文/顾天杰

买房送首付 秀翻全场

本以为买房送特斯拉、送家电、送装修已经很厉害了。

想不到，还有房企敢直接送真金白银。

第一财经有报道称，深圳龙岗区的信城缙悦花园，在近期打出了这样一个口号：“30 万元只需付 3 成首付，并且开发商还会送 60 万且不用还”。此口号刷爆了当地中介的朋友圈，从而吸引了大量群众前来围观。

当地住建局第二天迅速查处了这个楼盘，给出的原因是：

扰乱市场。

开发商送首付的这场风波就这样匆匆结束了，然而产生的后续影响却并未完全消散。

微博网友们抛出了一系列灵魂拷问。

房企为何要主动给予钱财？折后价格是否存在违规情况？该项目实际销售状况到底如何？后续是否还会继续进行售卖？

信城缙悦花园是这次事件的主角。它早在 2022 年 3 月就首次获得了预售证。当时推出了 522 套住宅。备案价最低为 3.71 万一平米。

2022 年 7 月后来，这个楼盘进行了第二期取证，其总价处于 308 万到 720 万这个范围之间。

中介流传的送 60 万首付这一说法，专门针对的是 78 平米且总价 308 万的户型，能够享受这种特别的优惠。

假设优惠落地的话，买家只需支付 32.4 万元。剩下的 60 万，开发商会通过第三方流转的方式返回。房子的按揭大约是 210 万。

所以开发商相当于给买家在总价上打了八折。

随着事件声量的迅速扩大，缙悦花园的售楼处出现了这样的奇观：

左边已买房的老业主在现场进行维权。他们之前仅享受到了一套房 30 万的优惠。

右边有新买家在排队看房，一波接着一波的人不断地来，销售都忙得接待不过来了。

住建部门在一天后迅速介入，项目方也第一时间发了道歉声明。

开发商称，关于送 60 万首付的说法有误，这是渠道中少数经纪人的误解。同时，开发商将会对缴纳诚意金的 8 批客户进行无条件退款处理。

这下可好了，新老客户能统一战线了，集体向开发商维权。

我们把缙悦花园过去一年多的营销史仔细扒拉一番，会发觉类似的操作已经不断上演了。

2022 年首次获得相关证件后，项目方推出了首付减免 30 万元的举措，同时还开展了零首付的推广活动。

客户需支付 10 万元定金。接着会有第三方提供 100 万免息贷款。这笔贷款要分 60 期还清。并且在还清期间是免息的。

这次营销毫不出意外地出意外了。

缙悦花园第一期有 644 套住宅和 48 套商业房源，这些房源遭到了深圳住建局的锁定，原因主要是开发商存在违规行为。

已经吃过一次亏的开发商，为什么还要在住建局面前反复横跳？

从另一个角度来看，房企所进行的一整套前后的操作，或许会转变为对滞销楼盘进行处理的通常套路。

简单来说分四个阶段：

1.楼盘先打出零首付、低首付等营销诱惑；

2.市场消息发酵扩散，引起买家注意；

3.监管介入，开发商发声明甩锅中介；

4.流量和带看成交量增加，帮助卖房。

根据深圳房地产信息平台的数据，到 2 月 20 日为止。2022 年 3 月取得预售证的缙悦花园 522 套房，已售出 75.67%。7 月取证的 490 套房，仅卖出了 18 套。

