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新房

问：亚星金运外滩的云水居以及建业泰宏国际城，还有五建新街坊与昆仑望岳。从综合地铁情况和居住环境来看，哪个更合适呢？另外还有其他的推荐吗？

如果是对比五建新街坊和昆仑望岳的话，改善建议昆仑望岳。

五建开发商的经验不是很丰富，主要体现在楼盘容积率方面，容积率过高，楼盘显得太密集，导致居住舒适度不高。该楼盘靠近电厂，附近既有安置房也有公租房。而昆仑望岳的容积率仅为 2.5，居住相对较为舒适，并且附近还有地铁。在改善住房选择时，不建议选择南区的亚星和泰宏。此外，还可以考虑郑地璞园以及奥兰和园。

如果考虑地铁线旁的改善情况，那么可以看看亚新美好城邦。金地铂悦有洋房，5 号线即将通车，它是一条环线，换乘也较为便捷。

问：想要改善一套四室的房子。工作地点在中牟，对于永威的位置以及翠园能否按时开盘交房存在迟疑。

翠园的位置较为不错。不过它的价格预计在 1.7 至 1.9 万元。其性价比一般。倘若翠园价格为 1.8 至 1.9 万，那就不如购买美景世玠的高层，该高层性价比不错。目前具体的开盘价格尚未公布，所以难以定论。

永威城的位置存在一定的偏性。永威是本土开发商，其口碑较为良好。据售楼部称，该楼盘签约了实验小学，学校的情况还算可以。翠园只要其证件齐全，就会进行开盘，目前它与碧桂园存在合作。

如果你在中牟工作，那么你可以选择白沙的楼盘。像融创象湖一号就很不错，它的位置挺好，距离东区较近，距离中牟也还行。白沙属于郑东新区，其位置是不错的。可以留意翠园，目前已经开始办理入会事宜，可关注其最终价格。另外还有融创，如果资金充足的话，也可以关注万科美景世玠的高层。

问：首付大概 35 万，用于自住和投资。请推荐合适的房源！另外，卢浮公馆的价格是 130 万加上 5 万的税；纬五路二小家属院有两房且是单气，在五楼；民航花园有 87 平的两房（是 2 梯 30 户复式共三层的那种），价格为 140 万。请对这些情况进行分析。

如果有自住的需求，那就购买离工作地点近的二手房。倘若既自住又投资，建议可以考虑 2 号线南三环附近的新楼盘。像永威城、鑫苑国际新城和绿都澜湾的高层，如果首付能够再提升一些，中州城的洋房也可以进行查看。（等到 5 号线开通后，在黄河路换乘会比较便捷）。

卢浮宫的均价已经不低了，自住的话是可以入手的。纬五路的那个房子房龄有 21 年了，等入手后持有几年再出售，可能会稍微有些困难，尤其是单气在五楼的房子。没有电梯要爬五楼，不是很多人都能接受的。民航花园是 2T30 户，其舒适性太差了。

问：我拥有本地户口。我和我妻子名下各自有一套房产。现在我打算把我名下的这套小公寓出售掉。接着我准备购买一套新房用于投资。我的首付是 50 万。有没有合适的新楼盘呢？绿博园附近的情况怎么样呢？

郑州目前实行限购政策。以家庭为单位，郑州户口最多可购买两套住房。就你目前的情况而言，如果再购买住房且达到限购规定的 2 套，需要支付 6 成的首付。6 成首付的金额为 50 万，在这种情况下只能购买小户型住房了，而大的房源则较难购买。

绿博可以进行投资，不过需要进行长线投资。白沙也是可以的，要关注融创象湖一号。还有绿博雅居乐春森湖畔以及亚新美好艺境。但是资金还需要进一步筹集。

问：正商智慧城 127 平的房子优惠后价格为 9600 多。之前曾被限购，不过现在可以网签了。（本人名下已有房产）但现在又看中了一套万科美景龙门的公寓。对于这两者，不知道该如何选择？

万科美景龙门的位置较为不错。公寓主要是面向那些资金充足，且资产已进行全方位配置的人群。由于公寓难以变现，属于长线投资，其收益主要就只有一个，即租金。所以主要需要权衡该位置的租金情况，看其能否与月供相平衡。

