我是北京房姐，是一位资深的房产投资专家。目前已经给很多人提供了买房的最佳解决方案。我不像其他自媒体那样遮遮掩掩，让你摸不着头脑。我属于实战派，只会跟你说最有用的操作和建议。

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提问：姐姐，你好！本人拥有北京工居证，名下没有房产。现在有马连洼润千秋佳苑的一套两居室，出售后大概能得到 620 左右；还有劲松的一套两居室，出售后大概能得到 580 左右。目前我手头有 200 万资金，想要换一套三居室。两居室只想出售一处。我的工作地点即将是海淀生命科学园，女友在北医三院。请问：1. 卖掉哪套两居室换三居室比较合适？2. 目前我看了中海枫涟山庄、百旺茉莉园、润千秋佳苑、上地当代城市家园等小区。因为对居住有感情，所以重点看了本小区的 126 平南向客厅，户型不错，楼层也挺好，但是带有一个产权车位，需要 38 万，贝壳挂牌价接近，感觉这个车位有点鸡肋。130 平的又是北向客厅，户型不太方正，贝壳挂牌 999 万，感觉本小区的房子偏贵，并且没有学区，我拿不定主意，请您帮我详细分析一下。3. 如果我兼顾自住、保值、上班交通以及有小孩上学的学区等方面考虑，这几个小区怎么样？您推荐哪些小区呢？我所能承受的目标最好不要超过一定范围，并且我的女友最喜欢地铁房。非常感谢姐姐！

你好，非常感谢你的大额付费！在西北旺地区，中海枫涟山庄是标杆楼盘。该楼盘中具有标志性的户型是 122P 的三居。在房价最高点的时候，这个户型的价格较高；即便现在有了多校划片的政策利空影响，它的价格也能稳定在一定水平左右；而在房价最低点的时候，价格大约在 900w 左右。百旺茉莉园离西北旺地铁站约 300 米。附近的医院、银行等配套设施较为成熟。小区的绿化情况良好，得房率也还可以。在户型方面，2 居是南北通透的，3 居的双卧朝南且南北通透，设计较为不错。居住人群大多是附近清华北大的教师和 IT 白领。其缺点是附近有一个垃圾填埋场，据传夏天会有异味，不清楚现在的整治情况如何。当代这个盘的位置在京新高速以东，上地核心区在高速以西，所以当代这个盘不算上地核心区。上地有一些小区能够划到 101 上地小区，这比当代这个盘的划片情况要好。这个小区的品质较为不错，户型比较紧凑，居住感受较强。其实如果你只是购买学区房的话，中海是最为理想的选择，二小百旺的硬件水平在海淀能排到前三。润千秋佳苑的 2 居室建议直接出售，同时保留劲松的 2 居室。

提问：你好！我是新加入的小白。1. 我在考虑海淀的优质学区房，不看重价格，而是看重学校和回报率。五一学区、上帝实验学区、三小万柳学区，这几个学区哪个更好呢？目前我看了上地佳园和万柳碧水云天的房子。2. 我打算确定购买碧水云天的房子，但是我的流水不高，怎样才能提高银行贷款呢？大厂 16 年以约 300 的价格买入一套房，当时是最高价。如今这套房的价格只有当时的一半。开发商宣传有五年规划，期待那时候房价能涨价回升。您觉得现在有必要卖掉这套房，然后在北京买入一套纯投资房吗？非常感谢您的指导！

推荐购买碧水云天的学区房，它属于海淀第一且全市前五。你可以查看精华主题中关于个人养流水的说明，也可以找中介，他们能提供帮助进行包装。需要注意的是，大厂的房子流动性比燕郊还差，不太好卖。不过你可以先挂着试试，要是能卖出去就卖掉，或者看看能否将其抵押出来。

2. 山语城的二手房，于 2013 年建成，中铁建的小区环境良好，有 138 平方米还带阁楼，实际使用面积达到 200 平方米，缺点是交通不太便利。或者在丰台附近有学区房，目前孩子已经在小学就读，能够办理转学过来的房子也可以，烦请房姐推荐，非常感谢！

