我是星叔，在全国范围内是资深的房产投资专家，是你觉得相见恨晚的买房军师，到目前为止已经为 5000 人提供了买房的最佳解决方案。星叔和其他自媒体不一样，不会遮遮掩掩，让你摸不着头脑！星叔属于实战派，只会给你说最有用的操作和建议。

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星叔，你好。我所在的位置是武汉。我在房子方面没有什么思路和逻辑，希望老师能教教我。如今受到黑天鹅事件的影响，买房看房的人都很少。你说现在是买房的时机，那么现在应该怎么做呢？

回答：黑天鹅结束后，武汉有一波楼市的抄底黄金期。

短期内，二手房市场趋冷，然后很快就会逐渐升温。

这个时候，谁先进入到房子里面进行查看呢？谁就拥有了这样的机会，能够以被低估的价格，去抄底购买到好的房子。

在此期间，很多人都无法进行实地看房。绝大多数人能做的，就只是等待。

专业房产投资人，一方面会耐心等待，另一方面会为之后的抄底目标做好充足准备：

有一个购房资金管理计划，需要统筹安排。在买房时，你的预算决定了你能够购买房子的价格上限。同时，要提前了解总价在一定范围内的房子在武汉的哪些区域。

准备贷款买房之前，我们最好先对自己的购房能力进行评估。看看自己是否具备买房的能力，接着再考虑下一步的行动，同时还要做好资金的收支计划。

对于自己申请贷款是否具备条件，如征信情况、收入流水等方面，最好先进行一次资料审核。否则，一旦签订了合同且支付了定金，若贷款未能成功，就会带来麻烦。

接受月供大概的数额是多少呢？自己要对还款计划有一个长期的心理准备。

知道自己购买房子的价位后，更容易锁定符合购买房屋的目标。接着，可根据自身情况选择适合的区域。

把握热点地区，所谓热点地区，指的是政策倾斜较大的地区。接着用排除法，将那些政策倾斜不大的地区排除掉，不要对其进行投资。

3、成功抄底，把握最佳时机，在确定那些区域及时入场

总的来说，需要有一个好的计划。要做好前期的准备工作。这样一来，自己在购房的道路上会走得更加顺利，也才能够比别人快一步成功抄底。

星叔，您好。我想咨询一下我看中的位于沈阳市东沈河保利海上五月花四期的二手房是否值得购买。这是一套刚需房，还是学区房。房子是清水状态，未满两年，有较大的税费。房子在园区的位置非常好，面积为 144 平，南北露台都可以外扩。我跟房主商谈避税的事宜，需要等到明年 7 月，但是房主没有同意。房主的要价是 240 万，大税由我负责。咨询过房产税这块，所有税加起来大概是 13 万。我对这套房的预算是 240 万。加上大税后超出了我的预算。然而我又非常喜欢这套房。想让星叔给指点一下，现在咬牙购买这套房子是否值得。也想知道未来它的升值空间大不大。另外，同小区有 130 平且装修好的房子，价格是 230 万。但它的得房率比前一套房少了 30 平，并且园区位置也一般。希望星叔能帮忙分析一下。谢谢。

回答：你的问题得从你买房出发点来看。

如果站在自住的角度，可以买，完全看个人喜好。

自住本身是一种消费，并且是一种长周期的行为。一套房通常可能要住 10 年左右才会考虑进行置换。

10 年的时间里，房价有较大可能会上涨，并且在跑赢通货膨胀方面是没有问题的。 10 年的时间，房价上涨的可能性较大，在与通货膨胀的较量中能够胜出。 10 年的时间，房价大概率是会上涨的，在通货膨胀面前能够跑赢。

从投资的角度来看，这套房肯定不划算。因为投资注重的是收益率，而这套房未满两年，税费过高，很可能会把当前的利润吃掉。

同一小区投资的话肯定会买其他满二或者满五的房子。没必要因为要花大税而去买一个未满二的房子。更不能用自己的喜好来衡量一套房是否值得投资。

得房率会对自住体验产生影响，然而对投资的影响却不大。这是因为我们在卖房时主要看的是产权面积。

综合来看，自住的话是喜欢的。当作消费是可以购买的。但如果是投资的话，就不是很建议了，或许可以再多去寻找一下其他合适的选择。

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你好，星叔！我的坐标是某县城。目前在城区有一间楼房，是自住的，并且没有贷款。今年 2 月底，在临安悦映城购买了一套 89 平方的套间，这是纯投资的，现在贷款 103 万，还贷期限为 20 年，每个月的月供可以用我们的住房公积金来支付。在县城最中心地段还有一套 98 平方的套间，房龄不到一年，已经装修好了，现在准备将其抛售，价格大概在 166 万左右，并且没有贷款。如果能变现 166 万，那么购买哪里的房产升值空间比较大呢？因为我们在杭州没有购房资格，所以正在考虑青山湖。这个月地铁开通之后，青山湖的房价已经达到了 2 万左右，这样的价格值不值得购入呢？如果购入了，以后会不会找不到接盘的人呢？荣盛檀越府和宝龙旭辉城这两个楼盘哪一个更值得入手呢？越秀星汇城三期的次新房情况如何呢？除此之外，还有没有更好的投资方向呢？

