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买或不买贵安房子的N个理由

案例一：一个老外的两线投资理论

2020 年冬天，我结识了一位来贵安新区出差的美籍华商。他在随意溜达时，碰到一位售楼小哥在派发传单，便顺手接过来一看，上面写着精装房价格为 4000 多。他立刻前往售楼部，下单预订了四套房子。这个楼盘就是后来因为资金链断裂而停工的宏立城贵安智慧生活广场。该项目的商业配套主要是紧邻的泰豪智慧城市广场，景观主要以七星湖为主。我问他买的理由是什么，他说：抄底！我的公司与华为存在业务往来。华为入主七星湖后，此地将会成为东莞的松山湖。我在进行投资时，主要关注两条线，其一为产业线，其二为价值线。泰豪前方的产业干道属于产业线范畴，而价值线则是由华为和腾讯等产业集群所推动的城市升级线。当这两条线相交的十字点，便是楼市的坐标点，也就是投资的所在之处。在此处，将会形成最早的高端产业集群、人口密集区域以及商业商务中心。

他提出的“两线投资理论”，我之前从未听闻过。最初，我只是觉得它很厉害，却不太明白其中的道理；仔细思考之后，又觉得仿佛被浇了一盆醍醐，恍然大悟。

案例二：产品才是一切营销的根本

2021 年夏天，有个朋友在观山湖。他看了我写的《贵安新区即将全面爆发》这篇文章后，心情十分激动。他打算来贵安，让我带他去看房。他开着公司，驾驶的是宝马 7 系。他的公司属于品牌软件服务商，业务状况稳定，营收也稳定，人员数量不多。所以，这种公司发展到一定程度就是买房。因为赚的钱不知道该往哪里放，只能通过买房来处理。他在观山湖已经有两套住房和半层写字楼了。

我带他径直前往“某小镇”项目。刚停下车子，一架飞机便从头顶飞过。他询问我这里是否在航线上，我表示不清楚，打算一会儿问问置业顾问。接着，他指着路对面的苹果数据中心，询问是否会有辐射，我同样不知道，也说一会儿去问置业顾问。我们进入售楼部后，他想要看 180 平米以上的平层大户型，然而没有。随后，置业顾问带我们去看中式别墅样板房。我对中式不感兴趣，只是坐在外面等待。置业顾问带他转了半个小时后出来，他对我说：“走吧，不看了。”在路上我询问他看得如何，他说这别墅空间很局促；我随意看了一眼户型图：是经济型别墅的设计，却有着独栋别墅的价格！为了控制总价，就把空间尺度缩小了，像客厅开间是 4.5 米，这与 4.2 米的开间能有多大差别呢？30 公分多出来后，既无法增添功能，也难以提升舒适感。要么将开间做到 4.8 米，这样功能和舒适都能增加。这种 4.5 米客厅开间的别墅设计，只是增加了总价，等同于面积被浪费，它是把普通住宅的居室空间拆开并摞在一起，再加上一个不大的院子和较少的私密性，所以才会高不成低不就。

这个千亩大盘目前主要依靠渠道带客来艰难维持销售。然而，它是央企，肯定不会出现烂尾的情况。它自身的问题出在产品方面，属于典型的供需错位。其主力产品主要是刚需和刚改类型，通过品牌来拉动溢价。暂且不论当下房地产的品牌溢价已经没有效果，并且当下贵安的住宅市场，炒房客已经被清理出去，就目前的 M 型市场而言，中间部分逐渐溶解，两端则较为集中，也就是刚需住房和舒适大宅。刚需不太注重配套而注重进入门槛。因此在贵安，单价 5000 - 6000 + 属于伪刚需。由于疫情冲击导致收入下滑，如今的刚需客群不如 2017 年的刚需客群富有。那时的刚需价为 + 。而中产阶层通常已经拥有住房，在疫情冲击、经济下行、收入减少的情况下，中产阶层捂紧口袋正在下滑。如果没有充足的理由，他们不会再有购置第三套住房的冲动。然后是高端收入人群，主要是落地贵安的企业家和大企业高管；这类客群大多来自发达的一二线城市，他们对一般的产品设计和概念忽悠已经不予理会；例如我所认识的大数据科创城和产业园的企业家，他们想要的是第四代住宅大平层，然而贵安并没有真正的第四代住宅产品。现在的楼市情况是，刚需群体在等待房价下降，高端群体在进行挑剔的选择，中产群体则只是打酱油般地参与。客户们之所以会有这样的行为，是因为他们都没有那种必须购买的理由，而产品才是所有营销活动的根本所在！品牌的溢价效应已经不再那么吸引人了。

