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端午小长假期间，多地的楼市调控措施持续加强。上海市推出了相关措施，从 6 月 1 日开始，存量房进行网签时会增加身份信息核验这一环节。倘若出售方与房地产权利人的身份信息不相符，那么合同暂时就不能继续签订。广州的多家银行在近日取消了首套房的优惠利率。中国证券报记者在调研北京、上海等地楼市时得知，2017 年 3 月份起各地集中推出调控政策。此政策致使买房人群大幅减少，成交量明显下跌，对期房、存量房、商住房的交易都产生了不同程度的影响。当下，买卖双方更为关注楼市调控的进一步发展动态。

近期部分楼市调控政策一览

上海首先会停止对“公寓式办公项目”的审批，并且重新审核那些还没有上市销售的项目；其次，对于已经审批但还没有开始建设的项目，要重新审查图纸，如果发现违反规范和标准的情况，就依法进行撤销调整，在符合规范和标准之后，再核发规划许可证和施工许可证；第三，对于正在建设但还没有销售的项目，从房型设计以及水、电、燃气配套等方面进行全面的检查，要是发现建设行为违反了相关规定，就应该责令进行整改，经过有关部门联合验收通过之后才可以进行销售；在项目交付使用之前，有关部门还要再次进行联合验收，要是不符合商业办公的要求，就不能交付，也不能办理房屋交易登记手续。

2017 年 6 月 1 日开始，在进行存量房合同网签备案时，网上操作系统会增添身份信息核验这一环节。倘若出售方与房地产权利人的身份信息不相符，那么合同就暂时无法继续进行签订。

唐山部分区域对于非本市户籍的居民限购 1 套房屋；在二套房的公积金贷款方面，首付比例不低于 40%；在二套房的商业贷款方面，首付比例不低于 60%。

住房和城乡建设部出台了《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，目的是对租房市场以及房地产销售行为进行规范。

无锡：购买住房（包含二手住房），在取得不动产权证的 2 年内不可以进行转让；法人单位购买住房（包含二手住房），在取得不动产权证的 3 年内不可以进行转让。

新购住房 3 年后才可以上市交易

观望情绪浓厚

小何是北京某大型房屋中介机构的经纪人，负责销售昌平区南邵区域的别墅项目。端午节前夕，该区域某叠拼别墅项目预开盘。记者以买房者身份致电该中介机构代理的几个别墅项目后，小何向记者推荐了该处项目。据小何所说，该项目是由某上市房企开发的，户型面积在 200 平方米到 480 平方米之间，预计交房时间为 2019 年下半年。

上周六开始到现在，已经有两百多人排卡并交付了意向金。排卡时间越早，能选择的位置就越多。小何向记者大力推荐该项目，在售楼处，记者看到，即便正值端午节假期前的调休日，也不时有客户前来询问，还有客户缴纳了排卡意向金。该售楼处人员介绍，目前项目处于预开盘阶段，尚未有预售证，也没有正式的报价。有购房意向的客户需具备 100 万元资产证明，同时要缴纳一定数额的订金。

大兴区西红门区域有一个已取得预售证的别墅项目。5 月 27 日上午，记者看到现场前来咨询的客户数量不多。不过，据售楼处人员介绍，因为该项目的二期在 2017 年 2 月就已开盘，所以目前仅剩下十余套可以出售。

北京金房亿家信息公布的数据显示，5 月 21 日到 5 月 27 日期间，北京市别墅一手房的成交数量是 112 套，比前一周少了 6 套。2017 年 1 月到 4 月，北京市别墅市场新增加的供应数量是 1129 套，和去年同期相比下降了 28%；成交的数量是 2042 套，和去年同期相比上涨了 17%；成交的面积是 51.59 万平方米，和去年同期相比上涨了 4%。房地产分析人士对中国证券报记者称，别墅这类高端住宅项目，因其人群定位较高，所以购买力较强，其买卖盘相对较为稳定，并且受政策调控的影响较小。

别墅项目呈现出供小于求的态势，而普通商品住宅、商改住项目等，无论是在新房市场还是二手房市场，都出现了成交量大幅下降的情形。从上述数据可以看出，在北京市新房市场方面，从 5 月 21 日到 5 月 27 日，普通住宅商品的成交数量为 404 套，比上周减少了 49 套。

某数据中心显示，2017 年 4 月，上海一手房成交面积约为 67 万平方米。与上月相比，成交面积减少了 9.4%；与去年同期相比，减少了 30.8%。同时，上海全市二手住宅的成交量为 1.55 万套。与上月相比，成交量下跌了 20.4%；与去年同期相比，下跌了 9.4%。整体来看，上海楼市 4 月的成交创下了 2010 年以来的新低。上述地产分析人士称，目前在京沪等一线城市，普通商品住宅与本轮楼市调控之前相比，周均成交量数据呈现出 30%到 50%的下降幅度，其调控效果十分明显。

5 月 29 日处于端午假期。记者在上海走访发现，部分新开盘项目售楼处以及房屋中介门店的人流都比较稀疏。门店相关人员告知记者，一方面是因为端午假期，很多业主和买主安排了旅游行程；另一方面是调控政策调高了买房准入门槛，使得买盘萎缩，价格降幅不明显，进而使买卖双方的观望情绪浓厚。