县城的房子能够尽早进行出售。小城市的房子在未来仅仅具备使用功能，而不具备投资功能。

第一，人口往重点城市集中将会是一个长久的趋势。

农村人口向县城转移，县城人口向省会转移，省会人口向几个重要的一线城市以及强二线城市转移。

没人没需求，没需求，房价就很难涨上去。

第二，对于小城市来说。它处在房地产市场的底端。所以其价值的下跌速度会比平均水平更快。

青山湖价格已被提前透支，投资不是很建议。

临安这个地方是三面环山的。它实际上是一个交通死角。我认为它更适宜进行休闲度假和养老。

未来若要打造产业和科创，且进行高强度的人流物流交换，恐怕未必有优势。

临安目前价格并不算笋。

子弹160+，建议直接破限购买杭州。

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你好，我是新人。目前我和父母在浙江台州椒江工作。我想婚前买套房，所以一直在留意房源。由于房价较高，前段时间我看了二手次新房。有一次，我和父亲在城东看房，他看中了一套已经有十年的楼梯房，然而我并不喜欢，我一直希望能有电梯房。最后，父亲说服了我，我们决定采用组合贷的方式一起还贷。房子的名字写父女俩的，目前我不情愿地付了 5 万订金。

想问问房子的名字是父女俩的，那么如果买下一套这样的房子，是属于首套呢？还是第二套呢？十年的楼梯房是不是没有什么升值的空间呢？想要退房，可是已经交了 5 万定金，这段时间一直吃不好也睡不好。

回答：普通人买房最应该看重的是什么？

流动性很重要。无论是出于自主目的还是投资目的，在买入房子的时候，首先要思考这个房子是否会受欢迎。

未来10年有没有人会想买这个房子，有好的流动性才有价值。

这类房子都是未来流动性比较弱的房子。

越来越多的年轻人对步梯房有很严重的嫌弃情绪，其流动性远远比不上郊区地铁电梯房，郊区地铁电梯房在流动性方面比步梯房要好很多。

从投资角度来说，步梯房是肯定不如电梯次新的。

另外如果你加名的话，后面再买算二套。

提问：星叔能否详细谈谈以下几点。其一，环京大厂在北三县与通州统一规划之后是否适合购买？如果资金有限，夏垫区的路劲阳光城价格在 1.4 万到 1.5 万之间，是否可以买入？其二，北三县与上海周边的嘉善、深圳周边的大亚湾或者广州周边的辐射区域相比，哪一个更值得看好？

北三县包括燕郊、大厂、香河，这是一片很大的区域，因此其价值有高有低。

如果已经全部兑现，那么我接受 1.5 万。然而，在规划期间以及未完工的阶段要卖 1.5 万。

一不值，二有赌的风险。

整个环京，除了燕郊主干道，其他地区有人口的很少。

如果说你是在周边工作自住，那可以买，毕竟刚需。

2.环一线在固投潜力上，比强二线差很多。

强二线城市的房产，从流动性方面来看，强于环一线；从金融性方面来看，强于环一线；从安全性方面来看，强于环一线。毕竟在这个做强做大省会的年代。

环一线的情况大多只是表面的繁荣。之前楼市的风口在一线，而未来的发展机遇则在强二线和一线。

如果非要谈论哪个环一线城市更优秀，那么相较于其他，我更倾向于临深城市东莞以及临广城市佛山。

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提问：星叔，现在开始投资买房这个行为会不会太晚呢？是否还有能够投资买房的机会呢？普通的人能够凭借买房来实现逆袭吗？

回答：答案是当然有!

任何一个时代，对于普通人来说，都有暴富逆袭的机会。关键在于你是否愿意抓住这个机会，是否敢于去承担风险，以及对未来是否有判断力。

普通人若想实现暴富逆袭，仅凭借自身的努力是远远不够的。他们必须要顺应时代发展的潮流，借助潮流的力量来行动。

一般人的收入无非是工资收入

工资收入是固定的，而能够靠工资收入赚钱的更是少之又少。

大多数普通人认为创业不现实。炒股的门槛较低，然而风险却极大。真正能赚钱的人非常少。

最后那些成功进阶中产或富人的，主要靠的还是房子。

所以，要想跻身中产阶级，赚钱的方式就必须改变。努力提高资产性收入所占的比例，这是必由之路。

原因有2点：

买房无需运用多么高超的投资理财策略，即便只是盲目买房的人也有可能赚到钱。这指的是房地产享受红利的那十年。

买房天然可以进行借款，并且是被鼓励借款的。然而，炒股是不被支持借款的，创业不一定能够借到钱，即便借到了钱，其成本也要比买房高很多。

加杠杆适用于所有投资品。房子相对较为安全。并且买房只需 3 成首付，这是门槛最低的。同时，买房的成本也是最低的，其利率差不多是最便宜的了。

买房在大多数人的一生中属于最大的投资。在房贷的作用下，它能够获得至少 3 至 4 倍的放大。这样一来，买房就成为了对大众来说相对靠谱的一种投资行为。

很多人都会有人问，“现在还能不能买房？”

