 月的二手房每平方米均价为某一数值。思明 8 月的二手房每平方米均价为另一数值。9 月二手房均价环比 8 月上涨了 2.94%。

（上下滑动查看）

『 湖里区 』

湖里 9 月的二手房均价是每平方米多少元。湖里 8 月的二手房均价是每平方米多少元。9 月环比 8 月下跌了 0.73%。

『 海沧区 』

海沧 9 月的二手房每平方米价格为元。海沧 8 月的二手房每平方米价格为元。9 月二手房价格环比 8 月上涨了 0.51%。

『 集美区 』

集美 9 月的二手房均价是每平方米若干元。集美 8 月的二手房均价是每平方米若干元。9 月环比 8 月下跌了 1.79%。

『 同安区 』

同安 9 月的二手房均价是每平方米多少元。同安 8 月的二手房均价是每平方米多少元。9 月二手房均价环比 8 月上涨了 0.69%。

『 翔安区 』

翔安 9 月的二手房每平方米价格为某一数值；翔安 8 月的二手房每平方米价格为另一数值；9 月二手房均价环比 8 月下跌了 1.10%。

PART 03

政策频繁出台，

低迷的楼市有救了吗？

新房市场受到冲击，二手市场遭遇诸多因素，如今的厦门楼市情况变得复杂。最近陆续出台的一系列政策，能否解救厦门低迷的市场呢？

3.1央行下调首套个人住房公积金贷款利率

中国人民银行于 9 月 30 日作出决定。从 2022 年 10 月 1 日开始，首套个人住房公积金贷款利率被下调了 0.15 个百分点。其中，5 年以下（含 5 年）的利率调整为 2.6%，5 年以上的利率调整为 3.1%。

第二套个人住房公积金贷款利率政策维持不变。其中，5 年以下（含 5 年）的利率不低于 3.025%，5 年以上的利率不低于 3.575%。

3.2）换购退个税

9 月 30 日，财政部和税务总局发布了文件。从 2022 年 10 月 1 日起至 2023 年 12 月 31 日期间，对于那些出售了自有住房，并且在现住房出售后的 1 年内又重新购房的纳税人，会给予他们出售现住房已缴纳的个人所得税退税的优惠。

3.3）厦门买房贷款首付比例降低

前不久，厦门的最新贷款政策被曝光了。在此之前，厦门一直实行的是既认房又认贷的政策。

无房无贷款，首付30%；

在厦有1套房，即使贷款结清了，买第2套首付50%；

在厦有1套房，1笔贷款未结清，买第2套首付则要70%。

现在厦门的贷款首付比例下调了。此前已经有多方证实了这一消息是真实的。厦门的部分银行表示从 8 月 24 日起开始实施这一调整。

图片来源@乐居厦门

新的购房贷款政策如下：

1、在厦无房，30%首付（贷款不管多少次，结清都一样）

2、名下1套房：40%首付（贷款不管多少次，结清）

3、名下1套房，1笔贷款没结清：50%首付

下图可以对比来看：

图片来源@厦门乐居

3.4）厦门房贷利率降低

根据@第一财经报道，除了首付比例有所降低之外，房贷利率总体上也呈现出下降的态势。

8 月 22 日，最新一期的 LPR 报价公布了（9 月 LPR 没有变化）。在这些报价中，5 年期以上的 LPR 是 4.3%。它比之前降低了 15 个基点。

图片来源@第一财经

3 年的时间里，5 年期 LPR 利率从最初的 4.85%持续下降到 4.3%。在加点方面，房贷利率曾一度加到最高，首套房贷利率超过了 6%。而如今，首套住房按揭的基准利率被调整为不低于 LPR 减去 20 个基点。

厦门以往的房贷政策规定，首套房贷利率是 LPR 加 10 个基点。也就是说，之前厦门首套房贷利率是 4.4%（4.3%加上 10 个基点）；而现在，利率下调了 20 个基点，首套房贷利率就变成了 4.1%。

举个例子：

下调之后，按照目前厦门最新的首套房贷利率 4.1%来计算。有一套总价为 300 万的房子，首付需付 3 成，也就是 90 万，商贷为 210 万，贷款期限是 30 年且采用等额本息的还款方式。这样算下来，总利息是 155.3 万，每月的月供是 17 元。

下调之前，利率是 LPR4.3%加上 10 个基点，也就是 4.4%。总利息为 168.58 万，月供是 98 元。

新的房贷利率执行后，总利息能够节省 13.28 万。每月还款减少 368.81 元。购房成本进一步降低。