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商业物业管理( )

目录

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什么是商业物业管理

特殊管理包含商业形象的宣传推广以及承租客商的选配等内容。

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商业物业管理的特点

1．保持环境舒适、美观

人们生活水平提高了。商业场所是人们休闲、娱乐的地方。商业场所相对办公大楼而言，更追求热闹、休闲，而办公大楼则更显气派、雅致。在大空间、大间隔式的层面中，商品往往显得琳琅满目且一览无余。外墙上以及商场内的广告常常铺天盖地。有的还在广场上建造了喷水池，在室内摆设花卉，设置小瀑布或高大的人工绿树等。经营者在创立品牌方面做了很多工作。商业楼宇的人流量和物流量比其他物业要大很多。物业管理企业需有专人来负责商业场所内的流动保洁工作。要及时把垃圾清除掉，以此保持场所内的清洁状态。

2．保证设备设施正常运行

我国一些大中城市的购物大厦里，水是一应俱全的，电也是一应俱全的，卫生设备同样一应俱全。同时，还设有高层电梯，设有自动扶梯，设有货梯，并且设有大型中央空调等现代化设备。保证商业场所的设备设施能够正常运行，这是开展正常经营活动的前提。因此，要保障自动扶梯能正常运转，要保障垂直客货运电梯能正常运转，要保障空调能正常运转，要保障照明能正常运转，要保障消防能正常运转，要保障监控能正常运转。还要保证供电系统不会出现突然性的停电故障。并且要根据摊位易主的特点做好装修管理工作，也要根据装修频繁的特点做好装修管理工作。

3．确保顾客消费便利

商业场所来往人员多且车流量大。为给前来休闲、购物的顾客提供便利环境条件，管理中需专人负责来往车辆的疏导工作，以保证顾客出行方便。例如，大面积停车场是商业场所必备的配套项目，地面停车位或地下停车库的设计要视野开阔，让司机容易发现空位，停车方向和内部通道的设计也需合理利用。

4．保障商业场所的安全

商业场所客流量大，人员构成复杂。人们进出商业场所不受限制，尤其是敞开式商场堆满商品。所以保安工作很重要。物业管理企业需通过完善技防和人防措施，最大限度保障业主、客户和顾客利益，在防盗时注意策略，方法得当，让顾客能安全、放心购物消费。商业场所内部人员流动性大且商品众多，所以商业场所的安全管理中，消防安全管理格外重要。物业管理企业需做好消防设备设施的日常维护保养工作，还要制定并完善紧急情况下的应急措施，凭借各项管理制度的切实执行，确保商业场所内消防通道畅通，一旦有紧急情况就能立刻疏散顾客。另外需要强化对易燃易爆商品的管理，商铺在清场之后的管理成为了商业场所保安管理服务里的一项重要任务。

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商业物业管理的内容

1．选配承租客商

购物中心是一个商业结构群体。要让购物中心繁荣且对顾客有吸引力，在楼层、摊位和经营过程中，需充分考虑各种商品的搭配与组合，还要保证商品质量，让顾客切实感受到“走百家不如走一家”，以此吸引顾客，为租客提高经济效益提供条件。理想的承租户需提供真实的商品，提供让顾客满意的服务。各承租户经营的商品种类要与整个商场的规划相配合，保持统一协调。并且，承租户要有足够且连续的支付租金的能力。

2．租赁管理和合同管理

物业管理企业的现场管理部门，如经营部，要加强各类合同、契约的起草、协调、实施和保管工作。

3．设备设施管理

商业场所的电梯等设施正常运转很重要，是经营活动不可或缺的。所以，精心养护商业场所的设备设施并及时维修是重要工作。要定期进行检查，建立相关制度并落实到人。要坚持检查客户电梯、货运电梯、自动扶梯的安全性，发现问题要及时报修。卫生设备的日常检查要保证正常使用，避免在客户或消费者使用时出问题。

4．安全保卫

大型商业场所具有面积大的特点，同时商品繁多，客流量也很大，并且人员较为复杂。这些因素都容易导致安全问题的产生。所以，商业场所的安保工作不仅工作量大，而且质量要求也很高。并且要组织一定规模的演示。

5．消防管理

商业场所的消防工作极为重要，需时刻保持警惕。购物中心因其商品众多且客流量大，更应切实做好消防工作，以预防各类可能出现的火灾。其一，要确保消防通道畅通无阻以及安全门使用便捷，如此在发生火灾时方能及时疏散人群。其二，平日里要严格禁止场内人员吸烟、动用明火，也不能用电器烧水煮饭。要坚持定期检查消防龙头，定期检查灭火器，定期检查消防通道，还要不定期抽查消防龙头，不定期抽查灭火器，不定期抽查消防通道，以此确保专项设备能够专项使用。在消防管理方面，要贯彻“预防为主，防消结合”的方针，在合适的条件下，物业管理企业可以组织进行火灾抢救方面的演习。另外，需要制定各类消防安全的规章制度。这些规章制度的制定，能够将消防安全提升到更高的水平；这些规章制度的颁布，能够让消防安全达到更高的层次；这些规章制度的实施，能够把火灾发生的机会降到最低。