山语城的密度较低。商圈处于南宫和云岗的交界处，主要算是在云岗。云岗主要是军工企业以及居民区较多，消费力不是很强。万科云庐和天恒水岸的性价比处于一般水平，这要看你的接受程度。长阳半岛附近有标志性的楼盘，可以重点进行关注。

提问：你好，房姐。我与我的爱人在西二旗领秀新硅谷拥有一套自住房屋，该房屋的贷款已还清。当下，我们手头大约有 340 万的存款。我们两人都在互联网领域从事技术类工作，且拥有北京户口，都已超过 35 岁。目前，我们的工资收入较为可观，孩子刚刚上幼儿园。因为要考虑对个人资产的保值，要考虑小孩未来上学的问题，还要担忧未来职业的不确定性，所以打算看看附近的房子，要是其他地段有合适的，也不排除会考虑。结合中介的推荐，目前我关注度高的有两个小区：一是回龙观金域华府的二期三期二手房，面积 110 平，是三居，价格在 550 万到 660 万之间（总价稍微高些，首付需要中介垫资）；二是北清路附近的万橡悦府的 89 平三居一手房，总价在 420 万到 460 万之间。希望房姐能结合我们家庭的背景，给出一些建议，比如是优先考虑学区还是保值，现在出手是否合适，哪些地段以及哪些小区适合我们。非常感谢！

金域华府的品质还算可以。育翔、161 有昌平分校，这是其学区情况。万橡悦府的性价比比较不错，不过它没有学区。在未来的 2 到 3 年，你们的资金积累能够达到 300 左右。这次可以选择投资万橡悦府，等孩子需要学区的时候，再进行置换。如果资金情况不确定，那么现在考虑学区会比较好。如果想要进入较好的学区，可以看看上地片区，这里基本上没有什么问题，比如上地 X 里。

提问：房姐您好！我是一位新人，向您求助。我已经卖掉了自己的房子，打算换一个三居室。我手里有大约 590 万。因为是第二次贷款，且外地也有过贷款记录，所以准备贷款 210 万左右，购买一套价值 800 万左右的房子。我家的家庭税后收入不高，大约 30 万左右。每月还款 1.3 万的话，我还可以接受，不想让自己的负担太大。四是劲松都城心屿的房子，110 平米，价格约 760 万，户型一般，房子也小一些。请问房姐，我该如何进行选择呢？或者还能推荐哪个区域呢？以及应该关注哪些小区呢？

800 的三居需要做出一些牺牲。在位置方面，双井是最为优越的。百环家园属于回迁房，九龙既有经适房也有商品房。百环家园的私密性较差，但人气很旺；九龙则以办公为主。华腾园小区是不错的，只是户型稍微大一些，只要价格合适都可以购买，有些吵闹并不是大问题。角门东西马金润的单价非常高。南站的开阳里和都城心屿也较为普通。建议去看看朝青的青年汇佳园以及国美第一城。

提问：姐姐，在地坛体育馆附近工作。有刚需且希望房产保值，通勤时间在 60 分钟以内。对房子有 stsd 的需求，目前有 225 的资金。个人思路：优先考虑总价在 550 以内的新房；如果能够购买小三居，那么可以接受地段稍差一些，对于配套也无所谓，在 3 年内不住，但周边的产业集群前景要好，学位方面一般就行；如果不够买小三居，那么可以接受 70 平的小两居，不过这种新盘需要地段更好一些。二手房暂定在朝阳四惠或北四环。问题 1：意向有郭公庄诺德逸府的 89 三居，还有沿海赛洛城 90 左右的两居，该如何选择或者您有其他推荐？问题 2：由于疫情在国外无法回去，新房对违约责任的要求比较高，售楼处不同意修改认购书，感觉把 200 多万交出去不太放心，但是不交又担心好楼层被选走了，该怎么办？年收入证明为 65 万，征信状况良好。每月有人民币工资，并且一年有两次美元奖金。月平均流水是 4.6 万。那么银行批贷 340 的把握大吗？

