又一条楼市调控新政今起实施。

9 月 25 日开始，银行要下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率。对于符合条件的首套房贷款，无需个人去主动申请，银行会在 9 月 25 日统一对其进行利率的批量调整。

一个月前，“认房不认贷”政策正式出台。之后，像北上广深这样的城市陆续开始落地执行。各种楼市新政接连出台之后，上海的房市情况究竟怎样呢？

我找上海的房产中介聊了聊。

“认房不认贷”对上海房市产生了刺激，这种刺激在陆俊忙碌的日程中得到了直观的反映。从 9 月 5 日起约他吃饭，我被放了两次鸽子，半个月后才见到他，他表示自己实在是太忙了，连睡懒觉的时间都没有了。

陆俊从事房产中介工作。静安寺这个区域有他熟悉的房子、业主等；曹家渡区域也有他熟悉的相关情况；长寿路区域同样有他熟悉的房子、业主等；中山公园区域也不例外，也有他熟悉的房子、业主、买家和租客。9 月 1 日晚，上海宣布“认房不认贷”政策将于次日正式实施，之后，他原本沉寂的朋友圈一下子变得热闹起来，同行们对市场回暖的期待在屏幕上都能体现出来。

房产中介似乎迎来了好日子。陆俊所在的小中介公司，二手房挂牌的数量比上个月多了大概十来套。带看的数量更是在不断上涨，在工作日平均每天都有三四组客户预约看房，就连周末晚上也没有空闲的时候。

9 月 2 日一早，陆俊收到了客户刘先生发来的微信，他们相识已有两年。以往通常是陆俊给刘先生发消息，转发一些合适的房源信息，而刘先生很少回复。“这是他首次主动给我发微信，询问我是否有价格合适的房子正在挂牌。”

刘先生属于典型的改善型客户。2021 年 6 月，他首次找陆俊咨询曹家渡周边的二手房。他们夫妻俩都是从外地来到上海工作的，婚后在曹家渡的老小区购置了一套一室户。

收到信息后，陆俊向他推荐了两套次新房。这两套房子价格接近 900 万元，位置比曹家渡要“偏”一些，位于长寿路附近。

新政给予了买家信心。第二天的中午，刘先生约陆俊去看房，他打算先找到合适的房子，接着把自己的老房子挂牌出售。

新政落地以来，陆俊主要服务打算“卖一买一”的客户。其中有像刘先生那样骑驴找马的，还有先挂牌老房子然后再找新房子的。在房产中介的居间操作下，他们的身份会在业主和买家之间进行转换。

看房的过程很顺利。这套房源是在陆俊公司独家挂牌的。看房的时间很充裕。刘先生查看了房子的格局，查看了装修情况，还查看了小区的环境，他对这些都很满意。

陆俊帮他进行了合计，今年开始到现在，老破小的价格始终没有上涨。按照当下的行情，如果把老房子卖出去，刘先生夫妇将会背上将近 500 万的贷款。对于计划要小孩的这对夫妻而言，压力是比较大的。

陆俊当场联系业主，目的是帮买家争取机会，询问业主是否有降价空间。然而，业主不仅不愿意降价，反而还想着再涨一些。

对于买卖双方而言，房产中介在很多时候充当着“教育者”的角色。陆俊通过一轮与业主的“实战”，帮助刘先生调整了预期，让他明白总价 800 万左右的房子更符合他的需求，并且位置比长寿路再远一些也是可以接受的。

他做了一个重大决定：利用这波政策，先将自己手中的房子挂上出售牌。他希望这样做或许能遇到合适的买家。

现在，陆俊在帮刘先生寻找合适的二手房房源。同时，他也在帮刘先生向刚需客户推销老房子。这样一来，又多了一单生意。

在外地有房且有贷款的客户，原本属于“假二套”，如今变成了“真首套”，他们是新政刺激下的另一个购房群体。

陆俊的客户里有一对年轻夫妻，他们在上海租房住。男方的老家有一套由父母置办的房子。在某一个夜晚过后，他们在上海购房时的首付比例从七成降低到了三成，从而让他们扎根这座城市的梦想越来越接近现实了。

陆俊观察到，这对小夫妻客户将更多精力投入到“打新”中。他带他们看了几套二手房，有的价格超出了预算，有的对房子的装修不满意。他们老是询问陆俊对几个近郊新盘的看法，心思十分明显。

这与朋友范白水夫妇的情形很相似。白水在西南某省会城市出生并成长，2012 年前往上海读大学，毕业后其第一份工作的工资仅有六千多，如今一个月实际到手约一万出头，是朋友当中的节俭典型。三年前，他遇到了自己的另一半，在今年 5 月领取了结婚证并结了婚。

白水在老家拥有一套房子。结婚之前，夫妻俩就下定决心要在上海买房。因为上海的工作机会较多，退休工资也比较高，并且在各方面都比老家更为先进，所以他们想要留在上海。

在买房这件事上，留学回国的妻子勤勤比白水更有积极性。今年年初，已经在上海落户的勤勤开始挑选区域，并拉着白水去看房子。当时，因为首付要七成的压力，他们 600 万预算的选择范围很窄，前后陆续看了徐泾北、吴泾、塘桥等区域的新房。

