时间流逝迅速，2019 年仅剩最后三个月。近期，时常有人向笔者询问，在这最后的三个月里，楼市有没有可能出现放松的情况呢？笔者觉得，大家会产生这样的疑问，自然是因为有过往的事例可以作为参考。有印象的朋友应当知晓，去年年底的楼市曾显现出一次短暂的放松迹象，是以菏泽取消限售作为开端的，接着广州、珠海等地也对限购进行了放松，这种松动的情形一直持续到 2019 年的第二季度，在这期间土地市场甚至迎来了一波回温的态势，当时有很多人都觉得楼市或许要放松了。

今年二季度末起，楼市调控再度收紧。苏州、大连、合肥等城市纷纷加大调控政策的力度并进行升级。最为关键的是，国家明确表态，确定不再将房地产当作短期刺激经济的手段。按此趋势，笔者觉得，最后三个月楼市出现松动的几率极小。并且从长远来看，全面松绑的可能性也不大。因为房地产已进入“转向期”，当下除限购、限售、限贷等政策外，房地产市场又有三大新规落地，这表明短期调控正在加快向长效机制进行转向与过渡，未来调控或许会成为一种常态。

随着楼市的降温以及房价的趋稳，房地产进入了“转向期”。调控的重点正在从限购、限售等方面转向租赁市场。目前，全国有 9 个地方相继出台了租赁新规。

过去三年，租房市场一直是关注的焦点。统计显示，自 2019 年开始，租赁相关政策已发布三十多次。陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等 9 个地方陆续出台了租赁新规。这些新规的内容涵盖增加租赁房源供给，整治租赁机构乱象，建立租金管控制度等方面。深圳明确限制了租金涨幅，其基本原则是年涨幅不超过 5%。合肥出台了全国最为优惠的住房租赁税费政策，个人出租自有住房在 3 年内按照综合征收率 0%进行征收，3 年后则按综合征收率 1%进行征收。

笔者认为，目前房地产已进入“转向期”，其从限购、限贷等政策转向着重发展租赁市场。长期以来，租房这一群体一直处于相对弱势的状态，虚假房源是常见问题，可选择的房源较少，随意涨租的情况也较为普遍。如今，9 个地方相继推出了租赁新规。这些新规恰恰是针对相关问题的解决办法：其一，试点城市主要是一二线城市，这些城市人口持续流入，住房需求较大，并且租金也较高，随着新规陆续实施，租赁市场有望保持稳定。其二，尽管租赁市场距离完善成熟还需要一定时间，但调控的意图和态度已经非常明确，因此，那些期待调控放松或者依靠炒房来赚钱的想法可以放弃了。

第二，150 个城市推进了网签备案系统的全国联网工作。这一举措相当于构建了全国房地产市场的数据库。通过这一数据库，能够为未来房地产税的进一步推进奠定基础。

第一财经报道称，目前住建部在牵头制定全国统一的房屋交易网签合同示范文本。该合同内容涵盖房屋层数、面积、朝向、规划用途、建成年份、卧室和卫生间数量、土地性质、使用年限等信息。到目前为止，全国有 150 个城市被纳入此项工作范围。并且，北京、上海、广州、深圳等城市已率先实现了全国联网。国家税务总局明确表示，2019 年税务部门会持续强化与房地产管理部门的协作。税务部门会积极推动房地产交易合同网签备案信息的共享，同时也会积极推进不动产登记信息的共享。

在笔者看来，房屋网签备案系统实现全国联网，这就相当于建立了全国房地产市场数据库。这样做有助于在摸清房屋实际情况的基础之上，为精准调控提供第一手材料，同时也能为监测预警提供有力支持。网签备案系统实现联网，这容易让大家联想到不动产全国联网登记。这表明在不动产登记制度之下，房地产交易层面也实现了全国联网。尤其值得注意的是，税务部门明确要推进房屋网签备案信息与不动产登记信息的共享，这从基本层面上可以被看作是为房地产税乃至空置税的推进奠定基础。网签备案全国联网最根本的一点在于要求数据真实。因此，在一定程度上能够避免备案价与销售价差距过大，从而起到稳定房价的作用。

第三，按照央行的要求，从 10 月 8 日开始，住房贷款利率将会有“新的变化”。这也就表明，在坚持房住不炒的定位之下，楼市有可能会彻底告别那热闹非凡的狂欢盛宴。

央行有要求，从 10 月 8 日开始，住房贷款利率要以最近一个月的相应期限 LPR 作为定价基准并加点来形成。首套房的贷款利率不能低于相应期限的 LPR，二套房的贷款利率不能低于相应期限的 LPR 再加上 60 个基点。大家其实对 LPR 并不陌生。此前央行宣布，从 8 月 20 日起，在每月 20 日会按新的报价机制发布贷款市场报价利率 LPR，此 LPR 是银行发放贷款定价的主要参考，其中包含 1 年期和 5 年期以上两个品种。面对这样的新变化，对于购房者来说，他们最关心的必然是 LPR 将会怎样影响房贷利率，因为这关乎买房的成本。

关于这个问题，我们先来看过去两个月的报价情况。9 月 20 日报价显示，1 年期 LPR 是 4.20%，8 月是 4.25%，1 年期 LPR 降低了 5 个基点。5 年期以上 LPR 维持在 4.85%。以首套房为例，目前首套房贷利率通常是在基准利率基础上上浮 10%，也就是利率为 5.39%，所以它显然高于公布的 LPR。但是，LPR 落地之后，房贷利率是否会下降呢？笔者认为，有一点很关键不能忘记，那就是央行仅仅公布了统一要求的下限。而对于每个城市而言，需要根据城市的实际情况来制定政策。

在笔者看来，即便实行因城施策，LPR或许也不会比当前的利率水平低。目前北京已明确了房贷利率加点的下限，要求首套房贷利率在 LPR 基础上上浮至少 55 个基点，二套房贷利率不低于 105 个基点。以北京首套房为例，若按 5 年期以上 LPR 来计算，个人房贷利率浮动的下限是 5.4%。很明显，LPR 和目前的贷款利率几乎一样。对此，央行副行长刘国强曾明确表示，房贷利率不会下降。在我看来，在调控持续收紧的当下，未来房贷利率不会大幅下降，对于一些热点城市或者二套房来说，反而有上升的可能。

总的来说，房地产市场有期待调控松绑的声音，且有一些城市出现调控松动的情况。但从整体趋势看，房地产调控全面松绑的可能性不大。相反，限购、限售等限制性措施不会放松，政策正进入“转向期”，从短期调控加快转向长效机制，这使目前处于纠结和观望中的楼市紧绷之弦得以落地。

从以上三大新消息来分析，租房市场的发展在积极向前推进。未来房地产税必定会出台。在房住不炒以及推动脱虚向实的大背景下，防止资金出现违规情况，甚至大量流入楼市，这依然是长期的发展趋势。因此，笔者认为房地产市场正迈向新的阶段，狂欢盛宴的帷幕正在缓缓降下。未来不排除还将有更多政策“组合拳”被推出。这些正在发生以及即将发生的变化，能够让租客和刚需们感到安心，也能够让炒房囤房客保持清醒。

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