我是星叔，我在全国范围内是资深的房产投资专家。我对一二线城市以及三四五线小县城都进行过实地考察。与其他自媒体不同，我不会遮遮掩掩，不会让你摸不清头脑。我属于实战派，只会给你说最有用的操作和建议。

关注“星叔房谈”的微信公众号后进入知识星球进行提问，以下这些精选问答内容是来自“星叔房谈”的知识星球。

提问：叔，所谓刚需。在重庆，待售的二手房数量已经快要达到 10 万套了。这个数量基本上等同于 4 个一线城市二手房总量的总和。现在买房是否需要再等几个月呢？感觉这个量真的很吓人。现在买房会不会处于高位接盘的情况呢？

重庆的雪坡颇为漫长。对于投资无需担忧，因为它是直辖市，未来会有更多红利倾向于此。重庆主城区目前正处于导入人口的阶段，并且重庆作为山地城市，与平原城市不同，其真内环的土地有限。当人口导入到一定程度后，真内环的房价必然会迎来爆发式增长。无论是当地的土著居民，还是外来的投资人口，都能感受到这种吸引力，所以不必担心没有接盘的人。

楼市调控旨在让房价回归稳定，而非一直下跌。这对刚需有利，因为刚需买房是为了自住，必然会长期持有房产。在这种情况下，刚需能享受到房价上涨带来的红利。

星叔你好，目前在聊城市嘉明开发区工作。首套房是为了结婚使用，自己能够承受 30 万的首付。现在想了解聊城是否适合入手房子，自己还处于迷茫状态。有没有好的推荐呢？并且工作需要房子不要离得太远。

刚需首套房、婚房且用于自住，肯定是能够买入的。当下是适合建仓的时机，要依据自身的生活工作半径来进行选筹，并且以品牌开发商为主。

购买“第一套房”的时候，几乎无需任何技巧。你所需要的，仅仅是下定决心这一件事。

星叔，我想在长沙给孩子买套房，用于孩子升学定居。然而，我目前没有购房资格。我手里有大概 30 万的闲钱，想让这笔钱保值甚至升值。中介推荐了湘潭九华的和达滨江花园和湘江富力城。他们说九华是经济开发区，能享受三大圈的政策利好，并且与长沙相邻。如果是侧重投资，同时自住也有一定可能性的话，是否建议入手呢？如果可以入手的话，哪个楼盘更优呢？长沙未来两年的房价会涨吗？

回答：撇开自住因素，能优先买长沙就不买湘潭，以后潜力更大。

九华片区是不错的。3 号线南延线已经开工，能够直通湘潭北站。同时也引进了许多长沙的名校。对于那边的楼盘，建议多进行对比，其中包括绿地的新盘。你提到的滨江花园，好像是被福晟收购了。

您好，麻烦评价一下青岛红岛鲁商蓝岸新城三期吧。此房用于纯投资。另外，青岛还有其他更有潜力的位置吗？谢谢。

红岛的房价较低，许多人认为它是一个价值洼地，并且整个城阳的价格也不高。然而，它的发展前景并不是很理想。它并非青岛的发展主方向，城市发展的规模相较于之前的十几年会有所降低，也缺乏更多的资源能够全面发展，在各个地方都有所进展。

黄岛价格也低于主城区，我觉得比红岛更具投资价值。

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提问：星叔你好。请问我们这边有一个盘，它热销且价格低，但是位置比较偏，也没有配套设施，这样的盘能买吗？

有些楼盘热销，很多人只是跟风而已，自身的主观能动性是很重要的，要多看盘、多分析、多学习。有些项目并非价格低就适合纯投资，纯投资必须注重低价，注重涨幅，注重持有时间，注重流动性。

从上海当前的城市发展状况来看，市区的老破小进行拆迁的可能性已经变得非常小了。因此想请教老师，持有以及投资老破小的逻辑以及出发点究竟在哪里呢？对于那些手中拥有多余老破小的上海普通家庭来说，怎样才能以最优化的方式来处置这类资产呢？

房子的投资属性表明，其价值大小不仅取决于是否为老破小，地段更为重要。所以要查看你的房子所处的位置，特别是在一线城市。倘若属于老的小区，周边有很多写字楼且离商业中心不远，那么出租需求会较高，出售需求也会很大。毕竟如今交通并非那么便捷，距离依然是人们主要考虑的因素。如果旁边的配套好，且包含学校和医院，那就不错。若还有重点学区指标，价值会更上一层。价格也不会低。实际上相对来讲，老破小与现代人的居住需求是不匹配的。然而对于刚需群体来说，大部分人考虑的还是地段、学区、配套等这些附加值。那些附加值都很高的新小区，比老破小贵很多，所以性价比没那么高。对你来说，如果有多余的资金，有好机会的话可以进行置换。

