近段时间的上虞楼市

火爆到飞起

论坛的大话楼市版块

天天热闹非凡

这不，坐拥几套房产的坛友也来抽丝剥茧

内容比较多，请耐心看完

坛友@孤城阿暮发帖：

我是土生土长的上虞人，对这片土地怀有深深的爱意。这里的每一声乡音，每一道美食，每一处风景，都时常在我的梦中浮现。这里是生我养我的地方，也是我最眷恋的故乡。

上虞一江两岸美景

2020 年在东关卖出了两套房子。当时新建庄即将拆迁，价格卖得很不错，比同期大部分理财收益都高。之所以一下子卖掉两套，一是觉得当时的价位达到了自己的预期，二是对上虞楼市的发展持悲观态度，以下是我个人的看法：

上虞楼市所欠缺的并非是资金。上虞的人民都拥有着较为充裕的财富。而在当前这个阶段，所缺少的是人的因素。

我出生在上虞，如今在杭州工作。近年来，我最大的感受是年轻人流失愈发严重。很多同龄人前往北京、上海、广州、深圳、杭州、宁波等地。留在乡镇的年轻人少之又少。除了创业和当公务员，留给年轻人晋升的机会也极为有限。这使得许多辛苦培养的年轻人最终在他乡落户并在异乡购置房产。他们为了便于抚养下一代，会顺带把家里的老人一起迁走。这样就导致许多农村出现了常年只有老人的情况，甚至有的农村连老人都见不到。

2、比现阶段缺人还要头痛的是，未来更缺人

开放二胎且鼓励生育，然而大部分人对二胎的生育意愿并不强烈，这使得未来人口会进一步萎缩。爷爷奶奶辈兄弟姐妹通常有三五个，非常常见。80 后开始大多是独生子女，而这些独生子女组成的家庭又会再生出一批独生子女，人口呈现出进一步成倍递减的态势，呈现出典型的倒三角形状。

比长期缺人让人感到不安的情况是，周边以及欠发达地区的吸引力正在逐渐减弱。

近期我发现，原先我们所说的“外地人”数量在减少。他们有的回到了原本不富裕但现已脱贫的老家，有的前往了包吃住且收入更高的大城市。这些人见过了城里的繁华后，上虞对他们的吸引力有所减退。同时，上虞日渐增长的房价也在温和地“劝退”很大一部分想留在上虞的异乡客。

4、当城市吸引力在减弱的同时，周边大城市的虹吸效应却在扩大

上虞的交通网络一直很发达，多个乡镇有高速道口能通往全国，出行较为便利。如今高铁东关站即将开通，地铁也被提上规划日程。上虞人民乘坐高铁去绍兴只需 22 分钟，去杭州南站 18 分钟、去杭州东站 25 分钟，去上海 1 小时 30 分钟，去宁波 1 小时 22 分钟，完全具备了早晚通勤的双城生活条件。尤其是随着地铁和城际列车的进一步完善，上虞人能拥有更廉价且稳定的通行工具。正所谓大树底下不长草，周边大城市对上虞人才的虹吸效应会让原本发展后继乏力的上虞情况更加糟糕。

各大城市为引进人才都推出了诸多政策，为有梦想的年轻人开启了便利之门。一个城市若缺乏新鲜血液，又怎能与其他地方竞争呢？放眼国际，我们能看到那些人才流失严重且过度依赖进口的国家，往往最终越来越缺乏话语权。城市发展呈现这样的情况。例如，当需要修建一条路时，当地却缺乏完整的产业链。这就导致设备需要从外地引进，工人需要从外地引进，企业也需要从外地引进。而这些被引进的企业所缴纳的税收，都属于它们所在地的，对于当地的财政并没有太大的帮助。一带一路上那些依赖中国进行建设和发展的国家就是这种情况的典型案例。作为一个小城市，当自身造血功能不强时，仅仅依靠财政拨款所能引来的资金和资源是有限的。或许上虞目前自身状况还可以，培育出了不少上市公司，但这些上市公司的总部还有多少留在上虞呢？未来又会怎样呢？

虞城一景

5、过剩的房屋供给将会成为持有者长期资金占用的重大压力

一个有趣现象是，上虞的许多新楼盘，其成交量还算不错，然而入住率却不高。很多房主在过户之后，第一件事就是前往中介挂出租信息。这使得上虞的房屋呈现出租金不高但空置率很高的状况，房子租不出去。从投资角度来看，单纯依靠房屋未来的增值部分来冲抵通胀，按目前的态势看是很难的。而房租能够减少一部分损失，但是低廉的租金以及长期的空置，在无形中增加了资金的使用成本。无论怎么样，房子租不出去本身就是一个非常不好的信号。

6、与住房空置率相对等的是人均住房拥有率

上虞人会缺房子吗？爷爷奶奶那辈至少留下了一套房子，父母那辈至少有一套房子，并且还有小两口的婚房，下一代要继承的房子数量是很惊人的，随着老年人一天天老去，很多家庭已经出现了“人手一房”的这种局面。或许有人会讲，那些年岁已高的老房子无法满足年轻人的审美以及对高品质生活的追求。然而，房子终归是房子，即便再老旧的房子依然是房子。尤其在如今的上虞，即便那些是解放前后建造的老破小，其价格依然相当高。