（第四代住宅设计概念）

或许以后这两个住宅大盘会相互竞争导致自身受损。

案例三：第三套房买什么？投资收益更重要！

上面两个是住宅楼盘，接着我们来看商业楼盘。贵安七星湖产业板块目前仅有的商业楼盘是泰豪 e 时代，它是新区的坐标版楼盘，其二期名为泰豪智慧城市广场，为周边正在兴起的大数据和制造业产业集群提供商业及商务配套；在周边五公里范围内的楼盘，像雅居乐、中交桃源小镇、云漫湖文旅等，都将其作为主打商业配套。

泰豪智慧城市广场值得点赞。2021 年它逆势劲销 2 亿多。还引入了百亿级的中国黄金、宜辰产业以及金融企业等区域总部入驻。它的定位是依托七星湖周边千亿产业环绕，打造一个城市级综合体，其内容为“产业邻里中心”。业态涵盖商业配套、总部办公、商务酒店、餐饮娱乐、产业服务和生活服务等，从“清晨的粥”到“深夜的酒”。客户购买的理由是什么呢？我为此分别对它的公寓业主和商铺业主进行了访问。我发现他们都有一个共同特点，其中公寓业主尤其如此：他们所购买的都是第三套房。

为什么都是第三套房？

第一套是刚需，第二套是改善，这一点很容易理解。那为何他们的第三套不买住宅呢？其实，这些投资者都很理性。随着“房住不炒”以及楼市的下行，房地产投资的底层逻辑发生了改变，即进行去住宅化投资，追求长期收益，同时回避炒房带来的风险。我们要知道，普通人的投资收益通常来自几个渠道，比如银行存款、租金收益，或者股市、黄金、期货、外汇、基金等。股市、黄金、期货、外汇、基金这些方面就不用多说了，大部分人对此都感到很迷茫，就像韭菜一样。而聪明的人只需当个旁观者，看看热闹就好。那银行存款呢？在 1990 年，1 - 5 年期的银行存款能有大约 12%的高收益；到了 1996 年，也有大约 8%的回报。1998 年，高存利息时代结束，利率约为 4%。4%是人类社会的自然利率，也是古典金融的自然属性，是一个基线。2020 年，1 - 3 年期存款收益仅为 1.50 - 2.75%，这表明货币资产在贬值。

我们来看看持有住宅用于出租的租金收益率情况：2021 年，中国住房的平均租金回报率是 1.76%。其中，北京的平均租金回报率为 1.8%，在全国处于最高水平。并且，局部地区也有租金收益率达到 2%至 3%的情况。然而，这些租金收益率都低于 4%的自然利率。发达国家英美日的住房，其平均租金收益率在 5%到 6%以上。像东京、伦敦、芝加哥、迈阿密、休斯顿等城市，住房的租金收益率达到了 7%以上。这些城市住房的金融属性很坚挺，并且远远高于这些国家的银行存贷利率。

接着以泰豪为例来看看公寓和商铺的租金收益率。据了解，泰豪之前售出的公寓的租金平均收益率能达到 5%到 6%以上。这意味着微总价且能小赢大，收益稳定得很。这里所说的“大”指的是住宅。其商铺从 2016 年到现在，租金复合收益率达到了 14.45%。毫无疑问，泰豪的业主都是理性的投资者。他们跑新区这么远来买房，是因为都有一套属于自己的投资逻辑。他们分析过城市的基本面，看好了贵安的前景，也看好了泰豪的地段。他们在投资自己相信的未来，追求中长期的收益和升值。

