去年兰州的新房市场情况，仅用“难”这个字就可以形容。有人认为这是因为价格过高，并且没有价格上涨的预期。

是原因，但不全面。

过去的两年里，新房一直是受到关注和扶持的市场。因为新房牵扯到土地价值以及招商引资的竞争力等方面。所以在政策层面，一直大力进行托底。也就是说，新房的销量可以处于低迷状态，但是价格绝对不能出现崩溃的情况。

但二手房难卖，也依然是很多房东的共识。

日前，在国家统计局公布的最新一期全国 70 城二手房数据中：12 月份，一线城市的二手住宅销售价格呈现环比下降的态势，下降幅度为 1.1%。并且，这个降幅相较于上月而言，收窄了 0.3 个百分点。

三线城市二手住宅销售价格环比下降 0.8%，降幅与上月是相同的。

全国其余重点监测的 70 座城市，11 月份过后二手房价格均呈下跌状态。

全城 70 城的二手房价格，在过去的一年时间里，没有一个是环比上涨的。

即便是把周期放大到以“年”为单位。

2022 年 12 月份的二手房价格与全国 70 城去年同期的二手房价格相比，全国 70 城二手房价格都有下跌情况，且下跌程度各不相同。

一线城市二手住宅销售价格呈现同比下降态势，下降幅度为 3.5%，此降幅比上月增大了 0.6 个百分点。在一线城市中，北京二手住宅销售价格同比下降 2.2%，上海同比下降 3.4%，广州同比下降 5.2%，深圳同比下降 3.1%。二、三线城市二手住宅销售价格也呈同比下降趋势，二线城市同比下降 4.0%，三线城市同比下降 4.2%，且二线城市的降幅比上月扩大了 0.4 个百分点，三线城市的降幅比上月扩大了 0.3 个百分点。

这表明对于同一套房子而言，若你在去年没有购买，而到了今年再去购买的话，很大概率会变得更便宜……

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那么真实的二手房市场是什么样？我们认为大致可以三分。

第一，挂牌量确实在不断攀升。

最初有 1 万套，现在达到了 3 万套。尤其在 2019 - 2021 年，兰州楼市全面火爆。这使得大批投资客群进入了市场。如今这些房源大多已经交付。整体来看，挂牌量上升这一事实是不容争辩的。

第二，成交周期、成交价格确实在下滑。

曾经房东有“坐地起价撕毁合约”的行为，如今，不存在不诚心卖的房东，只有不诚心买的客户，降价以及拉长周期，几乎是每一套二手房成交都必须经历的过程。

第三，数据已无效，一大批房源已成“不动产”。

大家更应该警惕的是，随着新房产品不断迭代升级以及投资热潮的褪去，一大批二手房已经进入“不动产”范围。这些二手房在短期内无法解套离场，并且从长周期来看或许也很难说能够获利，相比之下，降价和周期拉长就不那么值得警惕了。

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典型的情况是，外围的很多项目现在已经到了“有价无市”的地步；主城区的老破小以及一些边缘板块的项目，它们缺乏核心配套，也没有强力品牌的支撑，未来都很难再被市场所喜爱。

事实上，二手房市场的房东为了能够生存下去以及达到止损的目的，采取了最为简单直接的价格战方式。到了现在这个时候，部分板块的房价已经跌破了最初的发行价。而一些之前人们连想都不敢想的区域，房价已经自己下降到了符合你的预算范围之内。

诸葛找房平台显示，1 月 27 日进行查询。在兰州，24 小时内的降价房源接近 100 套。其中，降价 10 万以内的属于常规情况，而降价大几十万的也很常见。

价格竞争已经白热化。

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雁滩的天庆天诚丽舍有一套 116㎡的三室房源。去年四月份该房源的挂盘价是 169 万。现在其挂盘价变为 139 万。到目前为止，该房源差不多降了 30 万。

安宁刘家堡的中海河山郡有一套 82.49㎡的两室房源。去年八月份时，它的挂盘价是 90 万。而现在，它的挂牌价变为 82 万。

省地震局家属院有一套 191㎡的大四房。今年 5 - 6 月时，其挂牌价为 410 万。现在，它的挂牌价变为 370 万。与上半年的价格相比，降了 40 万。

……

其实这些小区只是个别情况。有跌幅比它们更猛烈的劣势小区和房源，同时也有扛跌能力比它们强的优质小区和房源。

你去城关核心区的市场看看，有的改善户型的房子价格依然和前两年一样。你去城关核心区的市场看看，有的学区房的价格依然和前两年一样。

同一个城市，同一个市场中，各个二手小区完全凭借自身的资质，走出了属于自己的行情，也走出了属于自己的趋势。

整个兰州二手房市场来看，涨幅和跌幅不一样。然而，房价上涨与下降的底层逻辑大致是相通的。

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小区房价下跌存在一些共性。其一，是多期开发的刚需流量大盘；其二，是业主群体收入不稳定的小区；其三，是房龄进入下行通道的小区。

这种多期开发的流量大盘该如何理解呢？有些城改项目属于这种类型的小区，一块地会分多期开发，且户型以小户型居多，不过后续进入二手房市场的供应量会很大。尤其是房龄到了 10 年左右的周期时，容易出现扎堆卖房的情况。

4. 不存在较大的户型方面的缺陷。

这些共性包含了兰州至少 80%到 90%的保值小区。只要所购买的房子在这 4 个方面中能满足 3 个，通常就不会出现差错。

如今的兰州二手房市场正在发生变化，它在加速挤掉之前存在的泡沫，逐渐回归到其原本的真实面貌。

现在兰州二手房挂牌量有所增多，这并不是坏事。因为买家的选择变得更多了。

购房者拥有了主动的选择权，这样一来，房东在一定程度上就处于一个被动选择的地位。购房者掌握着主动的选择权，于是房东在一定程度上便处在被动选择的境地。购房者具备了主动的选择权，从而房东在一定程度上就处于被动选择的状态。

对于刚需买家来说尤其如此，他们能够从中找到实惠的房源。从价格、户型、地段、楼盘等各个方面去挑选出符合自己需求的房子，这怎么能不是一件好事呢？

经过一段时间的政策释放之后，当下的市场环境对刚需和改善置业是有利的。首付方面很有诚意，利率方面也很有诚意。

所以，该买了，需要买了，就择机进场吧。

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