结论是肯定的，买房仍然可以作为主要的投资方式之一。

在楼市的黄金十年期间，几乎只要买了就能赚到钱。而现在则必须要进行精细的耕耘和劳作了。

您好，本人坐标无锡。经开区玉兰花园有一套 200 平米的自住改善房，贷款 160 万；经开区苏宁悦城有一套 90 平米的房子，贷款 30 万，这两套房子的利率都很低。苏宁还有一套底商，以租养贷。滨湖区瑜㬌湾花园有一套 92 平米的房子是全款的。目前手里有 80 万子弹，还有 60 万尾款年底到账。问题如下：一是最终目标想去上海，涉及孩子教育问题和资源优化配置；二是因为子弹有限，只能逐步向前走，目前计划在 2020 年 6 月份之前再买一套房子，打算出售瑜㬌湾的房产（市值约 186 万），去购置一处升值潜力高的全款房子。由于江苏限购限贷的问题，没有具体的方向，请教是否可以在南通和南京选一个楼盘，或者请推荐一个楼盘。2，后面该怎么进一步分裂，早日进入一线城市。

回答：1.首先上海发展的思路是正确的。

一线城市在未来仍将发挥领涨的作用。中国的大城市化率提升还有很长的历程。一线城市的天花板更高，并且更为重要的是其稳定性。将较大的仓位放置在一线城市，可以长期持有直至时间的尽头。

城市化进程尚未结束，一线城市房地产的供需失衡状况也未得到解决，房产的进攻属性依然较为良好。

其实你的资产数量不少。就当前的情况来看，前往一线城市并非难事。然而，困难之处在于不清楚你是否拥有上海的购房资格，也就是是否有上海房票。

所以你的目标是上海的话，当下最为重要的事情就是尽早去把上海的房票给开发出来。

从你的资产状况来看，如果你把全款的瑜景湾房子卖掉，会有 186 的资金。再加上你手上现有的 80，以及年底预计能有的 60。在其他房子还不卖出的情况下，首付大概能有 330 左右。因为首付是三成，所以这样的资金可以买到总价大约 1000 的标的。

如果你有上海房票，就可以直接购买上海的房子。不要浪费时间去买南通或南京的房子，那样会浪费时间成本。因为时间越久，上海房价上涨幅度越大，买房成本也就越高。

3.如果说你当前还没有上海房票，开发一个房票时间还要很长，

可以考虑先出手置换到南京。这样做可以以时间来换取空间。并且南京的涨幅能力比南通要好。

后期有上海房票后，再出手继续置换到上海，实现一步步跳跃。

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星叔您好。目前在东莞东城区盈彩美地一期有一套两房正在挂牌出售。我想在出售这套两房后置换新房或二手次新三房用于自住。我预计总的资金大概在 190 左右，能够承受的月供在 1.5W 及以下。我的目标是在市区的地铁沿线。请问我这种想法是否合适呢？希望您能给我一些建议并推荐相关房源。多谢！

你的想法是正确的。当下的时机，我认为特别适合刚需上车或者改善置换。可以沿着市区的地铁线去淘二手次新的房子。

利率下行的时候，永远不要贪心等房价上涨，

房价是三维的，会先把低价笋盘去化掉，

这个阶段你看中位数和房价挂牌价是没有感受到的，

但其实低成本房源一天天减少。

等到低价房源全部被消灭，随后正常市场价房源的带看量开始上升之后，

房东会心态变好，然后就是跳价。

在当下这种宽松的环境当中。首先，我得说那些手头资金较为富裕的人。其次，买房这件事肯定要比一直持有货币要好很多。

刚需也是，要加快入场。

大杠杆进行投资的话，建议还是稍作等待。房价会逐渐升温，但应该不会出现剧烈的下跌情况。因此，不建议先使用全部杠杆。

提问：星叔你好，目前在长沙雨花区有一套学位房自住，无贷款。

由于小孩读书的问题，在接下来的 9 年内可能都需要继续居住在这里。目前手头有 50 万，考虑到货币贬值较为严重，看中了高铁附近金轮星光名座的一套 61 平的小两房，打算将其出租之后再出售。该房屋离地铁比较近，总价加上税费一共 60 多万。然而，武广新城有很多住宅公寓，不知道是否应该下手购买。如果要买的话，由于是二套房，利率比较高。虽然可以使用公积金贷款，但是首付需要 6 成，这样算下来只能贷款 23 万。感觉这样有些浪费机会，所以想等到七八年后更换大房子的时候再使用公积金贷款。