这就是泰豪业主“第三套房”投资的秘密。

房地产的投资考量包含三个方面：一是风险性，二是收益率，三是流动性。当流动性消失时，意味着住宅无法在手中卖出，或者卖出时会亏损大几十万，并且租金收益率无法覆盖持有成本，从投资的角度看，这样的产品属于高风险产品。倘若租金收益率较高，那么流动性也会较好，风险也会随之降低。

房住不炒≠房价不涨

今年 3 月初。我促成了一对单身白领相亲。男生在去年已经购买了期房，同时也有车。这些满足了基本的结婚标配。等到交房后就可以入住。如果顺利的话，两人就能够结婚。我比较看好这对郎才女貌的情侣。然而，出乎意料的是，两人相处了一段时间后，并没有在一起。

后来我遇到一个女生，便和她谈起了这件事。她表示：主要是房子方面的问题。我询问：他不是已经购买了房子吗？她回答：是通过按揭的方式，需要还款 30 年呢。我又问：按揭有什么问题吗？她接着说：他所购买房子的那个楼盘，今年进行了产品升级，然而每平方米的价格却直接下降了 1000 元，去年七八十万的房子，今年就跌到了六七十万，那到底会跌到什么时候才是尽头呢？今年贷款利率下调了，这一调整导致他要多还 16 万银行利息。该死的银行，为何不能一步到位调整利率呢！这不是主要的，关键是婚后他的工资都用于还贷款，而我的工资用于共同生活，他这像是娶了个钱包回家。最害怕的是，如今经济状况不佳，他的公司岌岌可危，要是他失业了怎么办？他若断供，我要帮他还吗？万一咱俩都还不上钱呢？接着，银行就会来查封房子，那我们不得收拾东西走人吗？如今房价在下跌，有腰斩的情况，也有膝斩的情况，银行把我们的房子拍卖之后，如果还不够还贷怎么办？我们还得继续还钱，用什么还呢？嫁给他不就相当于嫁给了一个窟窿吗？房子没有升值，还得帮他还款，要是离婚，我还得不到一分钱的补偿，所以，这件事暂时不考虑。你说，国家喊房住不炒，就是打压房地产吧？房价还能涨起来吗？

我听完女生的话后，冒出一身冷汗。不能说她现实，因为她所顾虑的那些事情在全国各地都在发生。有多少人间的悲欢离合，有的是因为房价而成就，有的是因为房价而失败！所以，我们需要认真地梳理一下，未来的房价到底会是怎样的情况呢？

专家们表示，房价普涨的时代已然结束，然而他们并未给出具有说服力的分析，也未提及这个周期的时长。同时，还有诸多专家称，中国家庭的负债率仅为 65%，而欧美日韩奥等 G7 国家的家庭负债率在 80%至 90%之间，澳大利亚则高达 120%。专家们认为，相较之下，中国家庭的负债率尚未达到上限，中国仍有空间，房价还有可能上涨。

真是这样吗？

2008 年时，中国居民的负债率为 18%，其中中长期贷款约 6 万亿（这就是居民负债）。到了 2021 年，居民负债达到了 66 万亿，负债率变为 65%，年平均负债率的增长是 4.6%。那么，这个 65%的负债率是如何计算出来的呢？其计算公式是这样的：

【居民负债率=居民贷款额度÷GDP总值】

这个算法存在严重问题。它没有考虑居民可支配收入这一关键因素，只是单纯地将居民负债与全社会的 GDP 进行比较。然而，只有将居民负债率与实际可支配收入占比进行对比才是有意义的。所以，它的计算公式应当是：

【居民负债率=居民贷款额度÷居民可支配收入】

2021 年，中国的 GDP 总量达到 114.4 万亿。居民可支配收入占 GDP 的比例为 42%，这意味着居民可支配收入为 48 万亿。同年，中国居民负债 66 万亿。由此可以算出，中国居民的实际负债率为 138%。按照这样的算法，中国居民的负债率实际上已经超过了上限。预计在未来，居民的中长期贷款（主要是房贷）增速将会下降，甚至可能出现负增长。