如果是对正商智慧城进行投资，首付大约三十多万，能够在市区环内购置一个户型相对较小的房子，这样会更安全。

问：首付大概五十五万，有八十多平的小三房。目前暂时不住，打算买后出租。那么应该如何选择呢？请推荐一些楼盘。

老经开的华润紫云府。

你好，我有在郑州纯投资一套住宅的想法。我是本地户口且已婚，目前无房也无贷款。我希望总价在 110 万左右。绿都 3 期有 82 平的房子，总价为 110 万；招商天地华府有精装修的 88 平房子，总价 120 万。那么我该如何做出选择呢？

绿都紫荆华庭的主要特点是靠近地铁口，其 3 期距离地铁口较近，然而容积率较高。若从投资角度来看，性价比不错的当属招商天地华府，它的精装价格为 1.35 万，开发商也较为靠谱，且容积率低于绿都。

这两者相比较之下，建议选择招商。不过招商位于三环外，就目前而言，其配套设施还不是十分成熟。招商有 80 多平的户型，属于小三房，其功能性会更强一些。

投资的话，可以去白沙看看。白沙的一些楼盘性价比不错，像融创象湖一号以及永威森林花语。永威上次开盘据说价格在 1.3 万左右，值得关注。融创的价格在 1 万多，也可以加以关注。

你好，最近有投资白绿的想法。请推荐一个既有潜力又靠近地铁的楼盘。

白沙目前销售的项目并非地铁盘，绿博现在有地铁的盘主要集中在绿博大道沿线。像亚新美好意境以及融创观澜一号。关于白沙和绿博，我的看法是白沙比绿博好。所以如果白沙没有特别合适的，紫藤公馆如果价格合适的话可以优先选择。

名下有两套小户型，分别是鑫苑现代城和建业花园里，面积都在 80 多平。现在想要更换为三房或四房，看过蓝堡湾二期和天骄华庭，还有白沙的洋房。需要选择一下该怎么选。如果要卖房的话，是卖现代城还是花园里呢？

1、现在不是卖房的好时机。

2、蓝堡湾和天骄华庭主要看价格。

3、老街和东苑需要捡漏，就是七折，最少八折。

白沙的洋房中，永威和融创的价格都不是很合适。如果要在二者中选择，那就是永威的洋房，不过它的价格高，首付也高。

5、花园里的可留。

如果考虑是增值的情况，那么天骄是最先被放弃的。蓝堡湾主要看入手的价格。白沙的洋房主要看付款方式以及价格。如果满足某些条件，是可以考虑的，但并非最优选择。

问：看了城市之光和正商城。城市之光临近高架，正商城有小户型。这两个楼盘对比起来怎么样呢？

城市之光的备案价大约是 1.47。它的装修标准不是特别高，估计每平方米达不到 1000 元。从性价比来看是说得过去的。不过与长江路的正商相比，它更有后劲，因为它离常西湖和四个中心足够近。十号线距离较近，属于标准地铁房。然而，你提及的噪音问题不容忽视，尤其是正对着高架的窗户。正常的中空玻璃通常难以阻隔车噪，需要加装夹胶玻璃，这也算是一种解决方案。

这两个楼盘没有谁绝对不能买谁绝对能买。不过，我更倾向于常西湖这个楼盘。对于正商的那个楼盘，如果你熟悉那个片区的话，是可以考虑的，只是那个片区的氛围不太让人喜欢。

在北环工作，想要购买一套 120 平左右的三室刚改房。看过华润悦府，总价是 235 万；还有名门翠园，总价大概 220 万。请老师从交通方面、居住环境方面、子女上学方面以及保值方面来分析一下，选择哪一个更好呢？目前手里有 170 万现金，或者有没有更好的推荐呢？

翠园属于名门。它的品质不太稳定。像名门万千世纪城，其品质就特别差。然而紫园的品质相对较好。因此，购买名门的房子是存在风险的。

华润悦府的性价比比较高。二七广场是郑州市的老中心，那里非常杂乱，几乎没有改善的可能。就如同把北龙湖的房子搬到银基周边一样。

可以考虑万科世玠项目，其一期的高层价格大概在 2 万左右，并且包含精装修。该项目有双地铁，性价比比较高。另外还有亚新美好城邦，它包含装修。亚新是本土品牌，其品质一直在不断提升，是一个值得期待的开发商。

二手房

问：计划投资购买南阳路与东风路口同乐小区南院或者北院的二手房，该房屋是 98 年的，属于老小区，价格在某个范围内，计划在 5 到 7 年的时间内出售，这样做是否有价值？

