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城市老厂房

改造的制胜之道

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城市将老厂房改造为文创园区和商业是未来许多城市的热门现象。这类项目具有地理位置优越的特点，房子的空间结构丰富多样，改造后的空间给人感觉良好。然而，在实施过程中，需要留意以下几个方面的问题。

政策上要有相关支持与保证

该类项目通常会遇到几个核心的问题。

一、产权归属问题

上海市区内绝大多数旧厂房资源的所有者是上海的老国有工业企业。这些国企经过层层合并分立后，基本上都归属于某个大国有集团，所以这些厂房无法被收储。这些厂房的土地性质绝大多数是划拨用地，划拨用地改为国有出让用地需要补地价，并且如果转为商业或住宅性质，需要走公开招拍挂程序。于是，出现的直接问题是：改性需要付出高额土地补偿金，并且通过招拍挂以及市场竞争，自己不一定能将其拿回来。那么，这些国有企业有什么动力去进行改性呢？

于是，国企大多会选择把旧厂房拿在手里，收取低于市场价格的租金，而不会走改性进入公开市场的路径。在这种情况下，即便他们想进行旧改，也往往只是进行粉刷墙面这样的小改动，与真正意义上的城市更新还有很大距离。

二、利益分配问题

如果在这个时候旧改的运营商开始参与进来，打算将老厂房改建成商办用途，那么究竟是谁来承担改变土地用途所需的地价呢？

绝大多数旧改合作是以旧改运营商长期租赁原业主旧厂房的形式达成的。业主收取的是原有旧厂房形态的租金。旧改运营商通过投资改建提升项目价值后，会收取更高租金以实现投资收益。运营商并非业主，所以补地价应由业主去补。显然，业主在收取应得房租后，没有积极性去做补地价的工作，因为短期内他们并未因补地价而获得额外收益。若不补地价，很多步骤，如合法分割、商办的消防审批等都无法实现。

三、指标调整问题

绝大多数老旧工业厂房，有的建筑杂乱无序，有的因当年特殊工艺具备特殊建筑形态，像十多米层高的厂房，按办公建筑规范可分隔成三或四层，然而原来建筑容积率是以单层厂房计算的，若分隔成几层，会增加项目总面积和容积率，若上段补地价解决不了，这种加建就会变成“违章面积”；同时，大量旧厂房项目本身是过去几十年不停搭建形成的“历史建筑”，很多建筑的位置和形态已不适合新用途需求。

但是一遇到大拆大建的情况，就会遇到需要重新报规划审批的问题。倘若审批没有通过，项目就只能停止。所以笔者曾见到有些旧改项目，把本应拆掉的楼保留了梁和柱当作装饰，说这是保留了“原有建筑形态”，这样就能避开重新报规的环节。因此，“拆又拆不掉”“建又建不了”在厂房旧改项目中变成了一个让人感到既好笑又无奈的窘境。

上海已出台相关政策予以支持。其中规定，容积率提高时无需补交土地出让金。并且，若干年后进行转性时，可按照基础指标进行补交。

改造项目需要通过

产业内容植入获得收益

不能仅依靠租金

这类项目的大部分投资商是凭借租金差价来获取收益的，像办公变为商业、厂房变为酒店这类可租赁的物业。然而，相较于改造费用而言，租金差价难以对其进行支撑，所以我们必须充分运用地段的优势，通过导入新的内容产业来获得新的价值。

一、寻找和确定内容产业

现在比较流行的产业+空间能够形成流量经济，从而实现多元收益。比如电竞产业，通过人的集聚与内容经济增加项目收益；直播产业也是如此，依靠人的集聚和内容经济来提升项目收益；培训产业同样如此，借助人的集聚以及内容经济增加项目收益；时尚产业亦是如此，通过人的集聚和内容经济来实现项目收益的增加。

