广叔，您好。请教一下，东莞洪梅碧桂园天御湾未来的投资价值究竟怎么样呢？

你好。洪梅碧桂园天御湾靠近东莞西站，鸿地铁正在建设中，这带来了一定的利好。它的景观还算可以，但是在配套和环境方面表现一般，总体来说属于一般水平，更偏向于自住。

广叔你好，若要考虑长远投资或日后养老，总价 200 万左右的三室。那么，对于是应该坚持选东莞，还是可以考虑惠州这个问题，该如何抉择呢？如果选择东莞，有哪些建议呢？若考虑惠州，又有哪些建议呢？谢谢！

你好。可以考虑购买东莞。你可以看下具体价值高的板块以及楼盘的分析，这些分析在知识星球内部可以看到。

广叔您好。我是新人，有个首问。我是东莞户口，目前名下在东莞有 2 套房，且这些房的贷款都已结清。我想在东莞中堂购买一套中堂东港城的二手房用于自住或投资，由于限购政策，我只能全款购买。中堂东港城位于镇中心，是中小学的学区房，地理位置挺好的。现在觉得中堂的房价在整个大东莞范围内，还是处于比较低的水平，均价大概是 1 万 8。不知东莞中堂这边的小区房价是否还有升值的空间呢？穗莞城轨（中堂站）在去年已经通车了。像我处于这样的情况，不知道广叔有没有什么更好的建议呢？谢谢您！

回答：水乡片区中堂的价格较为便宜。这边的城市面貌一般。你看隔江对面的广州新塘，价格大概在 2 万左右，并且还带有地铁。这里的购买力不是很强，主要是本地的需求。如果预算有限，同时又在附近工作，购买这里的房子用于自住和保值是没有问题的。

新人首问：广叔大神你好。我希望在东莞购买一套面积约 100 平的三室刚需房。我们家庭的年收入在五六十万左右，名下没有房产，也没有欠款。我本人和小孩都是大岭山户口，工作和读书都在大岭山。然而，这里的房价太高，我们的负担太重。请问如果单价在 2 万左右的话，您推荐考虑哪些楼盘或区域呢？平时工作与深圳接壤较多，所以周末喜欢去惠州游玩。我比较倾向常平镇、茶山镇、樟木头镇这几个地方，道滘和麻涌也可以去了解一下。

回答：你好。在大岭山工作，自住时自然要把通勤距离考虑在内，不能太远。常平、茶山这些地方都可以加以考虑。你可以查看一下：东莞那些投资回报率高的板块，具体内容详见知识星球内部！

广叔，您好！我在东莞，南城有江南世家 2 套房子，万江有北大资源御城 2 套房子，南城国金大厦还有一套 264 平方的贷款写字楼在出租，租金是 40 元一平方。我觉得最亏损的是那套写字楼，所以想把它出手，同时把江南世家的一套 4 房也出手，然后打算投资大岭山莲湖山庄的别墅。因为江南世家太旧了，而且写字楼没有涨幅，租金还很低，所以想先把亏损的部分出手。如果您不建议投资莲湖山庄的别墅，那么城区是否有其他的建议呢？目前自住万江葡萄庄园的联排别墅。孩子正在读私立小学。购买莲湖山庄的原因是朋友在那里购买了，想要借用亲戚的名义首付四成，以较少的资金撬动更大的项目，纯粹是为了投资！

江南世家有地铁方面的利好，不过楼龄较为老旧，能够出手一套；北大资源御城靠近立交，存在噪音问题，也可以出手一套；写字楼一直都不被建议，国金大厦可以出手进行置换；莲湖山庄适合自住，别墅的涨幅相对较慢，并且流动性不是特别好，比不上普通住宅，不过它临近深圳还是有一定价值的，结合自住的情况可以考虑。葡萄庄园的配套情况还可以。可以关注一下南城，其中有具体潜力较大的板块，这些板块的详细信息可在知识星球内部分享中查看。

您好广叔，您坐标在深圳且有房票，既用于自住又用于投资。那么是选择龙华壹城中心，其单价为 6 万且处于成熟商圈呢，还是选择沙井万科星城，其单价为 4.3 万呢？

你好，龙华中心区。大片的旧改工作基本已经完成了，城市形态也已经定型。龙华壹城中心地段虽不错，但只能算是中等水平。沙井有大量的旧城改造空间，在未来十年，城市界面将会有明显的好转，会有较大的增量发展空间。估计从长期来看，其升值性要强于龙华中心区。万科星城相对更好一些。另外，如果是自住的话，需要考虑一下这两个地点，哪个上班更方便。

