8 月 12 日晚间，江苏省有三个城市。其中南京传出下调二套房贷首付比例的消息。苏州也传出了这样的消息。无锡同样传出了下调二套房贷首付比例的消息。只要购房者以往的房贷都已结清，那么购买二套房时，其贷款首付比例就可降至三成。业内人士普遍认为，这些城市通过降低二套房贷首付这一举措，以及对“认房认贷”政策进行优化，释放出了提振当地楼市的积极信号。支持改善性需求的释放，这有利于房地产市场加速恢复。同时，也能促进房地产市场平稳健康发展以及形成良性循环。有专家认为，当下已经到了取消“认房又认贷”政策的时刻。

有消息称南京取消“认房又认贷”

二套房贷首付比例大幅下调

南京不少市民的朋友圈被房产中介有关房贷政策调整的消息刷屏了。这些消息表明，南京要对新发放的商业个人住房贷款首付比例进行调整，符合条件的购房人贷款首付能够从原先的五成降到三成，也能够从原先的八成降到六成。

具体而言，在南京市区（不包含溧水区和高淳区），有购房记录但申请贷款时实际无住房的居民家庭，或者有 1 套住房且无购房贷款记录，或者相应购房贷款已结清的居民家庭，其购房商业贷款首付比例不低于 30%；在市区（不包含六合区、溧水区、高淳区），居民家庭有 1 套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业个人住房贷款购买普通住房时，最低首付比例不低于 60%。

在此之前，南京处于上述情况的购房人，其首付比例最低分别是五成和八成。新规开始执行之后，许多有过贷款记录并且已经将贷款结清的购房人，在购买二套房时能够再次享受到首套房三成首付的待遇。同时，首套房贷款还未还清的购房者再次进行购房时，首付比例降低了两成。

目前，南京当地权威部门尚未证实这一消息。有南京地区银行的信贷员向媒体证实，当下二手房已按照最新标准执行。然而，对于一手房的首付能否按三成办理，除了要依据银行政策外，还需看各家开发商针对不同项目的首付要求。

在利率方面，据报道，从今年 4 月底起，南京有多家银行针对已结清贷款的购房人，开始按首套房利率执行。目前在南京地区，首套房主流利率是 4.25%，二套房主流利率是 5.05%。

中原地产首席分析师张大伟称，若上述网传信息确实属实，那么就可以认为南京已取消了“认房又认贷”的政策。

8 月 1 日，有网传消息说南京将取消限购。随后，多家媒体对此进行了辟谣。值得注意的是这一情况。

苏州和无锡二套房贷首付比例

也可能降至最低三成

同日，苏州传出二套房贷首付比例调整的消息。据报道，若首套房贷款已还清，再次购房时能享受三成首付；若首套房房贷未还清，再次购房则需六成首付。同日，无锡也传出二套房贷首付比例调整的消息。据报道，在二套房贷款方面，若房贷已结清，可实行三成首付；若房贷未还清，可享受五成首付。

近日，央行发布了 2022 年第二季度的货币政策执行报告。在房地产政策方面，报告指出，应当根据各个城市的实际情况来制定政策，充分运用好政策工具箱，以支持刚性住房需求以及改善性住房需求。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱持有这样的观点：倘若消息确切，那么江苏的三个城市降低首付，其降低的都是二套首付的比例。尽管从今年开始，宽松政策不断出现，多数情况是在原本的基础上进行细微的改进，并且对首套房的支持力度比较大，像很多城市降低了首套房的首付比例，部分城市的首套房贷款利率下降到了 4.25%。然而，对于二套房的首付比例却没有进行调整。江苏有三个城市对改善性需求给予了支持，这与中央多次强调要支持改善性需求的基调相呼应。

7月住户中长期贷款比上月少增2680亿元

居民购房意愿偏弱

各地已经出台了很多稳楼市的政策。然而，数据表明，市场的恢复情况没有达到预期。无论是新房的成交情况，还是二手房的成交规模，都没有达到去年同期的水平。

国家统计局数据表明，今年 1 至 6 月份，商品房的销售面积为若干万平方米，与去年同期相比下降了 22.2%。在其中，住宅的销售面积下降了 26.6%。商品房的销售额为若干亿元，下降了 28.9%。其中，住宅的销售额下降了 31.8%。

8 月 12 日，央行发布的最新数据表明，7 月份人民币贷款有增加，增加的额度为 6790 亿元，与去年同期相比减少了 4042 亿元。从部门方面来看，住户贷款有所增加，增加的额度是 1217 亿元。其中，短期贷款呈现减少的态势，减少的额度为 269 亿元；中长期贷款增加了 1486 亿元，与去年同期相比减少了 2488 亿元，并且比上月减少了 2680.72 亿元。

民生银行首席经济学家温彬针对此数据表明，住户贷款相较于上年同期的增加量有所减少，这显示出居民贷款需求出现了回落。在其中，短期贷款减少了 269 亿元，这体现出消费贷款的意愿在下降；中长期贷款比上个月的增加量少了近 2700 亿元，这意味着房地产市场依然处于触底的过程中。

中金固收点评认为，在地产风险尚未消除的背景下，居民购房信心和意愿较弱。同时，就业和收入存在不确定性扰动，这导致居民中长期贷款需求一直没有好转。此外，疫情反复对消费端也造成了扰动。

专家：“认房又认贷”对改善型购房者不合理

预计取消范围会进一步扩大

所谓“认房又认贷”，一是购房者名下已有房，再买房则算二套；二是不管名下有无房，只要曾有过房贷，即便现在贷款已还清，再买房也会被认定为二套。

张大伟称，自 2022 年起，全国各地推出放松房地产调控政策的次数已超 580 次，相较去年同期增长近 70%，持续刷新历史纪录。在推出了如此多的“救市”政策当中，一二线城市仍有大量想要买房的人因信贷政策而无法购房。当下，一线城市仍在严格施行“认房又认贷”的政策。

以北京为例，名下拥有 1 套住宅，或者在全国范围内有贷款记录，不管此贷款是否已经还清，再次贷款去购买住宅时，就会被视为二套房。在商业贷款方面，普通住宅的最低首付比例是 60%，非普通住宅的最低首付比例是 80%。因为北京的普通住宅标准已经多年没有随着市场房价的上升而进行上调，所以在北京新开盘的项目中，普通住宅项目数量非常少，而在市场上，大部分都是非普通住宅。对于购房者而言，只要曾经贷过 10 万块的房贷，那么在北京买房就会被算作二套，需支付八成首付。北京的房价通常四五百万起步，如此高额的首付会使很多有实际需求的改善型购房者望而却步。为凑齐二套房贷首付，部分改善型购房者采取违规行为，违规违法套取经营贷，还有些人最终只能放弃置业。张大伟觉得，对于许多有着真实改善住房需求的购房者而言，卖掉一套房之后再去购买就会被算作二套房，这确实是非常不合理的。

张大伟预计很快能看到全国范围取消“认房又认贷”政策。尤其是针对卖一买一以及认房不认贷的政策，或许会更快得以落地。一旦出现这样的政策信号，热点一二线城市的楼市就应该能够企稳了。