人口呈现断崖式的下跌态势，全国的二手房库存达到了极高的程度，新房市场的成交量也十分惨淡。然而，依然有很多人，他们正拿着自己一生的积蓄，糊里糊涂地随意挑选着房子。

醒醒吧！

如今面对楼市的风云变幻，在今明两年买房时，到底该如何做出抉择，才能够避免踩坑并且稳赚安心呢？

别急，房产中介不慎说漏了信息，给出了一个极为实用的买房口诀，口诀仅 7 个字：买旧、买大、不买三。

7 字能避开购房陷阱，可规避烂尾，提升舒适度，保障增值空间

01买旧：买大城市的核心区

大家一直强调地段的重要性，一直强调地段，一直强调地段。买房时一定要选择城市中心的房子，即便房子是旧的，其价值也要比郊区的新房高。

市中心拥有升值的潜力。

在北京东四胡同，有一套 1972 年的红砖老破小，它敢要价 15 万/㎡。这是为什么呢？就是因为它的地段好，出门就能看到协和医院，拐个弯就挨着史家小学的围墙。

大城市中心区的房子，这三组数据就是王牌：

①便利性：

在 500 米生活圈里，地铁实现了全覆盖，商超也实现了全覆盖，医院同样实现了全覆盖。这种社区模式具有极大的便利性，让人惊叹不已。购物可以在住所附近轻松搞定，健身可以在住所附近轻松搞定，上学可以在住所附近轻松搞定，社交也可以在住所附近轻松搞定。

②抗跌：

2024 年，北京二环内的老破小成交周期与五环新房相比快 17 天。北京二环内的房屋平均价格逆势上涨 2%。

反观郊区的新房，其情况不容乐观。价格呈现一路走低的态势，跌幅达到了 8%。

现在，核心区域的土地资源愈发珍贵且稀缺。这些处于城市心脏位置的老破小，就如同陈年茅台一般，越是年代久远就越是金贵。

房地产市场不管是狂风骤雨的情况，还是暗流涌动的情况，那些处于城市核心地段的老房子，就好像价值被牢牢钉住了似的，一直保持着稳定的态势，并且极少受到外界因素过多的干扰。

③有可能会拆迁：

广州越秀区有 30 年房龄的老住宅，其拆迁补偿价为当年购入价的 42 倍。

今年，住建部明确提出要“留改拆”三者同时推进。随着这一政策的落地，预计到 2025 年，城市核心区域的改造工作将会加快速度，全面提速。

老房子迎来拆迁机遇的概率会大幅增加。对于大城市核心区域的老房子业主们来说，或许某天一觉醒来，就会发现自家要拆迁了，能收获一笔意想不到的巨额财富，这种惊喜并非难以实现。

02买大：一次到位买大房子

房子要选择买大的而不是小的。一次做出这样的选择，将会终身受益。很多有刚需而买房的朋友，常常想着先买个小户型来过渡一下，然而这种想法真的不应该有。还不如直接一步到位去买大房，采用买大不买小的策略会更有前瞻性。

为什么买大不买小？

小房换成大房的代价非常惊人，置换的成本比较高。我们来算一算这笔账，假如首套房的总价是 200 万，过了 5 年之后要置换总价 400 万的大房。

卖房成本：中介费（2%）+税费≈10万；

买房的成本方面，二套房的首付比例有所提高，比如会提高到 60%，这样可能就得多付 80 万；同时，利率也出现了上浮的情况，这会导致多还的利息超过 50 万。

装修折旧：小房装修投入20万，5年后残值不足5万。

这样算下来，综合成本可能超过百万，远超直接购买大房的价差。

我姐在 5 年前因贪便宜购买了一套 89㎡的小三居。之后她生了二胎，并且父母来帮忙带娃，家里的空间就不够住了。所以她只好给父母在同一个小区租了一套房子。

现在被迫二次置换时发现同小区大户型涨了，自家小户型倒跌了。

如果进行置换，那么隐形成本会很大。倘若当初直接做到位，就不会有后面这些事情发生了。

03不买三，这三类房子不能买

①三四线城市的超高层

超高层终将是未来的贫民窟。

高层对电梯罢工最为忌惮。电梯的寿命大概为 20 年，一旦维修基金用完，就需要自己掏腰包来维修。然而，住户们的意见很难达成统一，尤其是在租户较多的楼里，情况更为困难。在早高峰时期，等待 3 趟电梯是很常见的事情，对于高楼层的住户来说，爬楼梯简直会让人崩溃。

这种小区人员密度高，人与人之间很拥挤，这意味着生活质量低。这里噪音很大，隐私也完全没有。停车位需要争抢才能得到，而广场舞大妈还占领了唯一的空地。

高层火灾逃生存在困难，消防云梯的最高高度仅能到达 18 层，当最上面的楼层着火时，人们往往只能听任命运的安排。

等房子老了，修不起更拆不掉，物业摆烂，住户只能自认倒霉。

②远郊盘

武汉前几年的好几个远郊大盘，开发商所承诺的学校如今仍仅停留在 PPT 上。周边的配套状况如同无人区一般荒芜，连公交和地铁的影子都难以见到，这使得上学和上班的通勤问题难以得到解决。

开盘时热闹非凡，锣鼓声震天。三年后，维权群的消息数量达到了 999 多条。随着新产品不断地对老产品进行攻击，以及大环境的逐渐变差，非核心区的楼盘所蕴含的泡沫慢慢被刺破了。房价直接腰斩，却都无人问津。

③海景房、度假房、小城市养老房等概念盘

这类房子谁买谁后悔。

当初买海景房时，仅仅是考虑到周末以及寒暑假能有个玩耍的地方。买完之后才知晓，海边实际上真的不太适合居住。

潮湿的环境，加上风大，并且时不时还会刮台风。不用多长时间，家具就会发霉。阳台栏杆也会摇摇欲坠。有些人为了买海景房，空置在那里好几年。房子如果不住人，会变成什么样呢？那简直都烂掉了。

买度假房的年轻人，他们的想法是满世界跑，所以怎么可能每年都去同一个地方度假呢？

买养老房时，起初老人或许愿意入住。然而，之后老人就不愿去住了。小地方的养老房仅适合旅居一段时间，并不适宜长期居住。这是因为其医疗配套跟不上，人文方面也存在不足，最终会导致养老房闲置。

如果说购买这些房产自己不住的话，是可以用来收取租金的。你想一想，一个月的那点租金，就算租上几年，可能都还不够支付装修费用呢。

所以，买房还得谨慎啊，牢记：买旧、买大、不买三。

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