每天面对网友的问题，动不动就是“要命题”，比方说

城东和高新区，我该如何进行选择呢？沙北和荆北，哪一个的升值潜力更为出色呢？

这种问题通常会让我感到头疼。城东这个片区在东边，高新区这个片区在西边，它们一个在东一个在西，怎么会有可比性呢？

沙北和荆北哪个升值潜力更好呢？我真的很想仰头发出长长的叹息，心里想着：“要是我能够知道这个答案，那我就不会只是一个在键盘上敲字的人了……”

每天被频繁追问的词汇，非买房能带来升值这件事莫属。即便处于只是为了自住而买房的需求，也一定会着重提及，“后期的升值空间大不大呢？”

买房面前，未必人人平等；但在升值面前，人人平等。

房子不会因为你从事多年房地产行业就主动告诉你：“选我，我会比别的楼盘升值快。” ；从事多年房地产行业并不能让房子主动告诉你：“选我，我比别的楼盘升值快。” ；房子不会因你从事多年房地产行业而告诉你：“选我，我升值比别的楼盘快。”

无可避免的选择题

小房的同事是一位从业 8 年的房产媒体人。在买房时，他同样会面临选择的难题，也不可避免地会陷入纠结。

中年大叔心宽体胖，目前从事房产媒体工作，他的首套房首付在 20 万到 30 万之间。

需求包括可自住，可进行投资，最好既能投资又能自住，总的来说就是希望升值的幅度越高越好。

只要首付能够达到，荆州的所有房子都可以加以考虑。每个项目都有成为他家房子的可能。他在众多的选择之间来回摇摆，被我们称作“摇摆大叔”。

小房整理了目前荆州在售的项目。在这些项目中，按最小面积与成交均价来计算，3 成首付在 20 万到 30 万之间的有上述这些项目。荆州的 8 大购房片区基本上都涵盖了这些项目。

如果是你，你会推荐他买哪个楼盘？

他最大的问题是需求的不确定性。首先，他不确定合适的购房面积是多大。其次，他无法预估未来几年后可能会面临家庭人口增长的问题。

其次，地理位置难以确定。他自己都无法确切知晓几年后的人生状况，包括职业的变化以及婚恋的状态等。这些方面都会对他此时对待房产的态度和处理方式产生直接影响。

所以，对刚需而言，更纠结。

这是首付 20 到 30 万区间内购房群体普遍面临的问题。房屋既可以居住，也可以不住。因此，房屋的升值就成为了他们的最高诉求。

再者，对于刚需来说，目前购房的主要目的是先买一套房子用来居住。然而，在未来几年之后，可能会面临各种变化，从而产生不得已的换房需求。只有房子的升值越高，才有可能有机会撬动更好的改善房。

这也就比较好理解，他为什么首套房会如此摇摆不定了。

小房买房论

尽管每天被问的头很大，可还是需要一点点解决。

“摇摆大叔”在展示自己的纠结点时，在黑板上画了很多内容。小房经过简单梳理后，列出了以下几点，希望能给各位购房的朋友提供一些借鉴意义。

01 短期看地段，中期看规划，长期看稀缺

买房要看地段。这一准则就像一条“铁律”一样。投资大佬李嘉诚曾说过这样的话。如今，这一准则已经被置业者们坚信不疑了。

不可否认，优质的地段意味着占据了城市资源，且这种城市资源是无法复制的。拥有的资源越多，其保值升值的性质自然就越大。

在房地产营销里，“资源”这两个字被使用得过多了。然而，面对房价时，城市的资源能够成为检验价值的重要因素。

荆州城区最为繁华的地段乃是北京路，核心资源在此集聚。正因如此，许多人在选房时都有着强烈的“北京路情节”。

但，与之相匹配的房价，自然让很多购房者只能望而却步。

此时，我们需遵循“中期看规划、长期看稀缺”这一规律。要把关注的眼光稍微放得长远一些。

毕竟，城市在向外扩张，多个区域在发展。各个片区之间，环境方面的差距在不断缩短，配套方面的差距也在不断缩短。中心已经不再是绝对的房产能够增值的要素了。

城市规划能使区域在一定时间内改善基础设施、商业配套以及交通等方面，并且能够看到该区域在较长时间内价值得到提升。

如今沙北片区居住氛围得以形成，这与荆州市新体育中心有关，也与市图书馆有关，还与沙市中学有关，并且与前不久刚曝光的市民之家有关，同时也与一系列城市配套逐步落实有着不可抹去的关联。

如今的荆北片区高楼林立。高铁在这里，荆州市中心医院荆北新院在这里，荆州实验小学在这里，荆州中学也在这里集聚。这些利好都是对荆北片区地段的加持。

2019 年，荆州市场成功拍出 25 宗地。其中 7 宗地块位于荆北片区，在各区域中处于领先地位。受让单位大多是知名开发商。

从长期来看是稀缺的，稀缺可以体现在多个方面。如果“中期看规划”已经包含了配套方面的内容，那么稀缺更多地体现在注重产品自身上，例如具有低容积率的产品、超高的绿化率以及超高的得房率等。

毕竟，无论怎么选，最终都是要回归到居住属性。

02 结合整体发展看产品本身

既然要谈升值的问题，那么就必须把现有的价格考虑在内。因为只有买入价与卖出价之间的差额，才是真正的升值部分。

现有价格，包括了项目在售价和二手房价格。

地价和房价存在着类似面粉与面包的关系。因此，地价常常会对房价产生直接的影响。当有高价地出现的时候，附近的房子就会随之升值，或者加快销售的速度。

这时候，了解区域整体的发展状态就很重要了。

每个区域都有优良之分，每个楼盘也有优良之分。毕竟，有的区域即便整体较好，也会存在“差”盘；有的项目即便总体不错，也会有差楼栋和烂户型。

这与学区房的道理相同，对口的学校质量即便很好，然而你家孩子的情况如何，还得从孩子自身、家庭环境以及教育投入等方面来看。

物业是会影响房产升值的因素。

最终要回归到产品自身。未来几年若要出售，接盘者更注重的是产品，而这直接对价值产生影响。

以上，就是小房对于房产升值潜力的判断依据。

如果你要问我哪个项目升值最多？我只能表示微笑。

一个项目很少能在兼顾所有升值要素的同时，价格还能让你“满意”。而且，谁都无法确定，当房子进入二手房市场后，哪个因素对房产增值的影响更大，以及会产生多大的影响。

买房属于长期的投资行为。过去那种想通过短期买房来实现致富的时代已经不复存在了。

小房建议大家，以发展的视角去预测未来家庭住房的需求。倘若连你自己都不了解的话，那么不管是多么专业的人，都很难给你最为合适的建议。