到 2030 年，中国居民负债率大概会达到何种水平呢？以下是相关预测：

2008 - 2021 年的年平均增速是 4.6%，负债率增速参照此数据。由此预计，到 2030 年时，中国居民负债总额为 97 万亿。同时，高盛预测到 2030 年中国 GDP 总量将达到 31.7 万亿美元，按照当前汇率折算后为 204 万亿人民币。居民可支配收入占比为 50%，也就是 102 万亿。由此可测算出，到 2030 年，居民负债率为 95%。可以预判到 2030 年，居民负债率会大幅下降。中国房价上涨的周期将会再次出现。实际上，在 2022 年第一季度，居民中长期贷款出现了 15 年来前所未有的负增长，并且未来将维持在低水平。所以，到 2030 年，居民负债率或许达不到 95%。

我们能够预测下一轮房价增长周期的起点，这个起点大概在 2026 年前后。

我们知晓，2025 年是一个极为关键的年份。在这一年，要实现“中国制造 2025”的目标。高端制造业将全面取得突破。70%的规上制造业能够实现数字化转型。新能源产业会崛起。中国的全产业将得以升级。经济内循环的大局也会形成。消费和投资将再次全面释放。

我们今天所见到的纷繁复杂的经济表象，其根本源头在于始于上世纪 70 年代的“康波周期”。康波周期是人类经济循环的一个大周期，每 50 年出现一次。当下全球正处在第六轮康波周期中，此轮周期将在 2025 年终结。每一轮周期的末尾是萧条期。萧条期表现为经济危机、金融危机频繁发生，还会有瘟疫、战争、饥荒等情况出现。经济会出现回落，同时也会有短期反弹交替出现的情况。资产价格先是冲高，然后又冲低。全球经济先是出现滞胀，之后又转为通缩，资产价格纷纷开始回落……

这是我们今日所经历的全部！地球运转会有春夏秋冬的交替，人类经济运转也会有周期交替，且这种周期交替不受人的意志左右，就如同经济周期一样。经济周期的本质为债务周期，例如恒大地产曾兴盛多年，然而因其扩张过快而负债累累，到了需要偿还债务之时却已无力承担，最终只能选择倒闭或者被收购重组，这便是对“债务周期”的一种简单理解。未来，隆起的债务褶皱会被熨平。之后，全社会将满血复活。新的增长周期即将到来。

康波周期属于长周期，在短时间内难以发生改变。当下我们正处于康波后期的衰退期，此阶段的机会具体如下：积攒资金，在低位买入优质资产，持有流动性较好或者收益率较高的资产，然后等待合适的时机。对于房地产来说，“房住不炒”将会是一项长期的国家政策，然而“房住不炒”并不意味着房价不会上涨。中国居民的可支配收入达到 GDP 的 50%之后，中国全面达成“中国制造 2025”以及实现数字化转型，整个社会的经济效益能在不增加成本的情况下提升 1%到 10%。若取中位数 5%来计算，中国 100 万亿的工业总值会新增 5 万亿利润，150 万亿的服务业总值会新增 7.5 万亿利润，两者总计 12.5 万亿。在共同富裕的分配大前提之下，12.5 万亿能够大幅提升中国居民的收入，能够覆盖中国居民的负债支出。大家有了钱，就会进行消费升级。大家有了钱，就会买房换房，并且要换大的房子。因为人对于居住升级的需求是没有尽头的。

房地产不会石沉大海，2025 年是个关键节点。未来新经济增长会掀起大潮，所有船只都会扬帆起航。你能嗅到机遇的味道吗？现在我们处于新旧周期交替的黎明前黑暗时期，不要在即将到来的曙光前倒下。

房住不炒≠打压房地产

很多人提及“房住不炒”时，便认为国家要对房地产进行打压。然而，这种理解是错误的。对于“房住不炒”，应这样去理解：住指的是居住方面的需求，国家是予以鼓励的；炒指的是金融方面的需求，国家会进行控制。“房住不炒”，就是采取降维打击的方式，去除其金融投机的属性。

