我是星叔，在全国范围内是资深的房产投资专家，是你觉得相见太晚的买房军师，到目前为止已经为 5000 人提供了买房的最佳解决方案。星叔和其他自媒体不一样，不会遮遮掩掩，让你摸不着头脑！星叔属于实战派，只会给你说最有用的操作和建议。

关注“星叔房谈”的微信公众号后进入知识星球进行提问，以下这些精选问答内容是来自“星叔房谈”的知识星球。

您好，我是星叔，我是个小白。我准备在 2020 年于成都买房，是刚需自住。年后把老家的房子卖掉，能得到大约 25 万的资金。请问在成都能买到哪里可以居住的住宅呢？

你的预算有限，主要有以下两种打法。其一，在成熟商圈附近寻找小房子，可考虑攀成钢一带。其二，在成熟商圈附近寻找小房子，可考虑万象城一带。其三，在成熟商圈附近寻找小房子，可考虑金融城一带。

一种是在近郊新区购置新一些的大房子，像三圣乡、华阳、南湖那一带。我更倾向于这种方式，购买较为稳妥，自住配套也会更好一些。

二手房现在可以购买。最好在 5 月份之前完成购买事宜。此时市场较为冷清。

3、成都房龄普遍比较新，优先考虑房龄新的房子。

给今年准备买房人的一些建议：

二线城市中通勤距离超过 25 公里的郊区，需谨慎购买。

郊区房子如果没有地铁规划，建议回避。离地铁站超过 3 公里的房子，也建议回避。

三四线城市，即便一手房的名义价格有所上涨，但若进行投资也不要购买。因为小城市的房产金融属性较为薄弱。

存量人口对当前房价起决定作用，增量人口会影响未来房价。一条地铁以及一片产业能够带来的人口数量，决定了版块的未来涨幅情况。

新手买房时，往往不太关心菜市场，而只在意“逼格”。他们会去到豪华的售楼部，购买一套远郊的精装房，这些房子大多位于远郊，新手们每天要在上下班路上花费 3 小时，然而这些房子的涨幅也并不明显。

便宜的版块不一定就是洼地，有可能是永远的坑。要聚焦在头部城市，去判断那些未来能够变好并且目前还很便宜的版块，这样的版块才叫做洼地。而现在是因为差才便宜，并且将来预计还会持续差的，就叫做坑。

小城市的老破小不能触碰；大城市的老破小也只能有挑选地购买。只有中心城区核心地段的老破小才具有价值，而城乡结合部以及郊区的老破小需要谨慎进入。

8、一二线大城市的郊区才叫郊区，小城市郊区价值有限。

不要向当地人询问购买的地点。当地人从小就生活在城里，对中心城区怀有极其深厚的地段情感。他们瞧不起城乡结合部。当你问他们郊区的情况时，他们通常会建议你不要购买。而在城市扩张过程中，那些被鄙视的便宜的城乡结合部才是未来涨幅最大的区域。

提问：星叔，若要做流水，对方每月给我汇款时，银行转账备注该怎么写呢？另外还有其他需要留意的事项吗？

备注有关房租方面的内容或者兼职工资方面的情况。可详细查看知识星球内部资料《干货！如何养出无法识破的流水？》

提问：星叔您好，我希望能在春节前后订房，急切盼望得到回复。我所在的坐标是郑州，拥有住房 3 套。其中 02 年的市中心 95 平住房现在自己居住，因为离自己做生意的地方近，其市值为 130 万。06 年的 45 平住房市值 65 万。09 年的 95 平住房市值 200 万。这 2 套住房每年的租金收入为 5 万。另外还有商铺 2 套，06 年市中心的 20 平商铺和 15 年三环边的 80 平商铺都在出租，每年的租金收入为 8 万。有一个女儿在国外读大二，她毕业后打算去一线城市发展，目前每年大概需要 20 万。我的生意年收入为 20 万，手里有 110 万现金，想要进行改善置换，怎样置换才合适呢？所有房产都是全款购买的。回答：方案 1 是购买北龙湖宏光揽镜的高层，该房屋于 2022 年 5 月交房，首付和月供都不会有压力。

方案2买北龙湖兰溪上苑转让房。首付220万月供元。

方案3在市中心找新房，留子弹在一线投资

我更倾向于方案三。其一，它能够满足改善自住的需求。其二，相较于二线城市郑州，一线城市的投资价值和收益率更为可观。

从你当前的投资资产方面来看，我主要对商铺和小户型持不看好的态度。如果要考虑将资产出手并进行置换的话，应当优先将这两大块资产出手。

其次，所有投资都采用全款这种方式。其实这种思路是不正确的。全款这种方式我们之前已经多次提及过，它的资金利用率非常低。从投资的角度来看，全款是没有杠杆作用的。我们一定要充分利用首套贷款资格，因为贷到款就相当于赚到了钱。只有通过负债，才能够更好地抵抗通货膨胀。