二、由打造 IP 转为打造空间

过去几年存在 ip 热的现象，然而 ip 属于短期行为。若要保持项目的活力与发展动力，就需要将空间与媒体相结合来进行打造。空间的灵活性变得尤为重要，怎样让空间展现出价值成为关键所在，不能始终打造固定的空间，而要有灵活可变的空间。新媒体的植入是重点，需借助新媒体来传播项目。所以项目空间要灵活，要进行媒体传播，要用网红经济、流量经济、媒体经济和内容经济来打造项目的核心竞争力。

三、新媒体带来商业空间的价值嬗变

一个消费者愿意逗留的空间，不能仅仅只有产品的陈列。它要有符合时代的审美情趣，要有相关的生活体验，要有产品的延伸模式，要有科技的运用，还要有与互联网的交叉性等等，这样才能实现多样化体验。

如今商业空间呈现出艺术化和主题化的趋势，且这一趋势越发明显。过去的商业空间主要是满足购物需求，而如今已发展为多元化的商业综合体。

商业空间热衷于与新媒体艺术联姻，这并不仅仅是为了丰富商业活动的内容以及提升品位。

而是通过“商业 + 艺术”的叠加模式，明确指向顺应商业地产的发展方向以及审美消费的增长趋势等，以一种商综、艺术、科技多元结合的模式面向未来的消费群体。

图▎北京蓝色港湾

俄罗斯莫斯科中央儿童购物中心拥有世界上最大的永久性 3D 交互投影。它把建筑和 3D 投影技术融合在一起。内容丰富的动画影像遍布整个商场。眼前所呈现的，不只是一个巨大的投影设置，更是一个完整的动画王国。

实体空间不仅仅局限于销售功能。它更是一个社交的场所，一个能聚集人气的场所，是消费者的部落，并且逐渐形成了亚文化。

商业空间与新媒体艺术联姻，使其从单一购物价值转变为多元文化价值，给消费者带来真正有价值的体验和互动。这种文化价值的认同所带来的客户粘性，往往比单纯由利益驱使形成的更深入且更稳固。

案例集锦

上 生 · 新 所

上升·新所是万科在上海核心区域开展的首个城市更新项目。该项目分两期进行更新。一期包含多种业态，其中 69%是商务办公，14%是餐饮，14%是文化艺术，3%是娱乐健身等生活配套。在这些业态中，办公和商业的业态占比超过了一半。

未来，上生·新所会被打造成一个新型城市商圈，它集办公、娱乐、生活、文化功能于一体；同时也会成为一个 7x24 全天候活力社区，其建筑体量为 5 万㎡。

项目位于延安西路 1262 号。此地处于新华路历史风貌区，该风貌区享有“上海第一花园马路”的盛名。项目由孙科别墅、哥伦比亚乡村俱乐部、海军俱乐部这 3 处历史建筑，以及 11 栋贯穿新中国成长史的工业改造建筑、4 栋风格鲜明的当代建筑共同构成。

近百年前，这里是供外籍侨民休闲娱乐的哥伦比亚总会；近 70 年前，它变身成为了上海生物制品研究所。

图▎哥伦比亚乡村俱乐部美国海军俱乐部全貌

此次改造历经了 709 天。

项目重新开业时间：2018年5月25日

开业后的运营数据显示，出租率接近 90%。目前，已经有 20 多家品牌进驻，其中包括裸心社、稲城书店、相扑猫、The ER 中餐馆、Brew bear 等。

项目改造后具有这样的定位：它是一个集文创办公于一体的场所，也是一个集购物娱乐于一体的地方，还是一个集休闲体验于一体的区域，整体构成了一个开放式的国际文化艺术生活圈。

项目特点 ——

园区内哥伦比亚乡村俱乐部的游泳池空间以泳池特色商业为主。一楼有不同类型的品质餐饮。目前入驻的餐饮品牌主要有相扑猫、The ER 中餐馆、Brew bear 等。

值得一提的是，这里的 Brew bear 是旗下的一家店，并且是第一家酿造体验店。这家店中有一个酿造罐，其高度达到了 7 米。

未来，孙科别墅与哥伦比亚总会将会对外开放。这处空间还将新增公共开放空间，其面积不少于某一具体数值。并且，开放场地没有围墙，能够 24 小时开放。