房地产到底有多重要？

房地产对制造业来说，将制造业的产品组合起来从而变成房子，接着卖给众多家庭，使中国制造业得以长足发展达二十年之久。中国制造业无法依靠老百姓自己去购买一些钢筋和水泥来自行建造房屋，也不能在树上挂空调、在树下装冰箱以实现拉动。房地产在产业链的上游拉动了投资，在下游拉动了消费，它推动了中国制造业的规模效应，为制造业和服务业拓展了市场。没有房地产的话，就不会有中国制造业如今的状况。传统制造业发展不佳时，你可以将责任归咎于凯恩斯，也可以归咎于哈耶克，还可以归咎于金融资本和土地财政，然而却不能把责任推到房地产身上。这是因为制造业自身存在升级缓慢、利润微薄的问题，这是制造业自身的状况所致。很多制造业企业自身不能坚守本业，产业资本还时常跑出来炒卖房产，从而扰乱了市场秩序。

对于老百姓来说，他们 70%到 80%的财富都集中在房子上。倘若富豪的财富在国外的离岸区域，那么中产阶级的财富就在钢筋水泥之中。房企整体的负债率达到百分之八九十，银行的贷款余额有五六十万亿。倘若国家真的对房地产进行打压，戳破房地产泡沫，老百姓的大部分财富将会消失殆尽，而抛售所引发的恐慌也将导致中国经济出现系统性的崩塌。

而在国家经济层面，房地产并不都是泡沫，它代表一种价值转移。原因在于：以往，中国在土地基建方面投入了 500 万亿，所以土地就需要产出 500 多万亿；这样一来，这 500 万亿必然会转移到土地价格之中；例如地铁一旦开通，地价就会上涨，房价也会随之上涨，而地铁本身的投资达到数百上千亿，不可能通过地铁票收回成本，这个投资就会转移到沿线的土地价格上；再加上各种城市配套以及城市服务网络吸引人口流入，房价就一定会上涨。这种房价上涨包含了大量的金融投机行为，所以必然注入了泡沫；然而，这就是土地所蕴含的价值逻辑！

认为国家打压房地产就能使其回到十年、二十年前，这种想法是不切实际的，这就如同改朝换代的节奏一样，是绝对不可能实现的。对于刚需和刚改的购房者来说，能够购买的就赶紧购买，趁着现在是价格、首付和利率的低点，应该抓住机会上车。

贵阳房产投资：财富换仓选哪里？

房地产市场已是结构性市场。市场由人构成，人口持续流入的地方，产业不断布局的地方，人会跟随产业而行动，产业会因人群而聚集，这些地方就是置业投资的目标。

买房暴富的时代已结束，而价值投资的时代已然开启。工业指数 PPI 与物价指数 CPI 持续增长，银行存款不断减息，在此情况下，货币贬值难以避免，这就是所谓的价值投资。价值投资意味着要将必然贬值的货币资产转化为有收益且可升值的优质实物资产。对于我们老百姓而言，当下除了房子，似乎再无其他选择。

未来最具价值的房产投资，存在且或许仅有两种选择。其一为成熟核心区域的学区房；其二为新兴产业板块的园区房。

学区房价值就不用赘述了，一直都是硬通货。

园区房并非新概念。像高端制造业集群的苏州工业园的房产，还有高科技产业集群的东莞松山湖的房产，它们之所以被称为园区房，是因为园区聚集。新兴产业集群带来了大量高收入产业人口，这些人口的需求旺盛，使得园区房在出租时能有较高收益，在出售时能有较高回报。园区房所在的地方都是新兴市场。这些地方一般位于两个城市群或者两个都市圈融合的核心地带。这里的产业规模非常大。经济增长十分强劲。人口收入也比较可观。升值空间相对较大。

贵安新区核心区，从南部的七星湖板块一直延伸到北部的高铁站板块，这里产业在不断聚集，中部也开始崛起；它还处于黔中都市圈融合的关键地带，黔中城市群正朝着一体化的方向推进。这表明贵安迎来了最好的时代，现在进入贵安，抢先进行财富转换和布局，就如同小船跟随大船的方向，肯定不会失败，迟早会取得巨大的成功。

如果要询问未来房价的增长速度，那么其情况是：房价的增长速度等于收入的增长速度加上城市化的速度再加上物价的增长速度。

贵安新区会是贵阳未来人均收入处于最高水平的地方，并且城市化方面还有相当大的提升空间。倘若你理解了这两个要点，那么它就如同财富的关键所在，你可以细细品味。

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