最近，有很多粉丝存在刚需置业的需求。这些粉丝纷纷抱怨，在北京想要购买一套让自己称心如意的新房，变得越来越困难了。

瞭望君梳理了这两年上市的楼盘。发现刚改产品和品改产品在市场中占据重要地位。即便在大兴、昌平、顺义这些刚需供应较多的区域，许多新项目也主要是以三居、四居产品为主。而为刚需匹配的小两居和小三居供应则越来越少。

这说明，北京楼市正在逐渐冷落刚需。

前几年，开发商对 95 后、00 后的置业喜好进行研究。他们讨论如何取悦年轻人以及新世代。然而现在，几乎很少有开发商再提及这些话题了。

是市场变了，还是开发商“渣了”？

2023 年北京住宅上车中位数达到了 699 万，新房套均成交面积约 120㎡，并且连续三年呈上涨态势。这表明适合刚需的中小户型产品正在变得稀缺。虽然市场仍处于探底阶段，然而对于刚需人群而言，依然感觉房价高不可攀。

上层明确了未来住房供应体系将以“市场+保障”的新模式发展。年轻人在北京奋斗，他们的目标难道只是为了拼命去抢一套保障房的名额吗？还是一直要做个没有固定住所的租客呢？

答案显然是否定的。

安居乐业，扎根京城，这才是大多数年轻人最朴素的追求。

在当下的市场中，有没有刚需首置的最优解？瞭望君告诉你，有。

偌大的北京城哪里最吸引来自天南地北的年轻人呢？那肯定是海淀北部新区。

这里有一个国家级的科技创新产业区。这里是互联网大厂的聚集地。这里密集着科研院所和高新技术企业。这里的城市界面是崭新的。这里的楼市也是最火爆的。

海淀北部新区向北拓展，带动了昌平南部区域的发展。那里的土地极为抢手，房价也不断上涨。北清路沿线板块在几年前就攀升到了 6 万+的水平。

近一年，北部的刚需群体不得不改变置业选择范围。他们原本倾向于东西向的北清路，现在却转为沿着地铁昌平线一路向北。

瞭望君梳理了昌平线沿线各板块的供给情况。朱辛庄曾在土拍中十分火爆，它坐拥昌平线与 8 号线双轨交汇的优势，其上车门槛约为 400 万。

沙河高教园距离北边有三站地，大概 350 万可以买到一套面积约 60㎡的一居室，首付需要 100 万起。尽管和朱辛庄相比有着一定的价格优势，然而一居室对于一个家庭而言，过渡性是比较强的；

这样的机会香不香呢？

从项目的产品户型方面来看，建面约 62㎡被设计成了两居。其总价约 231 万起，首付仅约 69 万。这样的上车门槛，相信让大多数购房者都顿时感觉到压力大幅减轻了。

买房是人生大事，必然要进行货比三家。朱辛庄、沙河高教园、北邵洼（昌平新城）这三个板块，处于五站地铁的距离范围内，划分出了三个不同的价格区间，其性价比是十分清晰明了的。

聪明人都会进行这样的计算。同样是购买 60㎡左右的起步产品，梧桐山语与沙河高教园的项目相比能节省约 100 万，与朱辛庄相比能节省约 170 万。这些节省的金额都不是小数目，就如同把未来孩子从出生到大学毕业的教育资金节省出来了一样。

所以，就冲这价格，瞭望君劝你一定要去看这个项目。

买房子要进行货比三家来比拼价格，要查看项目的规划以及产品的情况，还要考察开发商是否值得信赖。因为房子关乎未来至少十年的生活，若是只贪图便宜，买到的房子不是有隐患就是有坑，那就得不偿失了。

当下，购房者需先学会甄选开发商。在地产行业中国企逐渐占据主导、民企相对收缩的大趋势下，首开作为北京本地的国企，凭借“一部首开史，半座北京城”的声誉得以立身扬名。它是让北京众多购房者感到最为踏实的开发商，购买首开的房子，绝对不会遭遇风险。

首开在 2023 年 3 月拿下了昌平新城东区的地块，这个地块是梧桐山语项目的。该地块的成交楼面价约为 2.5 万/㎡，项目的指导售价是 5.3 万/㎡。

也许有人会有这样的担心，这个项目推出的特价房与指导价相比便宜了大概 1.4 万/㎡，那么未来交房的标准会不会减少呢？

瞭望君告诉你，该项目能推出大幅度优惠的特价房有两个原因。其一，在当下的市场环境中，大多项目都迫切需要以价格来换取销量。其二，作为北京国企，它具有社会责任感，即便要牺牲一定的利润，也会让客户买到心仪且具备质价比的房子。

该项目的建筑体量约为 11 万㎡，拥有 1200 多套房源。此次推出的特价房源让利较多，然而放在全盘中是完全可以平衡的。这意味着开发商给购买这部分特价房的客户提供了薅羊毛的机会。

梧桐山语是昌平新城东区最先启动建设的一个项目。随着区域开发不断推进，土地价格会不断上升，后续的开发项目很难再拥有像它这样的优惠空间。

因此，这次单价不到4万的置业机会，错过便难以再有。

如今，楼市的内卷情况很严重。购房者的眼光一直处于较高的水平。开发商不得不花费很多精力在产品设计方面。

相比昌平南容积率 2.5—2.8 的项目，梧桐山语项目的居住舒适度无疑要好很多。

项目在产品设计方面，起步户型是建面约 62㎡的两居。这样的户型既控制了上车的总价，又兼顾了居住的实用性与功能性。即便对于小家庭的首套房来说，有两间卧室能让生活多一份从容。

