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新房

首套房，看了华润悦玺，它临地铁。也看了五建新街坊，它也临地铁。请老师从开发商方面、交通方面、居住环境方面、升值空间方面帮我分析一下。

华润的位置有其优势，其靠近金水区，且在三环内，是大开发商。五建则是西郊地缘客户的首要选择。五建的重点在于地铁和地缘方面，不过其自驾交通不太顺畅，邻近电厂导致居住环境稍差。建议你可以考虑华润，通常大开发商更有可能推出优质产品，也更易于实现升值。

湾景国际，钱隆城，名门翠园。需要考虑教育方面的情况，同时还要考虑地铁通勤的问题。请对以上这三个楼盘进行分析。

三个盘都对外宣称有学校，其中湾景的小学已经开学。三个盘都有地铁，翠园的（3 号线）相对远一些，钱隆城的（9 号线）和湾景的（6 号线）近一些。钱隆城和翠园有商业。

从开发商的角度来看，翠园的产品或许更具优势。在三环内的区域，湾景国际是一个较为中庸且全面的选择。如果预算较低，钱隆城是一个不错的考虑对象，其未来的发展也不会差。而当预算较高且对北区更感兴趣时，翠园则值得考虑。

40 万首付用于投资。有二环 97 年的欧亚小区，还有南龙湖的翰林华府以及南四环的鑫苑名家。或者您能推荐一些其他的楼盘。

97 年的房子比较老旧，从自住的角度来看是可以的，但从投资的角度来看，其价值不是很大。南龙湖与市区的距离较为遥远，所以不建议对这个区域进行考虑。

二七区的新房可以考虑管南片区。建议可以去看看永威城和绿都澜湾。永威城有 89 平方的小三房户型，这个户型很好。目前永威城 4 期的房源数量不多，觉得合适就可以购买。绿都澜湾 5 期预计在 5 月中旬开盘。

首套自住，首付在 30 以内。看过汇泉西悦城和祝福红城，还有南龙湖中园以及正商智慧城。正在纠结该如何选择。

郑州的远郊楼盘，像南龙湖、荥阳以及开封西等地，都不适合刚需的首套自住。汇泉西悦城还算可以，而祝福红城则不建议购买，因为其开发商以及楼盘质量都无法得到保证。另外，二七运河新区的楼盘，例如东原晴天见、融侨悦澜庭等，该片区的均价大致都在 1.2 万左右。

110 平的改善住宅，存款大概 50 万，能够接受每月月供 5000 左右。泰宏建业国际城，对其品质和户型不太满意，不过有首付分期的政策，并且离三环和运河更近，希望能得到指点。

月供大概在 5000 左右，按照首套首贷的政策，南片区的均价在某个范围左右，110 平的房子首付大概需要 60 万左右。而且南片区首付可以分期的楼盘数量不是很多。

如果想离运河近，那么可以考虑绿都澜湾。永威城的旁边有河流。目前，这里的配套设施应该不是很好。不过，未来是值得期待的。

想要投资郑州的小三房，首付大概在 40 万左右。请问有哪些片区和楼盘值得推荐呢？最好能区分出首选的楼盘和次选的楼盘。

这个预算建议将管南片区纳入考量。永威城有四期，其中 88 平的是小三房。绿都澜湾处于五期，开盘时间大概在 5 月中旬。北三环附近的华润悦玺，位置优良，价格具有性价比。当前北区的名门翠园提供首付分期，但首付预算可能需要增加。综合来看，建议先选择永威城，接着是澜湾，然后是悦玺，最后是翠园。

首付 90 万以内可改善居住。比较注重品质和学校。重点考虑了这些楼盘，看了金尊府、瀚海尔湾、尚悦居、永威城。请推荐合适的楼盘。

金尊府配备了创新街小学分校。作为泰禾在郑州的首盘，其品质不太可能差。瀚海尔湾是西亚斯的民办中小学，其水平不为人知，而且该片区的价格没有性价比。若考虑北边，建议选择尚悦居。若在南边，推荐永威城和金尊府。

