楼市再迎重磅宽松政策！财政部、国税总局、住建部日前发布了《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。此政策给改善型购房者带来了减负效果：二套房的契税，原本是 3%，现在根据不同面积降为 1%和 2%；144 平方米以上的“红线”限制被取消，首套房面积超过 144 平方米的将少交 1.5%的契税；住房满 2 年进行转让时，超过 144 平方米的同样能够减免营业税。

契税政策

首套房

家庭中未婚的指个人，已婚的指夫妻双方及未成年子女。此前在本地（例如淮安人在外地有房的可不算）名下无房，现在购买住房的，这种情况的住房被称为首套房。

新政策规定：若购买首套房，当面积为 90 平方米及以下时，契税按 1%的税率征收；而当面积为 90 平方米以上时，契税按 1.5%的税率征收。

老政策规定：若购买首套房，面积在 90 平方米及以下的，需按 1%的税率征收契税；原本面积大于 90 平方米且小于 144 平方米的，按 1.5%的税率征收契税；面积为 144 平方米及以上的，则按 3%征收契税。

变化

首套房的契税有主要变化。144 平方米及以上的房子，原先契税为 3%，现在降低到 1.5%。面积正好是 90 平方米的话，原先契税是 1.5%，如今降低到 1%。

二套房

二套房：是指家庭此前名下在本地有一套住房，现在再次购房的。

新政策规定，对于购买家庭的第二套改善性住房，若面积在 90 平方米及以下，需按 1%的税率来征收契税；而如果面积是 90 平方米以上，就按 2%的税率征收契税。

老政策：购买二套房，统一按照3%征收契税。

变化

此次新政的最大变化在于二套房。以面积是否超过 90 平方米作为界限，契税方面，相比原先分别节省了 2%和 1%。

住房指的是具有住宅性质的房屋。而商业性质的房屋，像商铺、写字楼以及酒店式公寓等，并不在此次新政的涵盖范围之内。

营业税政策

新政策规定：如果个人把购买不足 2 年的住房对外进行销售，那么需要全额征收营业税；倘若个人把购买 2 年以上（包含 2 年）的住房对外销售，就可以免征营业税。

老政策规定：如果住房对外销售的时间不足 2 年，那么原先会全额征收营业税；倘若住房对外销售的时间大于等于 2 年，在以前的情况下，只有面积小于 144 平方米的住房可以免征营业税，而面积大于等于 144 平方米的住房，则需要缴纳总房价的 5.6%营业税。

变化

144 平方米及以上的住房，若超过 2 年，便能省掉 5.6%的营业税。这使得大户型房产交易节省了一大笔税费。

说了这么多，有人要问了，

该新政对买房人到底有何变化？能省多少钱？

算账·契税部分

首套房：

假设您购买一套面积为 150 平方米、总价 150 万元的首套房。原先的契税按 3%来执行，其金额为 4.5 万元；新政之后只需缴纳 1.5%，所需缴纳金额为 2.25 万元。这样一来，就能省下 2.25 万元。

144平方米及以下不变。

二套房：

假设购买一套面积为 80 平方米、总价 80 万元的二套房。原先的契税按 3%来执行，其金额为 2.4 万元；新政实施后按 1%执行，只需缴纳 8000 元，如此一来就节省了 1.6 万元。

假设购买一套面积为 150 平方米、总价 500 万元的二套房。原先的契税按 3%来执行，那么需缴纳 15 万元。而新政的契税按 2%执行，只需缴纳 10 万元。这样一来，就节省了 5 万元。

算账·营业税部分

假设要转让一套面积为 150 平方米、总价 500 万元的住房，这套住房原先是以 400 万元购入的，并且已经满 2 年了。原先在这种情况下需要缴纳差额的 5.6%作为营业税，也就是 5.6 万元。而新政实施后，这笔税费就可以减免，能够省下 5.6 万元。

可以看出，新政之后，对于面积大于等于 144 平方米且满 2 年的二手房转让，这是受益最大的情形。有一套总价 500 万元且符合前述情形的房屋，在契税方面最多能省下 5 万元，在营业税方面最多能省下 5.6 万元，买房人总共节省了 10.6 万元之多。可以想象，住房总价越高符合这种情形，其享受的税费减免数额也就越高。当总价达到千万级别时的别墅进行转让，省下的税费将会是很可观的。

追问

别墅是否在此次新政范围呢？

原先国家对住宅有不同的区分，其中包括普通住宅和非普通住宅。普通住宅的特点是面积小于 144 平方米。非普通住宅则是面积大于等于 144 平方米，并且小区容积率小于 1.0 的房屋。在此次新政中，144 平方米的红线被删除了，不再对普通住宅和非普通住宅进行区分。

多年前国家已明令禁止地方出让别墅用地。现有绝大多数楼盘的容积率超过 1。在很多低密度小区中，虽有“别墅”房源，但这些房源性质等同于住宅。所以别墅在此次新政范围内。

追问

满2年如何界定？

住房按市场价格购买，以房产证上记载的日期和契税完税证的填发日期，按照“孰先”原则来进行确认。

按房改政策购买的住房，其确认日期依据有三个：一是房产证上记载的日期；二是《公有住房购买契约》的签定日期；三是付款收据时间。按照“孰先”原则来进行确认。

继承或直系亲属赠予获得的住房，其购房时间能够从原产权人的购房时间开始连续计算。

非直系亲属赠予而获得的住房。其购房时间是以受赠的产权时间作为起始进行计算的。

追问

三套房的契税和营业税是否有调整？

有关媒体进行了采访，三套房之前的契税和营业税是参照二套房来执行的。契税是按照房屋总价的 3%计算，营业税是按照房屋总价的 5.6%计算。在此次新政里，没有提到三套房的税费有变化，还需要等待细则出台。

追问

新政是否会在江苏落地？

此次文件提及：北京暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策；上海暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策；广州暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策；深圳暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策。上述城市以外的其他地区适用本通知全部规定。具体操作办法由各省制定；具体操作办法由自治区制定；具体操作办法由直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。

这意味着，四大一线城市仅针对首套房的契税政策进行了改变，然而其他政策依然保持原状没有变化。并且，江苏包括南京在内的所有城市，都将会实施新的政策。

追问

计税的时间节点如何计算？

契税和营业税的计税节点方面，原先的政策规定如下：新商品房是以买房人在开发商处的合同鉴证日期作为计税节点；二手房是以合同送件日期作为计税节点。

对于购买新商品房的市民而言，仅存在契税这一说法。目前有许多市民已购买新商品房但尚未办证，在缴纳契税时，很有可能依据老政策来执行。然而，具体是否会按照这样执行，还需等待此次新政的落地细则。

追问

新政何时生效？

文件表明，本通知从 2016 年 2 月 22 日开始执行。这意味着，下周的第一天起，新政将会正式开始生效。

房价疯涨了这么久，

终于盼到个喜大普奔的好消息了！