从户型格局方面来看，两间卧室的朝向都是朝南的。餐客厅是一体化的设计。在南面都有飘窗空间可以赠送。卫生间采用三段式的排布方式。入户处有玄关可以用来收纳物品。在这有限的方寸空间里，保障了居室的功能性。

这样的两居，特价房的总价仅仅是 231 万开始。就算把目光投向整个北京的近郊区，这样的情况也是非常少的，几乎没有。其稀缺性是毫无疑问的。

如果你的首付达到 100 万，并且还款能力较强，那么就可以选择项目的三居产品。这样至少能够满足未来 10 到 20 年的居住需求。

项目建面约 84㎡的三居，实现了南北通透的布局。它具备 LDK 一体化的设计，形成了全明格局。在满足多一间房的功能需求的同时，也满足了对舒适度的要求。

建面约 87㎡的三居户型仅增加了 3㎡。它多了一间明卫。同时还增加了一个家政间。这些在市场同面积段产品中较为少见。

更惊喜的是，此户型具有成长性。北侧有两间卧室，能够依据家庭的使用需求将其合二为一。倘若家庭人口较少，将其改成大两居会更加舒适。

两套 80 多㎡的三居户型能够满足刚改的需求，价格仅 300 余万。项目有建面约 95㎡的三居，具备品质感。它是南向三面宽的格局，还有 LDK 中轴动线和双卫，是全明的。南向面宽约 9 米，三个居室都有飘窗空间，这增加了得房率，而得房率是购房者非常看重的。

U 型厨房以及独立家政间，展现了市场的主流设计。这个三居户型的总价大概是 400 万起步。可以说它的性价比非常高。试想一下，在相同的价格情况下，在朱辛庄购买小两居，怎么能获得居住大三居的那种幸福感呢？

建面约95㎡样板间实景图

改善需求方面，同样是购买三居。与朱辛庄相比，能节省 100 多万。这节省下来的钱，我们可以用来买一辆好车。这样就能进一步提高生活品质。何乐而不为呢？

有人或许会讲，这个价格即便再具有吸引力，然而项目所处的区位却是在六环之外呢！实在是太远啦。

你到今天依旧秉持环线置业的逻辑的话，那么瞭望君得好好给你教授一番了。

买房首先要考虑生活半径和工作半径。身为职场的打工人，大家在大北京努力打拼，通勤时间是必须要加以考量的成本。

如果你在望京工作且到昌平新城置业居住，即便有地铁相连，通勤时间也会过长；若你在海淀北部新区工作，沿着北清路和昌平线这一纵一横两条交通线路置业，基本是肯定能做到的，尤其是购买地铁房，只是多坐或少坐几站地的差别，用地铁多几站地的时间成本去节省上百万，无论怎么计算都不会亏。

其次，昌平新城位于北六环外。然而，在昌平本地人心里，那里被视为城市的核心区，城市所具备的各种配套设施都一应俱全。

新城东区距离昌平核心城区最近，属于新兴板块。所以，此板块既能就近享受城区的配套，又在新的规划蓝图里，依据北京平原新城的建设理念，进行整体规划和整体开发。

从配套方面来看，地铁昌平线把轨道交通问题给解决了。距离梧桐山语大概 400 米的清华附中昌平学校，把项目的教育问题给解决了。该校在 2022 年秋季正式开学，它拥有小学、初中、高中和国际部等构成的 K12 教育体系，这能够让业主们对未来孩子的教育问题放心。

在生活配套方面，昌平新城东区的规划将其定位为首都北部的消费新地标。它会围绕北邵洼站打造一个综合性的 TOD 项目，包括商业和办公等功能。这块土地预计在今年上市出让，并且有望在未来 2 至 3 年落地呈现。在昌平线沿线，有路劲世界广场、朱辛庄 TBD 住总万科天地、生命科学园超级合生汇等大型商业配套。无论是日常生活需求，还是娱乐休闲需求，都能在这里找到去处。

医疗配套则在项目南侧规划建设一家三甲综合医院。

综上，梧桐山语所在的板块具备了应有的配套。未来，这里将成为一个新的城市核心区。在这里生活，你不会在意六环的距离。你只会觉得与工作、生活没有直接关系的二环、三环很远，因为北京实在是非常大。

昌平新城处在北京的西北方向。它属于传统的上风上水之地。在依山傍水的昌平居住，其宜居指数比内城高很多。这就是早期京藏高速沿线开发了众多别墅豪宅项目的缘由。

瞭望君提醒你，回顾海淀北部楼市的发展进程时，你会发现。从中关村核心区向北，包括北五环的上地、清河，一直到西二旗、西三旗，再到北 5.5 环北清路沿线的永丰、生命科学园、朱辛庄等板块。随着轮动开发的潮流，这些板块相继迎来了各自的高光时刻。房价的涨势在北京城范围一直处于领先地位，并且向北发展的趋势越来越迫切。

因此，瞭望君很看好昌平新城的明天。目前，项目有 84 平和 95 平的新展示样板间已开放。那些正在苦苦寻觅高性价比好房的年轻人确实该来看看这个项目。