具体房产如何优化配置详见知识星球内部分享

提问：星叔您好。我的坐标在福建莆田，这是一座仅有 300 多万人口的沿海四线城市。建发·央誉的限价为 1 万 4，首开 440 套。经过摇号公证选房，仅 3 个小时就全部售罄。其中 130 至 140 多平的户型最为热销。从房市情况来看，非常火爆。对此，您是怎么看待的呢？这样的房子可以投资吗？如果可以投资，应该选择哪些楼盘呢？诚挚邀请您给予指导！

三四线城市处于牛市的尾端，在未来的一到两年时间里，肯定会步入淡市，房价不会迅速上涨。

如果是自住并且考虑保值，那么可以考虑购买。因为你本身就有自住的需求，趁着限价的政策购买一套是没有问题的。然而，如果是出于投资的目的，就没有什么意义了，因为这样会占用大量的资金。群众往往容易随波逐流，所以不要跟随他们。

你好，星叔。怎样在房产投资过程中避免出现亏损呢？怎样才能做到在房产投资时不出现亏损的情况呢？在房产投资里怎样避免出现亏损呢？

投资买房方面，投资老手多次告诫：远郊不可碰，CEO 盘不能选，小户型不要考虑，高单价需远离，酒店式公寓不能碰，商铺也不行。资深房地产投资者则建议：优先选择地铁学区盘，限价新盘也不错，国有开发商的楼盘较好，亲民盘值得关注，大户型可以考虑，低单价较为合适，纯住宅更佳。

人往往偏好短期的收益，却常常忽视长期的超额回报。所以，在楼市中提升投资逻辑和框架思维是极为重要的。不然的话，你所做的一切行为都将是短期行为，永远也无法战胜“势”的底层力量。关于具体如何买到有价值的房产，可详见知识星球内部的分析。

星叔您好，进行纯投资且在连云港本地开展行动。请您推荐一些较好的区域以及楼盘。谢谢。

我其实不太看好在连云港的投资。我认为未来中国房产能有大机会的主要是在四个一线城市，以及二线省会或者经济强市。连云港位于江苏省，其周边有很多实力强劲的城市，所以我不觉得在连云港买房会有很大的机会。

如果确实需要购买，可以对新浦万达附近 1 万出头的新房进行考虑。在那些相对较小的城市里，越需要靠近商业中心。

目前拥有 300 万子弹。担心现金会贬值。想要购买资产。人在北京市。已经没有购房资格了。星叔有什么建议呢？

54 大法属于破限购以及实现无限贷票的终极大法，其具体操作可在知识星球内部分享。倘若你不是北京户口，还可以考虑落户深圳，因为落户深圳三个月后就能够购买一套房子，并且深圳的房产价值与北京相近。

提问：星叔您好！每天回答这么多问题您辛苦了！我在武汉。目前我手里大概有 30 万左右的资金。用这些资金投资住宅的话，只够在阳逻、蔡甸或者葛店那些不限购的地区。我不是很想去这些地方。我的中介朋友推荐了光谷中心城中建光谷之星的公寓项目。我对公寓也没有什么兴趣。但是我手里的资金不够。这让我有点纠结。我在朋友圈看到长沙和上海的公寓可以落户了。对于公寓来说，这算是一个利好消息吧？

上海的公寓无法落户，长沙的公寓落户也并非易事，即便落了户，还需缴纳社保，一年后才能买房。因此建议不要购买公寓，因为公寓本身不能供人居住，在国家的定位中，它只能用于办公，是开发商将其打造成商业体里的住宅。这些产品在北京和上海已在被整治，未来二线城市也会逐渐进行整治，不要去购买这类产品。

提问：叔你好，房子应该怎么买最省钱？

买房可能会花掉你所有的积蓄，因此在买房期间要做到能省就省。如果能够找准时机并且运用恰当的方法，自然就能够给自己节省下不少的钱。因此，要计算好买房前的各项费用、买房时的各项费用以及买房后的各项费用，要牢记以下 6 个省钱秘诀：找到低价房子；选择“满五唯一”的房子；在买房前算好各个过程所需的费用；学会与房主进行谈判；勇敢地商谈中介费；永远不要为装修花费冤枉钱。详见知识星球内部资料《二手房砍价技巧篇 如何砍价 50 万》

房地产注定只有小部分人能够赚钱。我们处在大部分人的前面，会手把手地教你从无到有地实现千万资产的积累。有很多人给我留言并提出问题，然而星叔的精力是有限的，无法对每一个问题都进行解答。

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知识星球内部资料：

《人生第一套房一定要赚钱》

《普通投资者适合哪个流派呢》

《投资为什么要选择新盘和次新盘》

《哪种类型的房产比较确定能赚钱呢》

《城乡结合部，你不知道的价值洼地》

《投资为什么是住宅而不是公寓或商铺》

《为什么只有一二线城市才有二手市场》

《投资住宅为什么选90-110平的三房》

《一二线城市买什么房子才能赚大钱》

《真伪笋盘，我们到底该如何区分》

《房产投资中如何挑出最赚钱的板块》

《房产裂变，一套变两套，两套变四套》

《破限购代持方法+如何完美规避风险》

《下一轮房产大涨周期什么时候到来》