在新房预售方面，上海采取了公证摇号等措施，这在一定程度上保证了新房预售的公平公开。5 月 29 日，上海对调控力度进行了进一步的加强。上海市房地产交易中心发布公告，微信公众号“上海发布”称，为规范本市存量房地产经纪和交易行为，保障房屋交易安全，维护房地产市场秩序。自 2017 年 6 月 1 日起，存量房合同网签备案时，网上操作系统将增添身份信息核验环节。若出售方与房地产权利人身份信息不一致，合同暂无法继续签订，需由经纪机构与房屋出售方一同前往房屋所在地的区房地产交易中心办理身份信息核验手续。

商改住项目概念型房源降温

普通商品住宅的调控措施与商改住的调控历程不同。3 月 26 日，北京住建委发文规定，商业、办公类项目需严格按规划用途进行开发、建设、销售和使用，未经批准，不能擅自改变为居住等用途。此规定使得商改住项目的成交量大幅下降，全市日成交量在个位数到两位数之间波动，甚至出现了零成交的情况。

小曹于 2015 年毕业后决定留京。目前，她在一家国企金融单位工作。她的月薪大概在一万元左右。她的老公目前正在读研究生。因为双方都没有北京户口，且社保也未达到 5 年。所以“打算先购买不需要户口和社保要求的商住房，只是想作为一个过渡，等以后有条件了再更换”。小曹对中国证券报记者这样说道。

今年 3 月上旬，小曹夫妇决定出售位于朝阳区的某商住项目。该项目每平米售价 4.2 万元且带精装修，首付 100 万元。小曹表示，地段不错，户型也还行。看完楼盘后，夫妻俩当场交了 5 万元定金。3 月中旬，他们去银行办理面签。3 月 26 日，小曹和小许前往项目售楼处交付首付，当天就完成了网签流程。“买完第二天，商住房就开始限购了。”小曹表示。

小王与小曹在同一单位。今年三月份，小王打算买商住两用房作为在北京安家的过渡房。小王夫妻看中的是一套二手房，他们与房东签订了购房意向。因为二手房贷款和网签比一手房更繁琐，所以小王的房子在新政到来之前没有办好网签。对此，小王夫妇感到十分懊悔。看着各地不断上涨的房价，他们决定回老家买房。小曹夫妻被小王夫妻视为幸运儿，他们面对不小的还贷数目倍感压力。他们表示，像他们这样的刚需，能住上商住房是很幸运的，但是以后想要换成普通住宅，就必须将现在的商住房卖掉，这样才不会占用首套房指标。

陈小姐为某上市公司的中层管理人员。她在 2017 年 2 月购入了位于大兴区义和庄区域的某商住项目，因为她已经解决了学区房等家庭的基本需求。陈小姐介绍说，当时她在该商住项目和位于朝阳区管庄区域的某楼盘的二手普通商品房之间犹豫不决，最终决定购买该商住项目。开发商同意在缴纳首付款的 50%之后，可分三次缴纳剩余 50%的首付款。开发商承诺在一定期限内可以无理由退款，并且还可以额外获得 10%的年化收益。

3 月 28 日，北京商住房全面限购后的第三天，此项目成为北京市建委首批被点名违规宣传“商改住”的项目。陈小姐对中国证券报记者表示，这些情况一出现，她就如同热锅上的蚂蚁。因为担心购买后无人接盘，也担心居住条件无法得到保障，所以许多业主开始通过咨询律师、与开发商谈判等方式来解决问题。4 月期间一直比较焦虑，于是开始拜托亲朋好友去打听相关情况。陈小姐做出了这样的表示。

5 月 23 日，北京市住建委通过“安居北京”官方微博发布《的几点说明》。该说明称，对于已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商能够保持现有设施；已购买的商办类房屋，购房者也可以保持现有设施。已购买的商办类房屋，既可以出租，并且不限定出租对象；也可以销售，但购房人应符合政策要求。

陈小姐称，当下开发商已推出了相关的退款举措，并且有部分业主愿意继续入住。陈小姐表示：“等退款到位后，就不会再碰商住房了，会继续去探寻普通商品房的投资机遇。”在采访过程中，记者发现，除了商改住、别墅这类住宅类型之外，“学区房”“环京房”等概念型的房源，都呈现出了量价一同下跌的状况。

业内专家对中国证券报记者称，三月份多地集中出台限购等措施之后，一线城市像北京、上海的交易量跌幅最为显著，房价也出现了松动的情况，燕郊、固安等环京区域的波动更为剧烈。然而，依据监测的相关数据表明，当下总体价格大约下调了 6%左右。专家预测，随着交易量持续回落，未来房价将会迎来更明显的回落。

楼市交易量下降时，房地产中介机构的应对方式各不相同。一家大型中介机构的高管向记者透露，大型中介机构曾经历过楼市的多次调整，所以在应对方面相对经验更成熟。虽然楼市调控变得更加严格，量价齐跌的趋势十分明显，但依然存在一些投资机会。

地产分析人士向记者表示，当前市场正在加速冷清。个人若直接投资楼市，在面对政策调整时，其抗压风险的能力相对较差。未来应当加强从基金、股票、债券等方面入手，以间接的方式投资楼市，从而拓宽房地产行业的投资渠道。

克而瑞信息集团的研究员杨科伟称，当前整体市场热度发生了转变，从一二线城市转向了三四线城市，从热点区域转向了非热点区域，从新房市场转向了二手房市场。在此背景下，预计楼市调控将会继续向更低层次以及前期非热点区域的城市扩大范围，并且无论是新房市场还是二手房市场的管控都将变得更加严格。

（本文图片均来源于网络）