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最近最火的要数鹤岗的房价了，55 平的总价是多少呢。当然，这种房子不是我们平常所见到的普通住宅房子。即便如此，这么低的总价，恐怕连基础装修的成本都达不到。不过，人们更多地是关心其他城市的房价是否也会出现这样“极端”的情况，例如最近就有朋友问我这样的问题，威海的房价会不会下跌，威海会不会像鹤岗那样呢。

其实，我们没必要因鹤岗超低价房而产生恐慌。同时，准备买房的人也不应该因鹤岗超低价房而放弃买房的时机。毕竟，鹤岗与威海存在很大差距，而且不光是威海，全国真没几个像鹤岗这样的地方。

大家都知晓，东三省现今是人口流出的重点区域。曾经那些十分辉煌的重工业、钢铁产业、煤炭产业以及作为粮仓的地位等，伴随时代不断向前发展，却逐渐步入了走向衰落的产业行列。相信大部分山东人都了解走西口、闯关东等一系列令人感慨的历史。而当下，东三省的人又开始向山东回流，真可以说是“十年前在河东，十年后到河西”啊！

大家要注意一个问题，人口是支撑一个地方房价的基础。一种情况是本地刚需强劲，另一种情况是外来资金活跃。很显然，威海属于后者，因为威海大部分房子确实是被外地人买走的。然而，人口因素又不是左右房价的主要原因，这是为什么呢？这得归结到房地产的经济主体地位，以及以房地产经济带动的整个城市发展。鹤岗的问题较为明显，一是缺乏经济推动力，二是没有人口流入，三是不存在外部资金介入。或许有人会提出，可以借助房地产来带动发展？这个问题暂且搁置，我们继续往下进行探讨。

威海房价下跌的动力与支撑有多少

威海是一个新晋升的三线城市，它正处于蓬勃发展的态势。对于众多房产销售人员，无论他们怎样夸赞威海有多好，我们都可以不予理会。然而，有一些方面是需要我们加以留意的：

环胶东半岛高铁网建

威海港口、机场的规划建设

威海人才引进的政策

威海招商引资的优越条件与实际力度（主要是临港和南海新区）

威海的海岸线进行规划治理，其中主要包括那香海、桑沟湾、石岛湾、南海金滩等。

种种迹象显示，威海在努力向上进取，致力于为威海人打造更舒适的生活环境。特别是青、烟、威实现联动发展，呈现出大哥和三哥带着小弟一同玩耍的态势。然而仔细观察，在山东半岛沿海城市中，只有这哥仨在地理位置上具备相互融合的条件，不管怎样，都要付诸实际行动了。

然后就是与之相反的对房价利空的一面：

威海房价上涨过快

威海房价远超威海本地购房能力

威海经济产业种类单一

高端人才流失，年轻群体回流较少

威海的主要原因在于工资水平偏低。一些刚踏入社会的年轻人，更愿意去更大的城市发展。有能力的人基本不会再回到威海。外地来威海养老的人与此相对应。同时，东三省的人口“回流”。但整体质量不高，主要表现为高端人才稀少。这对威海的整体发展起到的推动作用有限。这样一来，虽然对房价的推动作用不是很显著，但是总体上能够阻止房价出现大幅度的下滑，并且不会出现像鹤岗那样的极端个例情况。

综合对比后，优劣相互抵消，威海具有一定优势和发展前景，因此房地产经济对威海有很大带动作用。需强调，以房地产为经济主体带动整个经济体发展，适用于大多有一定潜力的多人口城市。08 年经济危机之后，我们看到了我国内需带动的经济发展速度。北上广深的房价在飙升。石家庄、郑州、杭州、成都、武汉等一些二线城市崛起了。一些人口较为集中的三四线城市也开始大步向前。几年时间过去，我们看看身边的城市，都有很大的变化。当然，这些城市的房价也都上涨了很多。

威海房价下跌的动力从目前情况来看，仅来源于外界房价的趋势。此外，威海自身出现下跌的可能性相对较小。

这也是为什么鹤岗出现极端价格的主要原因吧。

威海房价上涨的可能性有多少

很遗憾，在我写这篇文章时，顺便查看了几个较熟悉小区的二手房价，结果让我吃惊。例如万象城二手房，3 月份单价在元/平米左右，如今好多房子单价已在元/平米左右，如下图。

万象城部分房东直接挂牌价

也许万象城不能代表整个威海的房价，人们或许觉得这个小区不值。然而，我们要看到一个现象，楼市经过将近 5 个月的寒冬后，没有底气卖这个价格。特别是在威海没有新楼盘公然涨价的情况下。我认为可能与国内一些城市房价开始小幅上涨以及目前慢慢增多的看房客有关。

威海最近最能触动人们内心的事情，当属万达落户威海的消息。有客户曾问我，万达来了之后，周边的房子，特别是望岛的房子会不会涨呢？我这样回答：现在不是 2017 年之前。当初恒大来到威海，看起来带动了威海房价整体大幅上涨。实际上，威海只是顺应了整个国内楼市的步伐。威海房价的走向要看大环境，跟随国内楼市有小幅波动。万达的入驻，唯一能确定的是周边的房子肯定会好卖一些。至于价格，也许会比平时高一点，但不会出现突出的个例。

从这方面来看，威海没有能力发起房价的上涨或下跌，更多是要跟着国内大众城市的节奏而起伏。如今购房者增多了，似乎让楼盘以及威海的二手房房东有了一些提价的资本，但现在处于一个非常微妙的阶段，或许仅仅因为一套房子上涨一两万就会致使成交失败。威海若要走出自身独立的行情，或是出现类似鹤岗房价那样的个别情况，就需要具备一些特殊的政策或者突发的事件。目前来看，威海在楼市方面的政策依然处于接近真空的状态。而对于突发事件，确实难以进行预测。

威海人口较少，年轻群体有流出态势。然而，威海的养老属性使得很多外地人不断购买威海的房子，这导致楼盘销售很快很火，但交房后的入住率却很低。所以，不能单纯依靠人口流动来定性威海的房价走势，因为威海还有很多“隐形”人口。

我们的整体建议是优先在主城区购房，同时也应在其他核心区域购房。从自住角度来看，应当优先考虑；从保值升值角度来看，也应当优先考虑。

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