在预算范围内的房子，有的商业配置和小区环境不太令人满意；有的生活还算便利，但是离地铁站较远。总之，这些房子都不太符合夫妻俩的需求。

勤勤为了在预算内买到最好的房子，开始对上海的城市规划进行研究。一到周末，她就约中介来看房，平时还会独自分析每个板块的未来前景。她的老婆现在的专业知识储备就像卖房中介一样多，她有时还会吐槽那些中介的专业度都比不上她。

9 月 1 日新政发布之后，白水夫妻手中的钱能够购买到价格更贵的房子了。“之前来看房的很多中介都来找过我，然而我们现在打算购买更好的房子。”在新政刚公布的那个周末，勤勤和白水一刻不停地去看房子，此次他们的目标是总价在 700 万左右且区域更好一些的房子。

“打新”是白水夫妻的首要选择。从 5 月开始，他们参加了六七个新楼盘的摇号。很可惜，他们都没有摇中。这个月，他们开始查看二手房。要么是价格不合适，要么是装修不合心意。总之，二手房在各方面都不如新房好。

白水认为能否顺利买到房子需要运气，不过他相信这次政策是极好的机遇。对于刚需自住的他们而言，房子是否能增值并非主要的，关键是能买到合意的房子，“先上车最关键”。

虽然购房门槛降低了，但真正愿意下手的还是少数。

9 月 19 日晚上，陆俊告知我一个喜讯。有买家支付了意向金并且签订了意向合同。这是自 9 月 1 日新政发布以来，他的客户当中唯一签订意向合同的。而更多的业主和买家都处于观望状态。

有一套学区房正在进行交易，其面积约 50 平米，成交价格比年初上涨了 20 万元。前些年，在强有力的房价调控政策作用下，上海部分区域的房价处于稳定且有下降的态势，但学区房的房价却如同在攀登更高的山峰。陆俊公司紧邻着学区房，凭借着买卖和租赁学区房这一业务，即便在市场行情不佳的时候，他们公司依然维持着稳定的收益。

陆俊清楚，买学区房的那些人不缺钱财。他们更多的是出于对孩子的考量，同时也是大人在努力追寻某种安全感。

有个客户前段时间很有意思。她提前两年以高价买下了这里的学区房。今年孩子一入学，她就急忙把房子挂牌准备卖掉。并且还把价格降低了一些。她说是听到了一些风声，说政策又要变了。陆俊说。

陆俊在房产中介行业已经摸爬滚打了 15 年，他对房价有着敏锐的感知能力。他表示自己能够从业主接电话时的语气里，判断出房价未来是会上涨还是会下跌。

他记得，从大概 2015 年年底起，电话里出现了不耐烦的业主以及不接电话的业主，数量增多了。业主们的架子变大了。他认为这意味着他们的房子不愁卖。陆俊不但没有生气，反而感到高兴，觉得赚钱的时机到了。

陆俊用“狂热”来形容那两年的行情以及业主和买家的状态。他举了一个典型且极端的例子：有个贵州老板，在镇宁路一个小区门口看到陆俊在摆摊，然后就加了他的微信，接着问陆俊手里有没有面积大一点的房子。之后，陆俊给这个老板推了一套嘉天汇的二手房，该业主要价 3200 万。他第一次看房子，就直接签署了意向书，第二天就把全款打过来了……现在回想起来，陆俊依然是一副难以置信的表情，“然而在那个时候，情况就是这样，有钱人很多，买房子真的就如同买白菜那般容易。”

在那两年里，陆俊最为用心的事情就是与业主“搞心态”。因为要争取更多利益，所以业主临时跳单的情况几乎每天都有，甚至有不少人宁愿赔偿也要毁约。陆俊既理解业主的动机，也深知中介通过抬高价格来争抢房源的这种手段。

遇到这种情况，他首先会与买家商量是否愿意提价。接着，他会站在买家的立场去劝说业主。他会跟业主说客户的诚意非常充足，给出的价格是行情价，其他中介多报的 10 万 20 万在尚未落到白纸黑字之前都是虚幻的。如果折腾来折腾去，会耗时费力，最后到手的也不会相差太多。用他的话来讲就是“没有技巧全是真诚”，在不少时候这种方式都挺管用的。

陆俊谈到这次政策对市场的刺激时表示，市场行情总体是平稳的，不会再如过去那般狂热。

9 月 20 日这一天，广州率先对限购政策进行了放宽。关于北上深是否会跟进这一举措，大家有着各种各样的说法。有人认为，如果上海也放松限购的话，房价肯定会出现大幅上涨的情况。然而，陆俊与同行们进行交流后，觉得上海跟进的可能性不是很大。他认为上海的房子根本不愁销售，不需要使出那些“大绝招”。

在市场状况良好的地方以及特定的时间里，房价调控政策的作用就如同往正在燃烧的油锅里浇上水去灭火一样，结果火势不但没有被扑灭，反而变得更加旺盛了。与之相反，那些具有刺激性的政策能够发挥出怎样的作用，还需要持续地进行观察。