二期项目的去化率仅为 3.67%，这意味着它属于实实在在的滞销楼盘。

可惜的是，龙岗区住建部门及时制止了这套操作。

在此之前，佛山也出现过开发商“送一成首付”的楼盘。

它就是佛山禅城区的泰丰千玺湾。

当时中介给出的话术是：

送一成首付，20万即可卖房。

仔细研究会发现，背后套路满满。

假设买家想要获取送首付福利，就需要以正常价格进行购买。这样一来，首付的金额会减少，然而总价却会变高。同时，贷款比例也会升高，进而使得整体的利息增多了。

本以为省了首付，最后却多付利息给银行。

开发商的销售数据不会骗人。即便如此，这个项目的销售情况还算良好。

喜报显示，在当时的佛山泰丰千玺湾，周末两天卖出了价值 1.19 亿元的房子。42 组客户获得了赠送一成首付的待遇。

不知道这42位幸运业主，是怀着怎样的心情签下购房合同的。

泰丰是一家民营房企，其总部位于深圳。千玺湾的土地在 2020 年 10 月被拿下。当时的楼面价为每平米若干元。该土地位列禅城区地价第二名。

楼面价如此之高，开发商将房屋建造好并投入市场后，遭遇了接连不断的重击。其价格最初为 3.1 万元一平米，之后陆续下调，最新的价格是以 2.1 万元一平米为起步。

楼盘的优点主要体现在教育方面。它的保底学区较为不错，通过摇号入学的学校也属于禅城的第一梯队，所以在保值方面不存在问题。

缺点是周边没有地铁，更适合本地开车的买家作为改善购入。

可以预见，送首付这种行为。这种行为在一线城市被打压。但即便如此，它也会在压力较大的三线城市重新出现。它会像死灰复燃一样再次活跃起来。

左手回暖 右手滞销

很多人会有一个疑惑：

一线城市明明正在集体回暖，深圳为何有楼盘偷偷降价？

表面上深圳成交量确实回暖了，可惜价格没能跟上。

深房中协的数据表明，在春节后开工的第一周，也就是从 1 月 30 日至 2 月 5 日这段时间，深圳的二手房成交数量为 560 套，与上一周相比增长了 214.6%。而在第二周，成交的数量达到了 784 套，这个数量超过了 2022 年单周的最高销量。

当地中介感受到了暖意。门店的成交上涨了 2 倍。价格都在指导价附近。还有价格甚至低于指导价成交的。

深圳2022年经历了漫长的回调期，还没有缓过来。

2022 年全年深圳一手房成交套数。与 2021 年相比环比下跌了 34.2%。下跌后回到了 2019 年的水平。

二手房成交套数，与 2021 年相比环比下跌了 46.6%，并且创造了近 20 年的新低。

机构数据显示，在 2022 年 12 月这个时间节点，深圳的核心区南山区的二手房价格与去年的高峰期相比，其跌幅达到了 20%以上。

宝安区、福田区二手房部分楼盘价格跌幅超过40%。

2023开年之后，深圳意识到不做点儿什么不行了。

于是重启了搁置三年的积分落户政策。

2023 年 2 月 8 日，深圳发改委、公安局以及人社局共同发布了《深圳市积分入户办法》。

必须满足的条件有5个：

1.男性在55岁以下，女性50岁以下；

2.持有有效的深圳经济特区居住证；

拥有深圳市合法产权住房，且连续满 5 年；或者拥有合法租赁住所，且年限连续满 5 年。

依照法律法规正常缴纳深圳市的养老保险，其年限累计满 5 年；依照法律法规正常缴纳深圳市的医疗保险，其年限累计满 5 年。

5.无刑事犯罪记录，且未参加过国家禁止的组织及活动。

满足条件之后，需要按照积分的高低进行排序，最终才能获得落户资格。通常情况下，深圳每年的落户名额大约只有 1 万个，然而申请落户的人数却有好几十万。

春节后的买房热潮，有一部分是因为积分落户新政而变得激烈，从而带来了成交量。

有人统计过，按照买房 1 个月积 1 分的规则。一个家庭一年能够获得 12 积分。凭借这些积分，大约能比租房的情况提早 5 年成功落户。如果学区还不错，还能顺带解决孩子的教育问题。

一线城市加快脚步刺激楼市之时，三线已经开始行动，用尽各种办法，全力投入。

比如扬州。

2 月 20 日，扬州宣布出台一个通知，该通知是关于积极支持刚需和改善性住房需求的。此通知包含三方面内容。

鼓励生育二孩以上家庭购房，放宽新房购买条件，完善二手房交易政策。

二、优化公积金贷款业务、首套房契税补贴。

在首套房商业贷款利率等方面进行调整，进一步对刚性住房需求客群和改善性住房需求客群加大力度。

总结起来就一句话：

应买尽买，放宽审批，补贴到位，多买多送。

扬州先取消了限售，接着又取消了限购，之后利率降至 3.8%，公积金额度被上调，还发放了补贴。