Q&A |壹

问答关键词：外地有房、首套房认定、首付比例

老师你好，我在老家南平拥有一套房子。如今这套房子已售出，并且按揭也已还清。那么，如果我在厦门买房，是否算作首套呢？按揭比例是否为三成呢？我的儿子 26 岁，目前拥有厦门户籍。如果以我儿子的名义去购买房子，情况又会是怎样的呢？

谢康称，厦门的政策是既认房又认贷。这意味着要查看在厦门是否有房，同时也要查看之前名下是否有过房贷记录，并且房贷记录是看全国范围的。只要这两者中占其一，在厦门买房就会被算作二套。此时，最低首付是 4 成。如果此前有房贷记录，不管是否已经还清，首付比例都按照二套来计算。

你的情况是之前在老家办理过房贷按揭。若以你的名义在厦门买房，即便房贷已还清，再次购买仍算二套，这意味着首付比例最低为 4 成。然而，根据近期厦门各大银行所释放的信息，倘若你之前的房贷已还清，那么在厦门买房时的贷款利率能够享受首套标准，即基准利率（当前基准利率是 4.9%，首套不上浮）。

你儿子名下在厦门没有房产，并且没有房贷记录，这样的情况下在厦门是可以按照最低三成首付来购房的。

Q&A |贰

问答关键词：卖旧换新、总价300万、置换原则

老师你好。我名下有两套房子，一套是海沧天源用于自住，另一套是天心岛的 90 方房子。这两套房子的楼层比较低，之前一直处于出租状态。中介给这两套房子估价在 300 万左右能够成交。我打算卖掉天心岛的那套房子，然后用这笔钱去换马銮湾的中央公园，或者购买马銮湾 1 号的新房。想问这样的操作会有风险吗？谢谢。

谢康称，天心岛 90 平的户型较为不错。该户型比较方正，带有赠送的入户花园，并且是三房户型。无论是地段、学区、交通，还是配套方面，天心岛的优势都较为明显。倘若一定要讲有什么不足之处的话，或许就是小区整体的品质稍显欠缺。

卖掉成熟板块的二手房来置换新房，这其中是存在风险的。同时，还需要看你打算置换的房子是否具有非买不可的吸引力。关于置换原则，之前我已经多次提及：只要能够换到品质更优的房子或者处于更好的地段，就不太容易吃亏；如果能够两者同时具备，那就更好了。

具体操作并非难事。若拥有多余的房票，那么先买后卖无疑更为稳妥。然而，倘若只能先出售一套方可进行置换，那就先将手上多余的房子卖掉。当下，厦门二手房市场呈现出逐渐低迷的态势，购房者对价格较为敏感，下行压力较大。就整个下半年的走势而言，我个人并不十分看好。倘若决定进行置换，不如抓住当前这个时机。

中央公园和马銮湾 1 号这两个楼盘，在地段方面相差不大，在配套方面也相差不大，在产品定位方面同样相差不大。你能够前往售楼处进行对比了解，有时候买房是需要眼缘的。

Q&A |叁

问答关键词：常住翔安、改善置换、学区房

我在岛内软件园二期工作，而我的老婆在翔安新店工作。我们常住翔安东方新城，那里有一套 93 方的三房。不过，这个小区的品质不是特别好。我们还有一套集美莲花新城一期的 89 方毛坯两房。现在我们想要进行改善置换，最好能有学区。因为宝宝明年 9 月就要上小学了，我们希望能划片到一所好点的小学。请问我们应该如何操作呢？

小麦表示，你目前家庭名下已有两套住宅。鉴于房票的问题，若要进行置换，就只能卖掉其中一套。倘若你打算置换品质更优的新房，那么建议卖掉莲花新城。莲花新城在小区品质、地段价值、升值前景等方面比东方新城更具优势。然而，鉴于你们夫妻二人的工作地点、置换期间的居住问题以及孩子的上学问题，保留东方新城是很有必要的。因为东方新城划片的新翔小学是市直属学校，保留这套房子至少不会对孩子未来的上学问题产生影响。

置换到哪里要看你的总价承受能力。如果经济能力足够，可选择翔安南部新城一带。在那里，保利和光城悦、国贸天成、远洋天和、融创东南府、金地前海湾等楼盘，都是很多改善需求的选择目标。

最后要提醒你关于学区的情况。南部新城这边有许多正在建设的优质名校。然而，新房在正式交付之前，其学区划片是不确定的。即便学校与这个楼盘仅一路之隔，只要教育局没有公布最终的学区划片，就依然会有变数。这也是之前建议你保留东方新城的一个原因，因为买房不能影响学区和生活品质，这是前提。

您若对楼市或者买房存有任何疑问，就可以在本文的下方直接进行留言，我们会在第一时间给您解答。

主编丨谢康 文丨谢康

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