提问：广叔，我的情况是学位并非刚需，使用的是爷爷奶奶名下房产的学位。我的预算总价在 1000 以内，看了您推荐的一些楼盘后有些纠结。其一，在碧海片区，我最中意的是幸福港湾，125 平的 4 房刚好达到预算极限，其户型、楼层以及保养情况都还不错。其二，半一的南海玫瑰园三期，我只能买到不到 90 平的小三房，其户型、楼层都不能让我满意。诺德 89 平米的小三房超出预算 100 多元，其楼层的采光情况还算可以。从这里到父母家的两个地方，无论是科技南那边，都算是比较方便的。预计会持有大约 5 年左右的时间，之后打算置换回蛇口或者科技园南区，那么在这种情况下，应该如何做出选择呢？

回答：你好。考虑未来要回归科技园。建议直接购置科技园的房产。科技园的板块支撑力较为强劲。可以多获取一些房票。参与华润城的打新活动是较为理想的。亲属之间可以找开发商进行更名操作。其次，要关注碧海板块。幸福港湾在投资方面是不错的选择。

你好广叔，我打算入手宝安的房子。我的首付大概 120 万左右，总价要在 380 万以内。我想问一下，买小两房的话，买福永可以吗？比如福永花苑和时代景苑这种。

回答：你好，福永这片区域的配套情况不太好。不过，它有距离上的优势，去福田、科技园、前海都比较近。在配套较弱的片区中，围绕住宅群进行购买，像华强城附近就是这样。其他地方大多是跟随大势发展，但却跑输了。如果是自住的话，会非常不方便。如果不是在福永上班，宁可选择西乡，虽然西乡的房子小一些、破一些，但配套会更齐全一些。在相同的价位下，还有其他的选择。

广叔，去年广州南沙的发展态势很火热。那么，未来广州南沙的发展空间大吗？未来广州黄埔的发展空间大吗？

未来广州的南沙发展会有不错的空间，值得购房者关注。同时，黄埔的发展也会有不错的空间，值得购房者留意。从土地角度来看，天河、海珠、荔湾、越秀等区域相对缺乏土地。这里所说的土地并非指板块本身面积大小，而是像白云和番禺这样大面积且有价值的土地被城中村占据。对其进行改造需要投入大量的财力、物力以及时间。而黄埔、南沙等板块则相对拥有可直接利用且可发展的板块。从产业角度来看，国家规划建设南沙，南沙在大力发展人工智能、高端装备制造和新能源汽车。番禺在发展高新信息技术。黄埔在发展新材料、生物和信息科技。这些都是未来经济的关键所在，掌握了这些经济的关键部分，也就掌握了未来人流的方向。未来产业，进行双重发展规划。它虽不是宜居的首选，但黄埔和南沙的发展不可忽视。对于想考虑自住宜居的购房者来说，也可以对金融城板块和琶洲板块进行考虑。

2. 看过荔湾区新世界凯粤湾、保利西悦湾和科学城保利罗兰，以及新福港鼎峰、保利林语山庄这些次新二手房，不知道该怎么选，是否有更好的推荐呢？

建议以二手次新的楼盘为主。新世界凯粤湾是不错的。保利西悦湾小区规模较小，其周围环境一般，距离地铁也不近。重点需要考虑那些投资价值高的楼盘，这些楼盘的详细信息可在知识星球内部分享中查看。

广叔您好，近期我去看了您推荐以及同事介绍的几个二手楼盘，分别是：大岭山的新世纪领居；大岭山的光大山湖城；新泓财富公馆；新世纪美好家园；虎门的地标大厦；长安的万豪苑。请帮我分析一下这些楼盘的优选顺序，我打算将二手房持有 3 至 5 年。另外，我现在手上有 50 万资金，请问广州、东莞有没有未来比较利好且能够上车的新盘可以推荐？打算自住5-8年后出手置换。谢谢

你好。可以按照你给出的这个顺序进行选择。50 万的资金可以考虑去看看佛山陈村。关于具体潜力较大的板块，可在知识星球内的部分分享中查看。

房地产注定只有小部分人能够赚钱。我们处于大部分人的前面。我们会手把手地教你从 0 开始实现千万资产的积累。有很多人给我留言并提出问题，然而广叔的精力是有限的，无法对每一个问题都进行解答。