房子太老，没有价值，房龄大概 25 年左右。只有在有自住需求或者上学需求的情况下才值得出手。而且说实话，在郑州，东风路小学算不上好，可能在惠济区还算可以。

投资二手房时，首先要注意房龄，最好不要超过 10 年。其次，建议选择大开发商的楼盘，这样后期会有保障。第三，有学区房（最好是金水区或者中原区的学区房）会更好，其次是靠近地铁的房子。

问：首付四十万，在西流湖片区，像西湖秋韵、同汇花园这样的地方，位置和环境都还不错。那么，购买这种二手房是否合适呢？是推荐购买新房呢？有没有合适的楼盘呢？

这个小区离地铁口距离不远。其位置还可以。然而，附近的配套设施其实不是特别好。在相同价位的情况下，更建议可以去考虑高新区地铁口附近的几个楼盘，比如万和城、翰林国际城和公园道一号。

这三个配套学校在地铁盘里是比较好的，并且周边环境比那两个小区要好。新盘方面，建议可以去看看荣盛花语水岸、碧桂园西湖以及金科城。

问：本人是外地户口，想要在郑州购买房子。首付在 25 万以内，目前正在考虑小户型，大约 60 平米。在接下来的两年内不会自住，后期打算去郑州发展，这算是投资兼自住。对于迁户口这件事，若是购买二手房，中介可以直接帮忙落户吗？还是需要自己提前把户口迁好呢？

目前郑州的主城区实行限购政策。外地人如果没有近三年连续 24 个月的社保，就无法买房。外地人如果没有近三年连续 24 个月的个税，也无法买房。

迁户口有两个途径。如果没有房子且没有亲属关系，可迁到人才市场，此过程较为繁琐麻烦。但若有直系亲属在郑州有房且有户口，那么就可以进行迁户。

二手房中介称未曾经手办理，对此不太了解。然而，此类途径通常存在风险，建议大家谨慎思考。在选择房子时，建议优先考虑环内的房子，其中学区房是首选，其次是地铁口附近的房子，再次是商圈附近的房子。

问：如果税费过高，是否有可以减少税金的方案？4，房产证暂时没下来，该怎么去交易？

按照不满五年来计算，税费主要有大头部分。其中包含总价 5.6%的增值税，以及差额（房管局核定价 - 购买价）20%的个税。

如果想要节省税费，那么可以选择等待。等待房子达到满五唯一的状态。目前听闻其他的途径，这些途径不太安全且不太靠谱，并且费用还不低。

没有房本的话，暂时无法进行交易过户。只有等房本下来之后，才可以进行过户。在很多没有房本的情况下，买卖双方会先签订协议，把相关条件约定好，然后等房本下来之后再办理过户手续。

名下有五厂南院互助路的学区房，还有两套小公寓，资金比较紧张。考虑是否用亲戚的名额买一套房子，比如白绿或者滨河、经开老城、管南等地的房子。在这种情况下，需要考虑是否应该把老房子卖掉，或者进行现房抵押。抵押得到的钱肯定比卖掉房子得到的钱少，但是这样至少可以保留未来几年孩子上学的机会。如果是为了孩子上学，至少要四年后才能卖掉房子。

建议办理抵押贷款。目前整个楼市处于调整阶段，出售的行情或许不如去年。学区房在保值性和流通性方面表现较好。等行情发生转变后再出售也是可行的。许多房子在出售时都存在贷款。如果将学区房出售，等孩子上学时再购买，可能就不是出售时的价格了。

6、问：买方一次性付款，作为卖方我需要注意什么？

一次性付款过程较为简单，需注意以下几点。其一：务必走资金监管。其二：未拿到全款不可移交房屋。其三：提前算好物业水电费，以免最后产生扯皮情况。其四：若房子上有自身户口，有机会就提前迁走，以避免后期买方迁户口时产生双方纠纷。

其他城市房产

问：若全国楼市的泡沫破裂，海口会破裂吗？另外，若全国楼市不破裂，海口会如同 2011 年至 2016 年上半年那样出现下跌吗？

全国楼市泡沫破灭的可能性极小，几乎可以说是不可能的，因此这个假设是不成立的。

其次，海南的情况与几年前有所不同。可以进行对比，2011 年海南的房价是多少呢？北京的房价又是多少？郑州的房价是多少？上海的房价呢？深圳的房价呢？而现在这些地方的房价又分别是多少？

