16天后，福建省会福州的第一个“现房销售”地块就将开拍。

很多年来，购房者一直被楼盘货不对板的情况所困扰。他们期待着在买房时能够做到“所见即所得”。那么，这一次在福州的探索会成功吗？

我国现行的商品房预售制度已经实行了 28 年之久。近些年来，东部沿海的很多地方都曾提出过要进行现房销售的尝试，也进行了相关试点，像杭州、苏州等城市就是如此。然而，到目前为止，这些试点都已经停止了。

IPG 中国区首席经济学家柏文喜觉得，商品房预售制这套体系已经造就了一种极大的惯性以及利益上的捆绑。重回现房销售制度存在诸多困难，轻易取消商品房预售制会引发行业格局的剧烈变动以及大量坏账的涌现。然而，当下楼市的供需格局已经发生了根本性的转变，商品房预售制到了必须要进行调整的时候，逐步推开现房销售是势在必行的。

小县城试点

近日，福州市永泰县挂出了一幅具有“商业+住宅”性质的建设用地，并且定于 8 月 5 日上午进行拍卖。这块地的价格不算高，其起拍价仅仅为 4000 万元，起始的楼面价也只有 1106 元/平方米，并且溢价率最高不能超过 20%。

一个县城的地块看似不起眼，但其意义却很重大。因为这是福州第一宗有“现房销售”要求的涉宅土地。

规划房屋竣工验收后，竞得人才能申请房屋销售手续。取得“现房销售许可证”后，购房业主自取得房屋不动产权证之日起未满五年，既不能上市交易转让，也不能办理转让公证等手续。

2015 年开始，福建省就着手研究现房销售相关课题。2018 年 4 月，福建省住建厅出台了《关于加强精准调控稳定房地产市场的通知》。在该通知的“优化土地供应管理”章节中提到，福州、厦门两市进行试点，在土地出让过程中逐步提高商品房预售条件，直至实行现房销售。

如今，现房销售开始在福州的一个下辖县进行试点。然而，这块地最终能否顺利出让尚不确定，这是一个未知数。

永泰县县城规模不算大，常住人口仅有 28 万多。从最近几次当地的土拍情况来看，拿地的房企大多是福建本土的小型开发商。比如在今年 4 月，福建品润地产以 1.05 亿元的底价成功竞得永泰城峰镇的一幅商住用地，成交楼面价为 1629 元/平方米。去年 9 月，福州盛佳源贸易有限公司以 3.3 亿元的底价竞得永泰城峰镇刘岐村的地块。以过往经验看，中小型房企对“现房销售”的积极性并不高。

未竟的探索

已有数个东部沿海地区城市率先在福州之外探索现房销售试点，然而这些试点大多已经停止了。

2016 年，土地市场出现过热情况。苏州曾出台《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》。该意见对土拍设定了“市场指导价”。若房企竞价过猛，导致最终成交价超过了指导价的 10%，那么就要在工程竣工验收之后才可以申请预售许可。这被当作苏州版的“现房销售”方面的探索。在该政策出台后的第二年也就是 2017 年，苏州出现了 39 个需要进行现房销售的地块，在这些地块当中，有 6 个是区域地王。

这批拿地价格高昂的开发商很快察觉到自己被束缚住了。其中有一些楼盘是在 2016 年拿到的地，然而过了 6 年才开始开盘。2020 年，原本火热的苏州楼市进入了下行阶段，有的开发商由于无法算清账，便开始实施“精装变毛坯”“强行推销装修包”等类似的行为。

2020 年苏州受到叠加疫情等因素的影响，一纸通知对房企预售的条件进行了放松，同时取消了已执行了 42 个月的强制性现房销售政策。

2016 - 2017 年，隔壁省的省会杭州，其土地市场如同苏州那般火爆。为了抑制土拍的热度，杭州曾短暂实行过这样一种制度：当溢价率过高时，就转为现房销售。在这一制度下，一共诞生了 20 个项目。然而，这项规则仅仅试行几个月便被废除了。

