“昌平新房进入4W+时代”。

这个话题在北京新房市场引发了较大的讨论，包哥的许多朋友都在谈论此事。需知位于海淀北边的昌平，在之前的几年里是相当高傲的，朱辛庄的众多 6W+项目在北京市新房市场中经常登上热搜，就算稍差一些的后来的沙河高教园、南邵，也凭借 5W+的价格支撑了好一阵子。

2024 年上半年从宏观数字方面来看，昌平新房成交的均价已经下降到 5 万以下了，降到了 4.95 万每平。

2024上半年北京各区新房成交数据

这个4W+的数字会不会受单个单价低的新盘影响？

为此，包哥特意对昌平目前主力在售的楼盘进行了再次梳理，包括老新盘和新新盘。梳理的结果是：

昌平目前在售的新房项目中，有超过六成的项目，其单价达到了以 4 开头的数值。

昌平部分在售新盘分布图

如果你打算去看昌平的房子，并且正好看到了包哥的这篇稿子，那么你可以先加包哥的微信。之后，我们把昌平的新房市场聊清楚，再去看房子也不迟。

现在昌平的新房热门区域有朱辛庄、沙河高教园、南邵、北七家。同时，还有老大哥回龙观以及新晋的小弟马池口。

昌平新房整体被分析了一遍后，包哥察觉到，昌平新房过去最能扛价的那个区域，其影响力正在不断地减弱且速度在加快。

而且从入市时间来看，昌平新房的价格确实越来越低了。

昌平部分新房信息统计（2024.7.17）

沙河高教园目前是昌平新房最集中的区域。拿地时的指导价大多定在 5W+。但现在来看，这个 5W+的价格逐渐变得难以维持。

北京建工嘉境里的指导价是 5 万/平，它开盘时价格没搞虚假的那一套，直接就定在了 4.3 万/平。而在同一区域内，国子郡和汇智里已经卖到了准现房阶段，它们的成交均价一直都在 5 万以下。

如果你说上述这些盘都不完全属于沙河高教园，并且离地铁较远，那么我们来看看紧邻地铁的盘梧桐星宸和清樾府。

梧桐星宸当前的网签均价为 5.06 万/平，已接近 5 万的临界值。从网签数据方面来看，梧桐星宸开盘半年，其网签率不足 3 成。随着后续越来越多的竞品进入市场，它感受到了压力。并且梧桐星宸已有部分特价房，其单价低至 4.5 万/平。

梧桐星宸2、3号地住宅签约数据

住总清樾府即将入市。其指导价为 5.6 万/平，在区域内是最高的。包哥打听到，清樾府的开盘价格会令人惊喜，有可能会直接降到 5 万以下。

清樾府开盘若出现 4 字开头的开盘价，那无疑会对直接竞品梧桐星宸造成一次打击。

不出意外，沙河高教园新房市场的未来，会全面迎来4W+时代。

沙河高教园往北一站地铁的南邵板块，其北部的建发观堂府项目，指导价为 5.5 万/平，已早早将价格降至 4.5 万左右；还有梧桐山语项目，指导价 5.3 万/平，也早早把价格降到了 4.5 万左右。

梧桐山语尤其如此，观堂府入市之后，它遭到了打压。目前该项目的网签均价为 4.46 万/平。此项目已入市整整一年，1217 套房中网签了 348 套，网签率为 28.59%。

梧桐山语成交数据

朱辛庄在目前昌平南属于比较扛价的区域。这几年其价格一直保持在 6W+。目前该区域内，新盘中海寰宇未来正在售卖，龙湖观萃即将开盘。

中海寰宇未来的指导价是 6.6 万/平。前两年朱辛庄、二拨子有众多神盘，其指导价是 6.2 万/平。中海寰宇未来的指导价每平比前两年朱辛庄、二拨子众多神盘的指导价涨了 4000。

目前寰宇未来的网签均价是6.32万/平，算是把价格扛住了。

中海寰宇未来成交数据

龙湖观萃即将入市，其指导价为 6.4 万/平。包哥听闻，该楼盘的开盘价会定在 6.2 万/平左右，并且会有部分特价房源，价格能在 5.8 万左右。

当然，寰宇未来也有6万以下的特价房源。

在如今的房地产市场环境之中，或许有那么一天，朱辛庄普遍出现价格为 5W+的新房，我们对此也不会感到惊讶吧。

原来昌平新房热闹的区域是北七家，在那里，一些“老新盘”开始降低姿态，想要通过降价来促进销售。

硅谷 ONE 被后入市的宸悦国际打得很惨。它卖了两年，共卖出 1116 套房，但网签的只有二百多套。其去化率刚刚超过 20%。

今年春节之后，硅谷 ONE 开始进行降价促销活动。在这期间，它一度降价超过 20%。尽管这个项目的配套设施确实存在不足，然而值得庆幸的是，它已经是准现房项目了，并且价格相当吸引人。

北七家有一个老项目叫金辰府，它是 19 年的限竞房项目，限价为 5.4 万/平。2021 年已经交房并入住，现在还有房子未卖完。之前一直保持 5.4 万/平的价格，在当下的市场环境中无法承受，部分房源直接降价 9000 元/平。

我们最后来看新房的新旧程度。我们看最新的四个项目，其中只有朱辛庄的龙湖观萃价格保持在 6W+。嘉境里已经开盘，其开盘单价可能在 5 万以下。马上要开盘的清樾府，开盘单价也可能在 5 万以下。还有北京城建新在马池口拿的地，该地的指导价都在 4 万以下。

北京城建马池口新地加上后，包哥所统计的北京昌平区域的 17 个新项目里，有 10 个项目的价格处于 5 万以下。

所以，真可以说昌平新房正在进入4W+时代了。

这么多项目，每个项目都有其自身的优势。那些销售情况不太好的项目，或许能够凭借即将成为准现房的高品质以及价格下降得较为合理，从而再努力冲刺一波。而即将进入市场的新楼盘，也可以依靠产品设计以及开盘价格，获得一个良好的开端。

对于昌平买房的刚需客而言，无论怎样，确实可选择的房源变得越来越多。

以上。

昌平买房这件事，包哥进行了很多研究。你在去看项目之前，先找包哥聊一聊，这样做绝对不会让你后悔。