再者，海南如今购房者自住的比例在不断升高。从米宅的购房客户情况来看，90%都是自住需求。因此，这与当时投资客占比较高的情况有所不同。基于此，海南房价下跌的可能性要小于上涨的可能性，不过淡旺季出现微调是有可能的。

2、请问海南买哪里升值大？分析一下海南房产

旅游度假地产建议首先以自住需求为重点，接着再考量投资价值。预算的多少，对最终的选择起着决定性作用。在整个海南米宅，只推荐东海岸沿线的区域，例如文昌鲁能山海天、万宁华润石梅湾、清水湾的绿城和雅居乐。东海岸汇聚了众多大品牌开发商，其发展起步较早，相对而言也更为成熟。当然，在海南限购政策的限制下，外地人只能购买一套房产，所以一定要挑选合适的，即便价格稍高一些也无妨。

海南房产若要放到投资层面，那是中长期的。一般期房，大约需两年左右交房。交房后三年内能拿到房本。拿到房本后的两年内不允许进行交易。也就是说，通常的周期大概在七年左右。要做好中长期（交物业费）持有房产的准备。并且海南的租房存在淡旺季之分，4 月到 10 月是淡季，几乎无人租房。10 月到次年三四月份是旺季，租金会翻倍。但这种情况的旱涝是不确定的。随着海南国际旅游岛的概念越来越深入人心，海南的房子在旺季时确实越来越难以租到。存在半年的空租期。大品牌开发商，其所在地段优质，同时有着可见的政策前景。

3、问：近期想投资。绍兴，成都，重庆，哪一个比较好？

绍兴柯桥相对而言没有涨起来，处于被按住的状态，这种情况可以予以关注。不过，要抓住机会的话需要靠抢。从城市的角度来看，成都更具未来。但就房价方面而言，重庆相对更低。然而，经过这一两年的过度炒作，重庆也没有什么好的机会了。

装修

问：装地暖时需要留意些什么？哪些东西需要自己去购买？成本费用大概是多少？

装地暖需注意以下两点：其一，要确定好分水器的位置；其二，要选择好地暖管材质。分水器应安装在橱柜内等较为隐蔽且便于开关的地方。地暖管主要有 PERT 和 PEX 这两种，其中 PEX 更能耐高温，并且价格也稍高一些。

所有材料无需自购，商家提供材料并负责安装。费用方面，地暖一般按实际铺设面积计算，每平方 80 到 100 多元；主管（从门口到分水器）每米约 50 元；一组阀门价格为 200 多元；分水器一路的价格是 200 多元（建筑面积几十到一百多平的房屋，一般至少需要 4 路）。

2、问：贴地砖需要留缝吗？有什么其他用途吗？

抛光砖可以不留缝。抛釉砖最好留缝。因为抛釉砖主要存在表面平整度不够的问题，若不留缝，在接缝处会有明显的不平现象。

3、问：贴砖和封阳台哪个先做?

一般是先封阳台再贴瓷砖.

一方面从美观角度来看；由于封阳台需要进行打膨胀螺丝或者有开槽等会对墙面造成破坏的一些行为，所以在贴瓷砖的时候就能够比较好地进行修补。

其次，防水性能较好。开发商施工时，阳台平面通常不是水平的，然而封阳台需要达到水平状态，否则日后推拉可能会出现不易推动的情况。正因如此，窗体与阳台面之间必然会存在缝隙，所以需要打硅胶进行防水处理。如果是后贴瓷砖，就有机会将缝隙较大的地方遮盖住，这样防水效果就会更好。

特殊情况下是后封阳台先贴瓷砖。

有的阳台面存在外高内低的情况，下雨时就容易积水，因为水排不出去，就有可能往里渗水，这被称作返倒水。在这种情况下，建议先进行贴瓷砖的操作，并且在贴瓷砖的过程中修补外高内低的状况，如此一来，封好阳台后，就不会再出现水排不出去的情况了。