7、推动房价增涨的支柱在坍塌

买房子用于居住本身并非是必需的需求。因为人们可以选择租房来居住。然而，教育、婚姻、养老以及医疗这些方面是必需的需求，正是它们促使了房价的上升。先说教育方面，学区房的概念在未来有可能会像上海那样渐渐变得不那么重要。这对原本就为数不多的几个优质学区所辐射的老破小产生了很大的影响。而且，与发达城市相比，上虞的师资力量仍然是比较匮乏的。想想看，许多贵族都能够不遗余力地把孩子们送到国外去上学，那么上虞有条件的人把孩子送到上海、杭州或北京上学应该是更容易一些的。其次是婚姻方面，丈母娘推动房价上涨的那个时代已经逐渐成为过去。原本那些需要借助婚姻来改变阶层的家庭，如今自己也拥有了多余的房屋。所以，他们没有必要再死死地盯着刚踏入社会的未来女婿，为了家庭能够长久和谐，实在没有这个必要。养老问题自古就存在。然而，上虞的大部分房子并非是为老年人而建造的。楼梯、门槛、电梯以及复杂的智能化系统，都给老年人带来了诸多障碍。正因如此，许多车库以及一楼的老房子，在老年人群体中反而成为了畅销品。目前，以房养老还没有得到普及，而未来它是否有可能普及，依然是难以捉摸、模糊不清的。首先是医疗方面，从上虞紧张的病床情况能够看出，医疗资源并不充足。很多病重的人士常常会选择前往绍兴、杭州等大医院就医，这充分说明不仅硬件设施留不住病人，有可能在软件方面也跟不上。最典型的是在熟人社会中，当普通病人被告知没有病床时，通过各种复杂的关系进行疏通，病床就能够奇迹般地出现。

令人匪夷所思的还有学校的入学事宜、工作的分配情况以及违章的处理等。只要有熟人，在这些方面都能有商量的空间。在这样一个凡事都可商量的环境里，要确信房价能依据大家商量的那样持续上涨，这显然是不可能的，而鹤岗就是一个典型的例子。

8、下一代年轻人对于购房的观念改变

过去兄弟几个挤在一间小房子里，大家都迫切希望有自己独立的空间。如今 00 后的独生子女在空空荡荡的房间中独自成长，他们对房子的需求没那么强烈了。与父母住既能解决独立开伙的麻烦，又能让家里更热闹，那又何必单独去买套大房子自己一个人搞卫生呢？父母的拿手菜不比点外卖香吗？

9、国家政策正在引导老百姓不要误入歧途

“房住不炒”的口号已喊了多年，各地也陆续出台了抑制房价过快增长的政策。从宏观角度看待房地产市场，长期过快发展引发暴雷只是时间问题。香港、日本当年的次贷危机以及海南的房地产泡沫就是前车之鉴。就如同一辆高速运行且满载的列车，明明知道它照此发展会驶向深渊，但让它停止或改变方向的方式绝不是猛踩刹车或狂打方向盘，因为这样引发的动荡必然会造成极大的负面影响。最好的办法是轻点刹车并微调方向，最终实现软着陆。国家领导不会公开号召大家别去买房，也不会让房价马上下跌。然而，银行能够收紧贷款，规划能够限制土地的出让以及用途，税务可以对税收比例进行调整，法律能够限制炒房的行为，民政部门可以提供更为廉价的保障性住房。这些举措都是在以一种较为温和的方式轻踩刹车，以此提醒每一个狂热地涌入楼市的人民要保持理性的购房态度。

10、是时候该认真想想家庭多余的现金该流向哪里了

当人人都说一个事物能赚钱时，最好别去碰。对于上虞人民来说，投资房地产未必是最好的渠道，它的回报率已不如过去高了。动辄几十万上百万的首付款以及持续要支付的房贷，必然会影响大部分普通家庭的现金流。过去房子限制了许多年轻人的闯劲，未来房贷仍会禁锢更多年轻人的梦想。在 P2P 频繁暴露且股市基金时常暴跌的当下，普通人实在难以想出该把手上的钱投入到何处，才能对抗未来的通胀。或许正是这种焦虑，使得大部分家庭陷入了不断赚钱、接着买房，之后再赚钱、再买房的怪圈之中。当然，大部分较早买房的人都享受到了红利，然而未来又会怎样呢？

中国人似乎对赚钱有自己的理解，然而在花钱方面却并不擅长。买房买车买奢侈品不能称之为会花钱，像《西红柿首富》中所描述的那样，一边消费一边资产能迅速持续增值的花钱方式才是所有人应该思考的。比如可以去进修一项冷门技能，也可以培养一门艺术爱好，还可以收藏一个门类的藏品，或者投资下一代的教育等等，这些看似是消费，实则是在增值。

美丽的母亲河曹娥江

11、写在最后

每一趟回家，看到一些小区楼下的临街商铺没有早餐店，没有水果店，也没有五金店，然而却充斥着大量房屋中介。我深感忧虑，国家前途和民族复兴并非依靠这些钢筋混凝土堆砌而成，而是需要大量有活力的年轻人、有经验的科学家、有职业操守的医生、教师、军人等。他们在时代的洪流中保持清醒，为了各自的使命和荣誉而付出心血，并非一门心思地思考该去摇哪个楼盘的号，该去哪里托关系买个号，或者为下个月的房贷而担忧。

或许有人会认为写这篇文章的人是不是自己把老家的房子都卖掉然后全身而退了，所以才会幸灾乐祸呢？我想低调地补充以下三句话：房子依然存在，每周都会回去，对上虞依旧怀有喜爱之情。

其实楼市的走向永远都是未知数

仁者见仁智者见智

努力工作创造财富才是王道

量力入市最好，大家觉得呢

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