新盘不被推荐，建议主要选择次新盘。沿海赛洛城比诺德逸府要好。同时，苹果社区和后现代城也可以去挑选一下。如果担心新盘方面的问题，那么可以查看退款协议是否比较友好。月流水为 4.6 且批贷 340 是没有问题的。

提问：房姐您好，在听了您的指导后，我最近一直在进行踩盘的动作。我有 170 的子弹。以下这些房子均满足商满五唯一的条件：1. 望京新城，是 97 年的房子，朝向为东南向且是高层，面积为 73 平，是一居室，价格为 455w。2. 炫彩嘉轩，建造于 06 年，房子呈东西通透的格局，位于顶层，面积 56 平，是一居室，价格 390w。3. 天通苑西二区，是次顶层的两居室，面积 138 平，南北朝向，价格 445w。天通苑西二区有电梯且在中间层的两居室，面积为 124 平，东西朝向，价格是 387w。天通苑东三区的法式风格房子在四层且没有电梯，面积 133 平，是南北三居室，价格 440w。从投资角度来看，希望房姐帮忙排序，并且告知哪些房子还有砍价的余地。在天通苑西区和东区单价相同的基础上，优先选择哪个区的房子呢？选择的原因又是什么呢？阿里巴巴总部入驻，会对天通苑的房价产生影响吗？会对望京的房价产生影响吗？哪个影响更大些呢？谢谢！

炫彩嘉轩的性价比不高，从 5 来看大于 3 大于 4 大于 1 大于 2。东三区的品质相对而言还可以，其户型和楼层都较为合适，若价格谈到 3 左右，性价比就会不错。可以重点关注东三区南部 47 号楼附近或者东二区北部 18 号楼附近，这属于不错的位置。阿里对望京更为有利好。

提问：房姐您好！家庭情况如下：夫妻双方为上海户口，并非本地土著，育有两个孩子，孩子在读小学。家庭每年的到手收入为 60 万。目前拥有一套 140 平的自住房屋。去年将房屋抵押获得 300 万资金，通过 JLH 方式，以此作为我的首套房贷款，购买了闵行的一套次新电梯房，贷款比例为 6.5 成，房屋面积为 110 平。我的妻子原籍为杭州，在杭州还有购房资格。目前手中有 30 万资金。想要继续进行 2N 操作，但感觉难度很大，希望房姐能给予一些建议。

家庭收入情况较为良好。有这样的收入水平，就表明具备一定的能力，同时也拥有较好的自然抗风险能力以及进一步开源节流的能力。倘若现在的两套房都已贷足，即负债率高于 60%，那么这两套房可以暂且忽略，只适合增添一些信用卡信用贷作为备用。30 万的首付可供选择的范围很小，但在部分二线城市，由于评估问题，它还可以充当首付。杭州的房价已经不够了，其房价接近北京。在重庆，30 万就可以买到轨交内的小两居地铁次新房。如果加上你的信用卡额度（xyk 额度），应该能够再凑一套房子。同时要注意现金流的计算。

提问：房姐，北戴河的阿那亚旅游地产是否有投资价值呢？麻烦帮着评估一下。

北戴河是一个非常老旧的旅游 IP 。随着东戴河等地出现拦路碰瓷以及餐馆宰客等现象，北戴河的旅游状况越来越差。旅游地产本身就存在不保值的特点。其租金收益最多为 3%-5%，而选筹一二线的投资回报能达到 100%-500%。另外，阿那亚的价格不低，不建议进行投资触碰。

提问：你好，房姐。我是新人，首次提问。目前我在海淀有一个老破小，在东城也有一个老破小。东城的老破小是因为孩子上学而自住的。海淀的老破小打算出手，大概能卖 550 左右。我想把海淀的老破小卖掉，然后置换朝阳的三居。我目前有自营公司，年入 100 左右。我在考虑朝阳公园附近的丽水嘉园和华阳家园，或者大望路的东区国际。请问这几个地方哪个比较合适？或者有没有 1000 左右更好的标的？谢谢！