教育

问：在东区上班，两年后两个孩子分别要上初中和小学。目前有三套房子，分别位于熙地港附近、北三环花园路以及龙子湖校区。问：怎样才能兼顾两个孩子而选择学区房呢？

综合进行考虑的话，可以选择在东区上班附近的熙地港周边上学。这样离家比较近，也方便接送。

金水老城区靠近东区，这里的学校不错。然而，这里的房子大多是老房子。并且，在文一和省实验附近，房价都比较高。我建议你可以考虑在东区上小学，中学选择民办学校。

问：你好。紫荆华庭周边的教育配套情况如何？绿都澜湾周边的教育配套情况又怎样？在南三环到南四环之间，是否有性价比高且能兼顾教育的楼盘呢？二七新区和管城区都有哪些不错的学校？鑫苑国际新城的性价比如何？

与紫荆华庭相比，绿都澜湾目前在学校方面有优势。绿都澜湾签约了名校来提供支持，起点相对稍高。南三环到四环原本就不属于老城区，所以这里的学校配套主要是以新建的为主，几乎没有成熟的名校。就二七区和管城区而言，二七区的优质学校更多一些，尤其是在初中阶段优势更为明显。不过，你所说的二七运河新区也主要是以新学校为主。

二七新区主要是以新学校为主，原因是原本不属于老城区。倘若用于自住且各方面觉得合适，是可以进行购置的。鑫苑这个楼盘规模较大，其学校配置值得关注，目前不清楚具体会引进哪些学校，但之前曾听闻会引进名校。

问：谈谈学区房的情况吧，像省实验小学的学区房以及郑州外国语中学的学区房，属于刚需类型。因为孩子的缘故，我分别购买了一套，总共花费了 240 万，而房子的总面积才 90 平米多一点，我心里感觉没什么把握，希望能得到指点。

从你所说的价格方面来看是可以的。省实验小学的房价相对便宜些，外国语学区房的价格确实比较贵。

自用的话，学区房是可以考虑的。要注意孩子的上学年龄差。这些前提都建立在郑州的划片政策保持不变的基础之上，并且是在购买这两个小区的房子能够安稳上学的基础之上。对于政策是否会发生变化，很难进行准确的判断。

这两所学校都很不错。省实验小学的班额较小。外国语中学虽然划片生和非划片生大概率不在一个班，但它的升学率比普通学校好很多，尤其在学习氛围方面表现得很突出。

如果是自用的话，需要考虑在上完小学之后，把户口尽早迁到外国语中学所在的小区里。因为我记得对于这种情况，至少应该有落户 3 年的要求，你可以去询问一下社区。

刚需购买这两个学区房，若用于居住，可能舒适性不是特别高。然而，这取决于个人的选择，有的人认为孩子能够减少奔波，有的人则觉得居住性会更好一些。

海外置业

问：对西雅图的独立屋很感兴趣。不过感觉租售比不太好。有没有更合适的推荐呢？

追求租售比，就是希望总价低且租金高。在这种情况下，最好的是公寓，其次是联排或者占地小的别墅。由于公寓及占地小的别墅升值空间必然有限，而当下的西雅图，升值空间是首要考量因素，所以我们推荐的是地大的独立屋。

问：在正常形势下，未来五年，房子自身的升值空间方面，西雅图和奥克兰哪个会更大些？奥克兰在出租和出售方面会不会比较困难？

从整体趋势来看，不好确切地说。不过可以明确的是，奥克兰是没有问题的。并且从大概率上来说，奥克兰会胜过西雅图。

3、问：预算三百万，置业海外选哪里？

我们认为，置业海外的门槛是净资产最少要超过五百万。如果净资产低于五百万，最好优先考虑国内的房产，例如海口等地。如果总价为 300 万且一定要进行海外置业，那么可以考虑澳洲的布里斯班，因为那里的门槛不高。

您好，现在孩子在墨尔本上学。我有购买公寓或独栋房子的计划。您能否给我一些好的建议呢？我的预算是 500 万人民币。

目前墨尔本的公寓整体处于被低估的状态，是可以购买的。不过一定要挑选好位置。当下别墅的涨势比较大，好的别墅都需要争抢。正因如此，推荐别墅这件事没有意义，值得推荐的别墅根本抢不到，而能够抢到的别墅通常又不值得推荐。

5、我感觉下一个起飞的城市是越南的胡志明，米宅怎么看？

胡志明如今的均价是 4 万每平方。市中心最贵的已经达到 10 万每平方。它还能怎么涨呢？难道要飞过北上深吗？

6、曼谷公寓值不值得投资？柬埔寨怎么样？

不太看好，也就是说，肯定不是海外置业的最佳选择。具体情况请点击分析文章。

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