澎湃新闻记者 刘畅

舒先生面对成都连续上涨的房价，考虑过买房这件事，然而又有些犹豫。他不清楚此时的房价究竟是处于上坡的起点呢，还是处于上坡的中点，亦或是处于上坡的高点。

国家统计局数据显示，今年伊始，成都房价持续 5 个月呈现上涨态势，涨幅多次在全国居于领先地位。5 月，成都历经 5 年的楼市收紧调控政策开始发生转变，对限购以及无房的认定条件予以放松，多孩家庭可多获得一张房票，公积金贷款首付比例也有所降低，这些新政实施已满一个月。在需求得以释放之后，房价是否会开启新一轮的上涨呢？

2022年5月1日，航拍成都市温江区城市风光图片来源：IC

“买房不是我必须的选项”

舒先生来自北方，他留学回国后，没有前往北上广深去发展。他往返了几次成都，之后选择在成都工作，因为他觉得成都让他很放松。1991 年出生的他在单位附近租了一套两室的房子。早上，他陪着媳妇在车站等公交去上班。晚上回到住处时，桌上已经摆好了热饭热菜。“有人与他立黄昏，有人问他粥可温”，这些对于从事艺术工作的他来说，都是心中的浪漫。在孩子还没有到来之前，他说：“买房不是我必须要做的事情。”

他在成都安定下来之初，曾想过买套房子。起初是在等购房资格，接着发现房价一路上涨，调控政策也一直在出台。他不断地等啊等，等自己符合人才购房资格条件的时候，心态已经变得平和了。

今年5月，成都历时5年的楼市收紧调控开始转向。

5 月 16 日，成都推出了《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》。此通知放松了对限购的认定条件，也放松了对无房的认定条件。同时优化了家庭住房总套数的认定标准，近郊区（市）县已购买的住房或者新购买的住房，不会被纳入到中心城区购房时家庭名下住房总套数的计算之中。优化无房居民家庭的认定标准，购房人以及其家庭成员在我市没有自有产权住房，并且在登记购房的那一天之前的 2 年内没有住房转让记录，就可以被认定为无房居民家庭。

易居研究院智库中心的研究总监严跃进指出，这会在客观方面使一些家庭拥有更多的购房资格或名额，必然会释放出新的购房需求或购买力。其次，成都在这几年里人才导入的速度较为迅速，房价正处于降温以及调整的进程中，在此次政策出台之后，确实能够带动房屋成交量和房价的上升，也就是促进行情的提振。

5 月 31 日，成都对房地产政策进行了进一步的优化完善。其中表明，对于二孩及以上家庭，能够在现有的限购套数基础之上再购买 1 套住房。并且在全市范围内，个人转让家庭唯一住房时，增值税的规定由满 5 年免征调整为满 2 年免征。

在优化公积金贷款政策方面，公积金贷款的首付比例有了下调，下调幅度为 10%。其中，首套房的首付比例从 30%调整为 20%，二套房的首付比例从 40%调整为 30%。对于双职工购买首套住房的情况，其最高贷款额度由 70 万元提升到了 80 万元。

7 月 6 日，成都推出新政策。居民如果自愿把自己的自有住房用来当作保障性租赁住房，当住房被纳入保障性租赁住房房源库之后，居民就能够申请在出租住房所在的限购区域获得新增购买一套住房的资格。

诸葛找房数据研究中心的分析师关荣雪认同是供需关系带动了价格的浮动。然而，对于后续房价是否会持续上涨这一问题，她认为上升的幅度是有限的。

关荣雪称，成都借着成渝都市圈的规划所带来的红利，已然成为继北京、上海、广州之后的中国第四大航空枢纽。此情况吸引了众多购房客户纷纷涌入，促使房价一直保持较为坚挺的态势。另外，在 5 月份，成都发布了“516”和“531”这两次新政。这些新政使得供需关系发生了变化，进而带动了整体价格的浮动。同时，新政还放宽了对开发商的监管资金要求。另外，成都的房价和各特大城市相比是相对较低的。从去年开始，在各项严格的限制政策之下，成都的房价上涨幅度是有限的。而在今年政策放宽之后，成都的房价迎来了上涨的空间。但是，随着购房者购房心态逐渐变得更加理性，预计成都房价的上升幅度是比较有限的。

舒先生是购房心态趋于理性的代表之一。新政出台后，他没有加快进入市场的步伐，而是选择了以随缘的态度来买房。

房价连续5个月上涨

地产研究机构克而瑞持有这样的观点：成都的新政能够盘活需求，在短期内会促使市场热度得以回升，然而却难以出现大幅的反弹。克而瑞还认为，在 2022 年的上半年，大成都的商品住宅供应达到了 890 万平方米，与去年同期相比增加了 3%；其成交面积为 921 万平方米，与去年同期相比减少了 28%，上半年的供求比为 0.97。供应方面，1 - 4 月住宅供应量处于中低位水平，这是因为双限地入市较为缓慢。进入 5 - 6 月后，多个性价比高的热盘开始入市，并且这些热盘的体量都比较大。近 2 个月，供应显著增加，以此来推动市场热度的回升。其中，热盘大多位于区位较好的中心城区，所以上半年中心城区的供应占比显著扩大。而郊区由于近一年热度一直较低，并且供地也比较少，供应持续减少。

