吴女士是上海人，她原本的房贷利率是 4.2%，如今下调到了 3.3%，她现在很后悔提前还了房贷。

降低房贷利率以及降低首付比例等政策陆续推出后，提前还贷的情况得到了一定程度的缓解。然而，对于贷款人来讲，是否要提前还贷这一问题，还需要考虑许多方面的因素。

上海易居房地产研究院的副院长严跃进在接受《中国经营报》记者采访时表示，从经济层面来讲，提前还贷的前提在于要对其他投资机会进行对比。倘若发现提前还贷的性价比要比其他投资机会更高，那么就会选择这种“反向操作”。然而，在当前的环境之下，这种操作或许并非是最优的选择。

一般来说，个人住房贷款有期限长、利率低、申请便捷、还款灵活等特性。存量房贷利率两次集中下调以及 LPR 持续下降之后，个人住房贷款的价格优势更加明显。对于多数人来讲，在当前这种情况下，不建议提前去偿还个人住房贷款。

提前还贷情况减少

李先生来自北京，他表示：“前些日子比较着急，提前偿还了一部分房贷，以至于自己手中几乎没有可以流动的资金了。”

调整后，我的房贷利率变为 3.3%。我后悔将全部的钱都提前还贷了，如今想要做点投资，感觉很不方便。上海的张女士如此表示。

记者采访得知，除了利用存款来提前偿还房贷之外，还有贷款人之前申请过银行的消费贷用于提前还房贷。然而，随着房贷利率多次下调，这种操作不再具有可操作的空间，同时还存在着法律方面的风险。

11 月 LPR 报价情况如下：1 年期 LPR 为 3.1%，且与上月相同；5 年期以上 LPR 是 3.6%，和 10 月保持一致。

以上海为例，当下上海首套房贷的利率是 3.15%。而二套房贷，因其区域的不同，房贷利率有所差异，有的区域是 3.35%，有的区域是 3.55%。

中国人民银行的数据表明，2024 年第三季度全国新发放的商业性个人住房贷款，其加权平均利率是 3.33%。并且，这个利率比 2024 年第二季度末降低了 0.12 个百分点。

9 月 24 日，央行行长潘功胜在国新办新闻发布会上作出表示。他指出要引导商业银行把存量房贷利率调整到新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大概在 0.5 个百分点左右。同时，要统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例从 25%下调至 15%。

存量房贷利率下调之后，居民提前还贷的现象得到了一定的缓解。媒体报道称，从某国有大行的实际情况来看，自 10 月起，房贷提前还款的人数与政策出台前的 9 月相比，减少了 20%。

浙商银行表明，在 10 月，RMBS 的条件早偿率达到了 11.7%。与上月相比，该比率下降了 1%。并且正逐渐向水平常态的方向进行收敛。另外，权益和房地产市场在“924”新政组合拳实施之后，有了明显的修复。10 月，30 个大中城市的商品房成交套数较 9 月环比回升了 20.81%，商品房成交面积较 9 月环比回升了 15.89%。同比来看，降幅明显收窄。市场预期得到了改善，再加上消费品以旧换新政策持续推进，居民端的资产负债表在短期内有了明显的修复。

三种情况不适合提前还贷

在当前背景下，该不该提前还房贷？

房贷存在一个常见误区需澄清。许多人认为每月需还高额利息是因为利率高，实则并非如此。利息多的主要缘由是贷款期限较长，例如贷款 30 年。即便不是 30 年，即便只有 10 年，利息也会显著增多。这是由于长期贷款的周期性特点致使累计利息总额较大。严跃进指出，单纯把还款压力归咎于利率这种做法是不理性的。

董希淼告知记者，住房贷款存在“提前还贷”的情况，这属于居民资产配置的一种调整。当前提前还贷的数量增多，这是居民在投资理财过程中“资产荒”所导致的结果之一。至于是否适合提前偿还房贷，因人而异，需要结合个人房贷利率的高低、自身投资理财的能力、风险偏好以及近期和中期的资金安排等诸多方面的因素进行综合考量。简单来说，若投资收益比存量房贷利率高，就无需提前还贷；要是投资收益低于存量房贷利率，就可以考虑提前还贷。

董希淼详细指出，从贷款自身角度来看。若房贷是以等额本金的方式进行还款，那就意味着刚开始还的本金较多，而利息相对较少，在这种情况下提前还贷是比较有利的；倘若房贷是等额本息的形式，那就意味着借款人起初还的利息较多，要是还款已经达到一半了，就不建议提前还贷。与此同时，如果购房者是利用公积金贷款，亦或是利率明显较低的房贷，同样也不建议提前还贷。

有三种情况不适合提前还贷。其一，对于房贷利率较低的人群，建议借款人去比较贷款利率与投资理财收益率之间的关系。其二，那些耗光所有积蓄并且四处借钱来还房贷的人，这会致使借款人资金短缺，甚至会让其陷入家庭流动性方面的危机。其三，通过申请经营性贷款或者消费性贷款，从而套取资金用于还房贷，因为这属于违规行为，甚至有可能因为伪造相关材料而涉嫌违法。”董希淼提醒道。