手持 60 万的首付，想要在郑州买房，希望楼盘有较大的升值潜力，并且交通便捷，麻烦推荐几个楼盘。

远郊片区：白沙、绿博片区适合长线投资，融创象湖壹号周边新房价格存在较大价差，可进行购买。

外地的人，在考虑投资以及孩子上学的问题。从投资角度去看，翠园的高层和洋房，哪一个更具有升值潜力呢？现有资金能够全款支付，还需要借助银行的杠杆吗？

翠园的高层兼具投资和自住的功能，而洋房更倾向于自住。从投资角度来看的话，建议选择高层，因为高层的价格低于片区均价，而洋房的价格基本与片区均价持平，既不算便宜也不算昂贵。如果拥有首套名额，能够借助杠杆进行交易的话，还是要把杠杆用到最大程度。

投资且自住。预算总价在 150 万以内，三环内有小两房或者小三房可以推荐吗？

郑州主城区的新房，目前可以考虑北三环的华润悦玺。它的位置不错，价格现在较为有优势。周边有兴隆城，还有 3 号线地铁口，这些都可以去看看。另外，南三环的鑫苑国际新城，是双地铁的，下期预计在 6 月份推出。

二手房

名下有一套位于北区的天地湾三期小三房，此房为毛坯状态。现在打算将其卖掉，然后置换东站海马公园一期的房子。不过，天地湾这边有学校，而东站附近的学校情况还不确定。海马公园的单价稍微高一些，周边还有奥兰和园，不知道是否可以考虑一下。

这个置换思路是正确的。如果能够等待的话，海马公园的新房是可以加以考虑的，因为其均价比二手房低不少。奥兰花园的品质还算可以，然而与海马公园相比存在差距，所以还是建议选择海马公园。海马公园附近有学校，其教学质量在高铁站片区是能够令人满意的。只要考虑好自己能够承担的月供，那么这个置换是可行的。

正商新蓝钻 A 区有二手房，泰禾金尊府面积为 119 平。打算改善住房，首付大概 70 左右，不清楚选择哪一个合适。希望能得到解惑。

这两个选择买哪都挺合适。如果着急入住，就买蓝钻。要是不着急住，那就买泰禾。泰禾除了交通不是特别便利，周边有点杂乱之外，其他方面都还不错，它有双地铁，还引进了创新街小学，并且有泰禾的品牌。（对比美景龙堂的价格，它的位置比泰禾还要差，二手房均价在两万多）

二手房和新房哪个投资更优呢？首付在 70 万以内的情况下，二手房中天筑和海马的小户型，哪一个更好呢？东区有哪些好的小区且是学区房呢？有没有好的建议呢？

如果只是纯投资的话，新房会更好些，建议可以等一等英地金台府邸。海马公园和建业天筑相比的话，可以选择建业天筑，它是高铁站片区最高端的楼盘。在孩子上学方面，如果是小学的话，可以去看看聚源路附近的楼盘，比如永威东棠、聚龙城和盛世年华。

单身人士近期打算在郑州购置一套小户型房产，首付 20 万左右，此房易出租且升值空间较大，以自住为辅，希望得到推荐。

金水区的国贸 360 租售具有较高性价比，很适合 SOHO 办公。二七区的康桥金域上郡、升龙国际，管城区的幸福港湾，你也可以依据周围的配套以及交通情况来选择性价比高的小户型。

金水区省医附近的高层电梯二手房，有哪些推荐的小区呢？二手房会不会存在价格过高的情况呢？二手房今后的增值空间是否会不如纯新盘呢？

这个区域的电梯房数量较少，其价格都在 2 万以上。如果想找距离近的电梯房，可以考虑瑞园，不过它的价格较高。目前整体状况是，新房价格明显低于二手房价格，并且由于房龄的因素，在同区域中，后期增值方面新房会更有优势。

想把锦艺华都 140 平米的三室房子卖出，然后置换东区 400 万以内的二手房小区的三室房子。因为有小学和初中的上学需求。那么金领时代的三房是否合适呢？

如果有意愿入住金领时代，建议对海马公园和中央特区进行考虑。这两个小区，除了小学方面稍微逊色一些（与聚源路小学的差距不是很大），其他方面都较为良好。倘若喜欢多层建筑，那么可以将目光投向老东区，像绿地老街和顺驰第一大街都是不错的选择，而绿城百合则需要凭借一些运气了。

正弘蓝堡湾世豪小公馆，其产权为 50 年。左岸国际的小复式，目前仅在意两点。一点是有地铁，另一点是首付低。想知道这两个小区能否入手？

整体而言，世豪小公馆是不错的。它有地铁，后期还有商业，50 年产权不存在问题。自住、落户、上学以及再交易都没有问题。左岸国际呢，除了离地铁口近之外，其他方面都较为一般。在这两个小区中，建议优先选择世豪。