华阳家园与周围楼盘相比，品质欠佳，然而价格却较为接近，不建议前去查看。东区国际紧邻四环，噪音十分巨大，小区的遮挡情况严重，屋内甚至都需要开灯照明，物业水平很差，得房率也较低，价格一直都没有上涨。如果丽水嘉园的单价在 7 左右，是可以入手的。还可以去挑选一下首城国际和珠江帝景。

提问：房姐晚上好，20年年后我一直在望京与回龙观地区踩盘。望京区域的中介宣称，望京正在承载着未来科技产业从回龙观往望京方面的迁徙。有关回龙观区域房价的本质，是码农之间自己玩相互交易导致价格上涨。随着科技产业未来转移，回龙观的房价是否会降（五年内会有变化吗）？回龙观与望京之间有哪些不同？如果回龙观想要改变码农与码农之间交易这个问题，应该从哪个方向入手？未来发展的可行性有多大？

回龙观差不多是第一代互联网码农开始生长发展的地方。互联网属于一个“跟着有利条件而迁移居住”的行业。就如同草原上的部落那般。在前 5 年，A 公司处于领先地位，在后 5 年，B 公司开始崛起，这或许会引发互联网地区重心的变动以及相关人员的变化。最早有汉卡方正和搜狐，接着有金山、百度以及去哪儿。之后到了 BAT 时期，到了 2013 年之后，中美 vc 开始疯狂涌入。在这击鼓传花的大潮中，批量制造出了“独角兽”和“IPO”神话。互联网遍布在东二三四环，比如胡同巷子、雍和宫、东直门、朝阳门、亮马桥、三里屯、呼家楼、青年路、酒仙桥、定福庄等等。在这些地方中，望京是集大成的。后互联网时代到来，BAT 退居幕后，DMT 逐渐在第二梯队站稳脚跟。呈现出的是互联网部落的迁移情况，先是从知春路的中关村开始，接着到五道口的清华，然后到上地的西二旗，随后迁移至望京，部分分流到后场村，如今又开始逐步向外扩散，后场村扩散到永丰，望京延伸到向来广营和善各庄……哪里有公司崛起，哪里就会成为新的互联网中心。互联网公司一旦成功做大，首要的需求便是拥有一块便宜的办公场地。以原先的位置为圆心，去寻找那些尚未被占领的空地，也就是便宜的空地。像百度、腾讯、新浪、阿里巴巴等公司就是典型例子。北京城区人口范围内的房价，除了本身存在着较大的溢价外，从理论上来说是不会出现下降的。因为房价与人口是挂钩的，只要人口存在，房价的基本面就不会改变。西二旗仅为单一的互联网产业。倘若行业走向衰落，公司遭遇倒闭，便会致使人口消失。值得庆幸的是，当年的那些互联网码农已步入婚姻殿堂并组建家庭，开始培育下一代，从而将上地东里成功打造成为了学区房。回龙观目前依然有西二旗后场村给予支撑，尽管人口基础出现了一定程度的分流，但在过去的 00 - 10 年期间，已经享受到了红利，后续基本上会跟随大盘的走势。要在这类地区获得较好的投资收益，需在选筹方面进行套利。买入时要挑选价值被低估或价格低于市场价的标的，像回龙观 500 - 600 左右的大面积就是如此，天通苑也是同理。望京由外企发端，之后又涌入了互联网与金融产业，它本身是一个产住结合的区域，人口结构复杂且稳定。2013 年之后互联网大潮开始兴起，人口进入望京之后，就好像在原本优秀的基础上又增添了光彩，从而让望京成为了实际上的“第二 CBD＋互联网前沿阵地”。这两者在基本情况和发展潜力方面是完全不一样的。

提问：房姐您好。请问丽都壹号现在的小两居，售价大概 600，置换本小区的三居，价格在 1000 左右，这样做能否保值升值呢？还是建议去看其他区域？12 号线开通之后，是否会有升值空间？

回答：你好，丽都壹号位于酒仙桥，它属于溢价标的。其位置致使升值属性不佳，但保值方面还说得过去。我们买房的过程是不断从普涨板块向领涨板块进行置换，地段、学位以及圈层都需要同步提升，这样资产的升值速度才会更快。1000 左右的话，建议关注望京板块。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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