提问：星叔，深圳小产权没房证的房子值得投资吗。

如果进行投资，不建议投入小产权。小产权存在很大的问题，其中之一就是产权不清晰。例如在深圳，很多村里盖的农民房就属于小产权房，这类房子的涨幅较为有限，并且杠杆作用不足。

小产权房的核心是权，不是钱，你光有钱，玩不转的。

星叔，我坐标上海。请问购买张江科学城附近北蔡或者孙桥 05 年以后的一房用于投资是否较好呢？该区域处于中环内，周边也都有双地铁。还是购买虹桥机场外环外 17 号或 13 号地铁站旁边 10 年左右的两房更好呢？这些小区较新，周边有商场，靠近地铁站且距离较近。谢谢。

回答：建议选择虹桥辐射区。如果选择大虹桥，那么最不用担心的一个方面就是人口，尤其是流动人口。

高速带动了江浙沪，高铁盘活了长三角，飞机辐射到全国全球，基本上整个大虹桥所承载的人口基数是很有想象空间的。

大虹桥的定位并非仅是上海的大虹桥，而是长三角的大虹桥。正因如此，整个规划没有去思考怎样分流上海的人口，而是直接在此处打造了一个交通枢纽，且其密度特别高。

提问：星叔，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？

砍价属于一门技术。在知识星球内部分享的《二手房砍价技巧篇如何砍价 50 万》中可以详细了解到相关内容。

星叔您好。现在一手房地产的交易占比比较大。不过，很快房地产市场将会回归到二手房市场。未来会进入住房存量时代吗？

回答：住宅存量时代是必然趋势。但这是一个比较长远的问题。

存量房通常指未居住过的二手房，也就是常说的“库存待售”的房产。如今的房产市场既有二手房也有一手房，当下一手楼盘的交易量较为可观。当下大部分一手楼盘都位于郊区，一手房被购买后就会转变为存量房，随着一手房数量逐渐减少，存量房的数量就会越来越多。

现在市区在售的楼盘有很多是拆迁后重新新建的。现在的地块拆迁成本不低，拆迁后再建需要考虑诸多因素，比如拿地价格、拆迁地块面积、区域位置环境、建造成本等，这也将是未来新房开发的一个主要模式。

存量房交易中主要有三方面问题：

一是交易房产的安全性方面，要清楚知晓交易房产的抵押和查封情况。在这方面，最为担忧的是那些隐藏在表面之下的问题。

二是中介方面，如今的房产交易居间服务具有重要性。若不够专业，那么潜在的风险会很高。

三是交易过程中资金的安全性方面，购房资金属于一笔数额较大的资金。当遇到房主要求购房者用首付款来支付剩余贷款，以此达到解除房屋抵押状态的这种情况时，必须要谨慎地进行思考和考量。

提问：星叔，您好！我所在的位置是西安，在西部大学城有一套两室的房子用于自住。现在我希望改善居住条件，同时考虑孩子上学的问题，想要换一套大一些的房子。我在高新区的二手房（藤业南院、鸿基新城、龙城名园、缤纷南郡）和新房（苏宁云著、南飞鸿十年城）之间犹豫不决。购买旧房有哪些要点呢？我们所看的这几个小区中，哪个值得入手呢？购买新房的话，精装修的质量好吗？这两个楼盘中，哪个值得入手呢？另外，对于目前自己居住的两室，怎样处理会更好呢？烦请星叔给予指导，谢谢！