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其他城市

涿州买房用于短期自住且打算长期持有。现在购买的话，是否会站岗？是否可以入手？目前涿州没有限购政策。那么未来涿州的走势将会怎样？

涿州买房需买高铁房，且离高铁站越近越好。涿州的房子炒作情况有限，当下价格不算过高，是可以入手的。

坐标在大连，高新区有两套自住房。现在打算投资一套小户型。在甘北已经没有房子了。看过旅顺第一郡，那里的学区、交通配套都还不错，价格是 9000 元，不过远远高于旅顺的均价。想知道能有什么建议。

现在在这个时间点，买甘井子属于投资行为，而买旅顺则是投机行为。如今购买旅顺，要么能够实现翻倍的收益，要么在本轮风潮停止之后，至少要站岗 4 年。如果全国拥有 4 套以上房产，那么可以考虑旅顺；如果只有一两套房产，还是应当选择能够通地铁的甘井子板块。另外，对于这种远郊板块，只需记住六个字：地铁（轨道）、知名品牌、规模较大。

天津落户并进行投资，总价在 200 万以内。从投资角度来讲，一是津南以及海教园片区，二是中新生态城。那么在这两个片区中，哪个片区的价格翻倍更快呢？从未来的涨幅以及投资回报方面来看，是选择海教园还是咸水沽呢？

我更倾向于咸水沽片区价格在 1.5 万左右的新楼盘。海教园存在炒作过度的情况，未来存在诸多不确定性，关于这方面的具体分析，可以查看米宅北京所发表的关于天津学区房的文章。而中新生态城位于偏远之地，除了楼盘之外，几乎看不到任何产业来提供支撑，所以对其后市不太看好。

烟台的房子还可以买吗？如果要买的话，优先考虑哪两个区呢？其中有牟平区，有人担心牟平区的房源太多，以后变现会比较困难。那么南郊和福山区的棚户改造会进一步推动房价上升吗？

烟台在山东省的经济状况较为良好。其主要的发展趋向是朝东，与威海达成一体化的态势。牟平区最为出色的项目是龙湖菩提，其品质还算可以。如果打算在牟平购房，这个项目是值得推荐的。然而，从主要发展方向来看，建议放在莱山区，因为它与老城芝罘区相邻，并且已经发展起来了，不存在很大的风险，城市面貌也较为良好。

请分析佛山千灯湖恒大悦府的价格为 2.3 万，佛山顺德美的君兰江山的价格为 2.5 万，南沙星河山海湾的价格为 3 万，哪个楼盘更适合投资。同时需要注意，南沙因为限购原因需全款支付。并且这三个楼盘都有地铁，其中南沙山海湾靠近码头。

原本南沙情况或许会更好些。然而，由于限购的缘故，若需全款，其投资价值已不高。再者，千灯湖价格稍高，与广州价格对比，溢价空间相对较小，所以佛山可直接放弃。总体而言，实际上这几个项目以及这几个区域，都已经有过补涨，短期内的投资价值相对而言都较为普通。

大连的高新园区有两套房子，其中一套在小平岛用于自住，另一套小房子供父母居住。目前手中有 60 万现金。限购政策实施后，存在两个纠结点，一是是否将小房子卖掉，给父母改善住房条件，但目前高新园区的房价较高；二是如果想进行投资，不知道在哪里合适，并且投资需要在离婚后才能进行，或者直接将小房子卖掉，然后投资两套房子？

三个要点如下：其一，高新区已处于较高的位置；其二，2.2 万这个数值尚在可接受范围内；其三，一旦达到 2.5 万至 3 万，就比较容易出现泡沫。因此，在进行投资时不必考虑高新区。

第二，大连下半年的重点区域是甘井子。甘井子的发展会快速提升，预计提升幅度在 30%到 50%之间。如果投资大连，那么甘井子是本年度的最佳区域。建议进行资产析产后，以 60 万的资金投入甘井子。甘北的房子已经没有了，现在最好的区域是甘西。

甘井子买房有三个要点：一是大品牌，二是靠地铁，三是市区近。 第三，旅顺不太适合你，存在一定风险。旅顺的风险较大，但收益也较大。 因此，综合多方面因素来看，不必卖房，利用现有的资金去甘西查看，收益会很可观。