所以这个小房子想凑钱全款，这样行吗？

另外，现在如果直接一步到位换成大房的话，其一，公积金余额仅有 2 万多，这是不够的，并且去年已经提取过一次了。其二，现在换了大房也无法入住，因为孩子至少还要在这里读九年书，而且把房子出租也租不出高价。

回答：金轮星光名座两室的小面积，出租应该问题不大。

楼盘的优点主要在于它是现房，位于地铁口，并且还有学校配套。缺点则是面积确实小了一些，会让房票有些浪费。

可以考虑商贷，不太建议全款买房

没有享受到资本借入式的投资带来的收益。

贷款买房，属于资金借入型投资，

既享受到了货币超发所带来的负债被动稀释，又享受到了房产升值的双重利好。

提问：感谢星叔的解答！在 17 年和 18 年，我做了两次买房的决定，这两次决定比较冲动。首先，我卖掉了老家的房子，获得了 50 多万。接着，在东郊记忆购买了一套万科天荟的公寓用于投资，到现在都还没有租出去。之后，我又卖掉了天府三街内的住宅，开始参与摇号，希望置换一套更好的房子，但一直都没有摇到，这让我很慌张。在 18 年 7 月，我购买了温江中南房产的顺销房。现中南的房子未交房，业主也不满意，未来还会出售。天荟的公寓是个坑。因此，现在纠结是否要把自住的套二房卖掉，用自己的房票换个小的进行投资，用女儿的首套房票在好区域买个改善房。女儿刚去上海工作，海归单位可帮忙落户。

请星叔帮我指点我家的财务最优组合。另外，女儿在成都拥有首房资格，这对她后期落户上海以及在上海买房是否有影响呢？谢谢您！

你女儿的房票问题是这样的。如果你的女儿后期不打算在上海落户并且也不打算在上海买房，那么你就可以用她的名义在成都买房。

如果你的女儿打算在上海买房，要知道上海实行全国认房认贷政策。如果她在成都已经买了一套房，那么她再在上海买房就会被认定为二套。这样一来，首付成本会特别高。

可以试试开发父母老人票，做接力贷。

最好不要用你女儿名义买，对她以后在上海买房有一定影响。

对于你的资产，我建议你首先尽快把公寓出手。另外一套还未交房，之后要逐步把这些不良资产出手并进行优化。当前，你应该优先考虑购买好区域的改善型房子，投资不要着急，因为你已经多次陷入困境，先把自住的房子买好，后期等把劣质资产出手后再考虑投资。

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星叔，目前在新一线省会城市拥有 2 套房，在一线城市也有 1 套房。这些房子的月供都在我的承受范围之内。然而，周围总是有一些人说房价要下跌，还说我的这些房子如果再不卖，以后就没人买了，并且担心万一经济状况不好，我这么多月供会很困难。为什么会有这么多这样的人呢？他们自己一套房都没有，却总是觉得自己很了不起。

有些人习惯去贬低和攻击比自己厉害的人，以此来获取存在感和价值感。

别人提出了 100 个观点，其中 99 个都是正确的。然而，只要有 1 个观点是错误的，某些人就会紧紧抓住这个错误观点不放。他们仿佛觉得，只要自己抓住了对方的哪怕是一点点瑕疵，就已经在这场争论中取得了胜利，仿佛已经赢得了全世界。

有很多这样找存在感的人，我认为他们大多是在用力方面出现了错误，与其有时间去贬低别人，不如将这些时间用来提升自己。

真正聪明的人是怎么样的呢？

遇到比自己有名或厉害的人时，即便遇到不同的观点和意见，他们首先想到的并非是“这 TM 说的什么？”

兼听则明，我们可以不认同你，但只要其中有一点对我们有帮助，那就值得我们去学习研究，这就像是一笔投资的买卖。

马云有句话说得很对，很多人失败就败在这几个方面。其一，他们看不见某些事物；其二，他们看不起某些事物；其三，他们看不懂某些事物；其四，他们来不及抓住某些机会。

对于遇到比你成功的人，也同样应该保持这样的想法。

学习他人的优点，在繁杂的信息中找到真正有价值的内容，这并非是一般人能够轻易做到的。

房地产注定只有小部分人能够赚钱。我们处于大部分人的前面，会手把手地教你从 0 开始实现千万资产的积累。有很多人给我留言并提出问题，然而星叔的精力是有限的，无法对每一个问题都进行解答。

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