2021 年土地出让方式发生了改变。杭州成为了试点集中供地的 22 城之一。于是，杭州打算重新开始试点现房销售。

去年 8 月，杭州发布了当年度的第二批集中供地公告。此次公告首次提出希望尝试 10 宗“竞品质”现房销售地块。这些地块由杭州下辖的行政区各自派出一个代表地块。有意向的开发商可以先提交建设方案。方案经通过后开始竞地价。楼盘只有通过验收后，才能够进行现房销售。

杭州担心开发商不愿配合现房销售，所以特地作出让利举措。其中，普通商品房地块的溢价率上限设定为 15%，而现房销售地块的溢价率最高只能达到 5%。

10 宗地块最终的结果为全部流拍，没有一家开发商愿意参与拿地。

但之后就没有后续的消息了。

目前实现全省商品住房均现房销售的省份只有海南。海南具有特殊性，其经验难以被复制。

2020 年 3 月，海南推出了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。此通知规定，新出让土地所建设的商品住房需进行现房销售。这项新规出台有着特殊的背景，即海南正在全力打造自由贸易港，其经济增长正从主要依靠投资拉动转变为依靠消费拉动。2018 年实行房地产全域限购。此后，海南降低了经济对房地产的依赖。2017 年房地产投资占 GDP 的比重为 46%，到 2019 年降至 25%。

以海口为例，去年全年供应了 95 宗土地。在这些土地中，市场化商品住房建设用地仅有 3 宗。其余的涉宅用地被用于安居房、租赁房、回迁安置房等。这使得许多市场化拿地的房企已完全撤出海南。

华泰证券觉得，高周转类的房企对这类土地投资没有兴趣，并且在短时间内把海南的做法推广到其他区域是不现实的。

为何困难重重

我国现行的商品房预售制度是从 1994 年开始的。到现在，已经实行了 28 年整。全社会对于取消期房预售的讨论，也已经持续了十多年。

这件大事牵一发而动全身。

这一制度为何能运行长达 28 年？在这期间，多地曾探索取消预售制，但都未能成功。

谈及根本原因时，IPG 中国区首席经济学家柏文喜向第一财经表示：“商品房预售制度对房企的高周转模式以及当前的房地产市场规模起到了支持作用，它涉及到投资、建设、就业、税收、土地出让金等诸多方面。倘若实行现房销售，那么必然会使房地产行业的财务杠杆大幅压缩，行业规模也会相应减小，进而引发行业格局发生剧烈的调整，并且会导致大量坏账集中爆发，这是各个利益相关方都无法接受的。””

上海中原地产的首席分析师卢文曦持有这样的观点：商品房预售制对房地产行业进行大规模发展起到了扶持的作用。在上世纪 90 年代商品房实现市场化之后，如果不存在预售制，那么同样数量的钱，开发商仅能花费三年时间来完成一个项目，并且在单个项目中还需要沉淀大量的资金。正因如此，预售制实际上为大量的商品房市场供应提供了支撑。

柏文喜指出，当下房地产行业的供需格局出现了根本性的转变。同时，由于预售资金监管失效，引发了诸多问题。因此，到了必须取消商品房预售制的时候。然而，预售制这套体系已经推行了 28 年，已然形成了一种极为巨大的行业惯性以及利益上的紧密捆绑，要重回现房销售制度面临着重重困难。

改预售制为现房销售后，会使房地产行业规模收缩。这会直接对楼市供给总量产生影响，引发行业税费和土地出让金收入大幅减少，甚至还可能导致 GDP 收缩。柏文喜表示。

卢文曦表示，若现在大规模实行现房销售，会致使楼市的供应量出现收缩。这种情况会对固定资产投资以及地方土地出让金收入产生影响。同时，会带来较大的市场波动风险。所以，现房销售并非能够一下子就完成的事情。

柏文喜觉得，现房销售得逐步推开。现阶段能够学习香港以及其他国家的预售制，把银行按揭贷款的发放放在房屋交付这个节点的前后。房企主要凭借自身向银行贷款来完成开发建设，这样就不会有大规模的项目烂尾情况出现了，对涉房领域的冲击也会更小一些。