回答：二手房买房最重要一点就是实地看盘，

因为即便处于相同的小区，户型也是相同的，但是装修风格、质量等方面都完全不同，只有看过楼盘之后才能够很好地进行比较。

其次二手房就是选择房龄新一点的，更有利于自住或投资。

如果你买房是为了改善居住条件，并且孩子上学急需学区，那么就可以淘二手次新房。在淘房过程中要注意学区名额没有被占用。因为新房还有 2 年的交房期。

如果不着急 新房自住体验感更好一些。

你的房子现在的情况是，倘若资金充裕，那么就能够将其留下来用于投资以及出租；要是资金不够充裕的话，就可以把它卖掉，然后置换一套更好的房子来改善居住条件。

提问：叔能不能说一下54大法落户具体操作？有什么影响？

回答：54大法破限购方案，详见知识星球内部分享。

星叔，过年好。西安的苏宁云著，目前不需要摇号。与沣东相比，沣西的价格有优势。那么，它值得投资购买吗？

回答：苏宁云著周边自住可以买，投资不建议。

1.苏宁和万达/新城 是一个模式:商业综合体＋住宅；

苏宁住宅的品质处于中游。从在大本营南京的表现来看，其品质大概处于保利、华远之下的水平，同时又处于绿地、金辉之上的水平。

3.价格到顶，几乎没有油水；

软件新城不要过度抬高。在西安，IT 码农多数月收入为 8k，200 万的总价通常是上限。高新区中高总价的购买力全部来自本地的西安老钱。

软件新城是高新地王。自己人进行左手倒右手的操作，像是在抬轿子，其目的是为了稳定房价和稳定预期。

结论: 软件新城上班的可以买。其他人凑热闹意思不大。

星叔你好。江西宜春市府旁的一个楼盘售罄后两个月单价涨了八百。2019 年 12 月份开始到现在仅两个月，单价就跌了近一千三。是什么原因导致了这样大的起起落落呢？

非省会的三四五线小城市通常是人口流出的城市。目前这些城市的价格波动较为明显。总的来看，原因主要有以下几个方面：

1、zf去库存目前走到了三四线 。

2.整体货币放水通胀的外溢效果 。

三四线城市进行棚改拆迁。这些城市大致会存在两个方面的大问题：

价格表现为一手房价格，整体价格筑基不稳。

二手市场基本不存在，退出机制存在问题。变现主要依靠碰运气。因此，职业短炒炒家短期内或许能赚到钱，而大部分人都是接盘者，在交智商税。

提问：星叔，今年的二手房市场状况如何？是否建议购买二手房呢？还是购买带装修的新房更好呢？如今新房实行限价政策，价格比二手房低，之后价格的差距会逐渐变小吗？

现在新房整体被限价，其性价比比二手房好。所以更多的刚需愿意去抢新房，导致二手房市场较为冷清。然而，随着未来新房价格逐渐上升，与二手市场达到平衡，很多人的目光又会转向二手市场。另外，未来内环的土地会越来越少，新房也就随之减少，人们为了在市中心工作生活，就只能入手二手房。

在当下的市场环境里，限价在许多城市已然失去了作用，很多楼盘都无法卖到限价所“限”的那个价格。这一措施即便取消或者是全面取消，对于楼市来说也只是具有象征意义罢了。

避免了“买涨不买跌”的情绪，你就胜过了80％的韭菜。

要知道如何高效淘笋盘，就去查看知识星球内部资料《淘笋那些不能说的秘密》

星叔你好。台州临海有一处 189 平的商业街铺面，在 07 年以 135 万购入，贷款已还清。目前年租金为 5 万，还有 2 年合同。听说现在能租到 8 万左右。现在商品房价都在 1 万 6、7 了，而商铺还在 1 万多些，不太好出手。我想问星叔，是长期持有这个商铺好呢，还是卖掉它去投资更有潜力的不限购城市的商品房好呢？希望星叔能推荐几个城市区域板块。谢谢！

商铺做起来的情况比较少。在考虑商铺是否可买时，除了要关注位置和人流量，最重要的是运营商的能力。通常情况下，租售比在 5%以上的商铺是可以入手的。

商铺的逻辑在于收租。若达不到这个标准，就会亏本。并且，商铺后期的交易税费较高，不容易出手。如果你的商铺能够达到年租金 8 万，那么就可以持有。此时租售比为 5.9%。如果达不到年租金 8 万的标准，建议出手置换纯住宅。在子弹 100 左右且不限购的城市中，重点推荐重庆。

提问：星叔，买房是如何淘笋盘的，有什么方法吗？

回答：如何买到市场价8折的笋盘？详见知识星球内部资料。

房地产注定只有小部分人能够赚到钱。我们处在大部分人的前面，并且会亲自手把手地教你从没有任何资产开始，实现积累千万资产的目标。有很多人给我留下留言进行提问，然而星叔的精力是有限的，无法对每一个问题都进行解答。

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知识星球内部资料：

《人生第一套房一定要赚钱》

《普通投资者适合哪个流派呢》

《投资为什么要选择新盘和次新盘》

《哪种类型的房产比较确定能赚钱呢》

《城乡结合部，你不知道的价值洼地》

《投资为什么是住宅而不是公寓或商铺》

《为什么只有一二线城市才有二手市场》

《投资住宅为什么选90-110平的三房》

《一二线城市买什么房子才能赚大钱》

《真伪笋盘，我们到底该如何区分》

《房产投资中如何挑出最赚钱的板块》

《房产裂变，一套变两套，两套变四套》

《破限购代持方法+如何完美规避风险》

《下一轮房产大涨周期什么时候到来》

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