6．清洁卫生管理

大型商业场所中心客流量较大，人员素质存在差异。若清洁卫生工作跟不上，就会致使商场内垃圾增多，进而影响购物环境。所以，商业场所需安排专职人员进行清扫工作，将垃圾杂物及时清理并外运，以保持场内卫生。另外，购物中心的招牌要始终保持清洁亮丽且完整无损，对于损坏的霓虹灯要及时进行修复，避免影响商场的形象。场内各楼层的适当位置需设置卫生箱和痰盂等洁具。这些洁具每天都要进行换洗，以保持干净。

7．车辆管理

需要对车辆的进出以及停放进行有效的引导和管理。对于有地下停车位的情况，要格外留意车辆的进出安全。应当安排专人来指挥汽车、摩托车以及自行车的停放，以维持良好的交通秩序。大门口和侧门必须保持畅通无阻，严禁流动摊贩在此开展经营活动以及进行其他各类活动。

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商业物业管理的模式

一、自建自管

在商业物业领域，有些开发建设单位投资兴建了物业。当物业即将竣工之际，他们便开始筹备经营与管理的班子。对于适用于自建自管的物业而言，其一，开发建设单位本身是唯一的业主，且物业中不存在出售的部分；其二，应以自用为主，仅有部分用于出租。如此一来，就不会出现区分所有权的问题，没有共有部分，共同事务也相对较少。这类物业需要自建自管，原因在于其经营活动与管理服务的同步性非常强。管理服务中哪怕是微小的失误，都有可能给经营活动带来损失。比如在酒店里，服务员如果粗心大意，或者清洁工鲁莽行事，都可能让顾客终止消费。

该类型物业大多是酒店物业，小型、低档次的酒店物业尤其适用。而四星级或五星级的酒店，最好按照现代管理理论的要求，将所有权与经营权分离，委托专业的酒店管理公司来进行经营管理。目前，国内外存在一批专门进行酒店管理的品牌公司。例如美国的希尔顿酒店公司，它在酒店管理领域很知名；还有假日酒店管理集团公司，在行业内有一定地位；喜来登饭店公司也颇为著名。此外，香港的新世界酒店管理集团也在其中，而广州珠江物业酒店管理公司同样如此。这些公司在管理国内一些星级酒店的过程中，都展现出了良好的业绩。广州中国大酒店由香港新世界酒店管理集团管理，它是国内首批评定的五星级酒店。1983 年 12 月试业，到 1993 年就将外商投资的本息全部偿还，其经济效益在全国酒店中居于首位。

二、自营与专业物业管理相结合

开发建设单位负责商业物业的出租经营以及产权产籍管理，同时会聘请专业物业管理企业来提供日常管理与服务。一些大机构投资兴建的商务楼常采用这种模式，这些商务楼建成后，部分楼层会被用作机构总部办公，其余部分则用于出租经营，并且在选择邻居（承租人）时会比较慎重。有些零售中心和批发中心，其开发建设单位掌握着较多的租赁客源。为了降低出租经营成本，这些中心也会采用这种方式。

三、委托经营

开发建设单位将建成的商业物业委托给物业管理企业，由该企业承担出租经营和日常管理服务工作。这种情况主要是因为，我国目前的物业管理企业，大部分是开发建设单位属下的子公司，在物业建成后，开发建设单位就很自然地将其交给子公司来进行经营管理。

这种模式对受委托的物业管理企业有要求，即需具备一定的商业物业管理经验。若缺乏这种经验，通常在开业之时会聘请一些专业物业管理企业，且这些企业的水平较高，它们会担任顾问工作。

有些开发建设单位将出租经营业务委托给房地产代理公司。这样一来，能够充分运用代理商所具备的营销经验以及租户网络。通过这种方式，可以较为快速地完成物业租赁工作，并且能够取得较为良好的经济效益。

目前的商业物业，多数为委托经营型。所以，对该类型物业管理的研究，自然就成了商业物业管理的重点。在商业物业管理工作中，每一部分都应以满足当前承租人的需要以及吸引新承租人为核心。

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相关条目

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参考文献

李斌的《物业管理：理论与实务》由复旦大学出版社于 2006 年 12 月出版。宋建阳、陈锦锋和郑淑玲的《商业物业管理》在 2002 年 9 月出版了第一版，由华南理工大学出版社出版。

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