成交方面，去年底多热盘集中放量，推动了 1 月成交处于高位；春节假期后，因为疫情突袭以及经济下滑，客户的置业热情有所减淡，并且在“金三银四”期间，供应整体偏向改善且门槛较高，这使得 5 - 6 月成交处于中位偏下水平，看起来像是在下滑。然而，考虑到新政对中心城区确实有一定的刺激作用，再加上近期经济逐渐恢复以及性价比高的热盘增多，所以下半年仍有回升的预期。

机构的反响并不佳，然而从实际的成交数据来观察，成都的房价已经呈现出回暖的态势。在今年的 4 月和 5 月，成都新房的房价涨幅以及二手房的房价涨幅都在全国居于领先地位。根据国家统计局的数据表明，4 月的时候，成都以新房价格环比增长 0.8％，二手房价格环比涨幅为 0.7%，在 70 个城市中处于领先。到了 5 月，成都新房和二手房的价格涨幅再度在全国范围内领先，涨幅均为 0.9%。

在此之前，成都的房价已经有连续 3 个月处于上涨态势。1 月的时候，成都的新房在环比方面涨幅为 1%，并且与北京并列处于第二位，其位置排在银川之后；成都的二手房在环比方面涨幅是 0.8%，和昆明一同在全国范围内处于领涨地位。

2 月，成都新房有环比涨幅，其涨幅为 0.7%，此涨幅与南京、宁波、乌鲁木齐相同，且并列第二。在新房涨幅方面，排在第一的是西安，其涨幅为 1%。同时，2 月成都二手房有涨幅，涨幅为 0.6%，此涨幅与广州、惠州相同，并列第三。在二手房涨幅方面，排在前两位的分别是上海和北京。

3 月，在新房价格方面，成都的环比涨幅为 0.8%，与深圳并列处于第二位，乌鲁木齐排在其前面；在二手房价方面，成都和海口的环比涨幅是 0.6%，在北京之后并列位居第二。

上半年成交二手房套数上涨246%

记者在诸葛找房平台处看到，5 月以及 6 月期间，成都新挂上了数量不少的二手房源。7 月 6 日的实时数据表明，在那一天，降价的二手房源有 1468 套，而涨价的二手房源为 164 套。

诸葛找房数据研究中心监测到的数据表明，2022 年上半年成都新建商品住宅有成交套数，此套数比去年同期减少了 16.55%；每月平均成交均价是元/平方米，和去年同期相比上涨了 4.44%。2022 年上半年成都二手住宅总共成交套数，相较于去年同期增长了 246.44%；每月平均成交均价为元/平方米，与去年同期相比下跌了 3.36%。

关荣雪认为，成都二手住宅的成交表现比新房要好。可能的原因如下：其一，与市场对政策的感受反差有关。新房市场在政策端的收紧与放松频率比二手房高，这使得市场的适应性更强。自去年 5 月份成都出台二手房参考价后，二手房的成交量和价格出现了短期回落的态势。直到今年 5 月底，成都明确放松了限售，缩短了增值税征免年限等涉及二手房的举措。可以看出，政策收紧周期较长，导致住房置换等需求被延迟和累积。一旦政策放松，就会在很大程度上促进二手房市场供需的上升。其二，成都新房在近两年频繁爆出质量问题。这导致市场对新房的好感度下降。同时，不少开发商出现爆雷情况。这些因素加剧了购房者对新房交付方面的担忧情绪。群体的担忧情绪不断上升，这将会成为销售的阻力之一。

成都一位有着多年从业经历的房屋中介向澎湃新闻记者透露，成都今年的新政策对二手房产生的影响较为直接。他说：“最近业主愿意挂牌出售房屋了。并且，带看时已经不再参考价格了。”

2021 年 5 月 28 日，成都公布了首批二手房成交参考价。将其与当时的市场价进行对比，参考价大致为八五折，其中最低的甚至达到了六折。7 月 8 日，成都又发布了第二批住宅小区二手房成交参考价格，从那之后就还没有发布第三批二手房成交参考价。成都市二手住房的成交参考价格每半年会进行一次更新。它会根据房地产市场的变化情况，在合适的时候进行调整和增加，并且会及时发布这些参考价格。

记者在第二批住宅小区二手房成交参考价名单中随机挑选了一个高新区的楼盘房源进行咨询。该楼盘的参考价为 2.2 万元/平方米。销售中介告知记者，最近成交的几套房源，单价在 3 万元左右。

贝壳找房的数据表明，在 6 月 24 日至 6 月 30 日这个时间段，该楼盘的挂牌均价为 3.34 万元每平方米。从挂牌价方面来看，它基本上已经回到了之前的高点。