巨型 TOD 旗舰商业要独自形成超区域商圈，一是需要有先天的地块给予支撑，二是要有足够的资金实力，三是要有足够的规划能力，四是要有足够的运营能力。

近年来，TOD 开发的热潮越来越旺盛。上海的轨交网络规模具有绝对优势，其轨道交通线网运营里程达到 831 公里，拥有 20 条线路和 508 座车站。上海更是吸引了众多有实力的参与者进入。目前在上海运营的 500 多座不同类型的商业体中，客流量排名靠前的购物中心大多是大型的 TOD 商业。

从经营数据方面来看，每个城市排名较为靠前的商场，有不少是巨型的 TOD 枢纽购物中心。这些购物中心包含的停车场商业建面超过 30 万㎡，纯商业经营面积超过 20 万㎡，商铺总数超过 500 个，业态丰富多样，并且连接着 2 条以上的轨交线路。例如深圳的壹方城、青岛的万象城、凯德在苏州的中心、成都的万象城、重庆的万象城以及杭州的万象城。它虽然不在传统的核心商圈，但是凭借着商业体量以及枢纽 TOD 等诸多优势，很快就晋升为了本地客流和销售方面的头部商场。

可以说，TOD 新商业时代已经到来。在一线城市中，除了那些仅仅专注于服务社区的微小项目之外，TOD 已经成为了标配。

不过，新的白热化、同质化竞争问题也随之引发了。轨交线路在不断扩容，那么什么样的 TOD 商业能拥有更大的成功率和引领性呢？

我认为除了商圈区位、商业体量以及轨交站连通便利度这些优势因素之外，人口密度、资金支持、品质把控以及专业的运营团队也都是必不可少的要素。这些要素综合起来，可以说是 TOD 旗舰商业的七要素。

当下上海有近百座新购物中心在筹开和在建。其中有地铁联通项目的并不少，但两条或以上成熟轨道线路的超大体量巨型 TOD 项目却不多见。新嘉中心预计在 2 年内开业，它衔接 6/12 号线浦东巨峰路站，是具备七大要素的“少数派”之一。

该项目处于在建（筹开）阶段。我们从设计公司看到了最新效果图。通过这些效果图，我们看到了它将呈现的创新场景。同时，我们也看到了未来进阶版的 TOD 商业该有的模样。

效果图，仅供参考

壹不乏竞争者的TOD赛道

还缺怎样的国际级巨型产品？

上海是全国的商业高地。它的轨交数据很突出，包括总长、条数、站点以及客流等方面。同时，TOD 项目的数量也具有优势。而且，TOD 商业的形态极为丰富。Mall 星人曾经对上海 20 类 TOD 商业的价值与集客能力进行了梳理总结，深深感受到上海商业在 TOD 赛道上一直在不断地“内卷”。

同时，我们观察到，与已成为红海市场的大型购物中心（约 10 万㎡的标准产品）相比，港资和国际基金巨头正在上海积极增加投入。他们在加码 0 迭代版的国际级巨型 TOD 枢纽商业旗舰。

新鸿基地产旗下的徐家汇中心 ITC，香港置地的西岸金融城，太古地产旗下的前滩太古里 1 + 2 期，以及嘉里建设与国际基金巨头联袂开发的新嘉中心。

这是堪称绝版的 TOD 商业“四大地王”，它们都具备难以复刻的竞争门槛，并且都计划在 2025 年到 2026 年间陆续开始。它们的到来，会带来令人振奋的创新场景，也会带来更丰富更有趣的业态品牌组合，进而带动上海 TOD 商业与国际最高标准相衔接。

巨型 TOD 有能力独自构建起超区域商圈（范围在 5 公里以上）。其市场影响力是十分明显的。

商业空间足够大，才能够容纳更丰富且创新的内容与场景，能够开展更丰富的市场活动，能够辐射更广泛的客群。尤其是一些运营品质较高的项目，有了空间的助力，就可以对其他项目形成非对称的竞争优势，实现降维打击。

放眼全球，泰国曼谷暹罗天地开业即火。日本永旺越谷在品牌内容与场景体验上有创新。韩国超级购物中心在品牌内容与场景体验上有创新。迪拜有超级大的 Mall。伦敦历经扩建成为欧洲最大购物中心。这些都为巨型 TOD 商业的打造提供了有效的思路。

图源：官方微博‍‍

上海有 10 多条新轨交线路正在大力建设，这不禁让人开始思考：上海到底还缺少哪类 TOD 商业呢？那下一个成为国际级的 TOD 项目会是哪一个呢？

新嘉中心从拿地之时就引发了市场的热议，并且被寄予了厚望。它的商业体量高达 36 万㎡，同时还是一个高标准全局规划的 TOD 综合体。

有望迭代出全新的、经得起时间考验的 TOD 产品。

贰商业大爆发的浦东金桥‍‍‍‍

即将迭代出一个引领性TOD旗舰商业

可以说，沪上核心商圈的重奢场由港资巨头引领，其水平已与国际先进水平基本持平。然而，上海非核心商圈的超区域型购物中心，与泰国、马来西亚、日本、韩国、美国、英国、迪拜、澳大利亚等国的最新的头部巨型购物中心相比较，在可租赁面积方面有差距，在品牌数量与层级方面有差距，在业态组合方面有差距，在空间场景方面有差距，在服务设施方面也有差距。

目前，上海的大型区域型购物中心存在着一个问题，那就是高度同质化，处于 8 - 13 万㎡的这个范围像是一片红海。上海需要新一代的巨型购物中心，以便引领未来的需求，从而开创出属于自己的蓝海市场。

我们认为新嘉中心有很大机会打造超级 TOD，原因在于项目在区位方面有着独特天然优势，在交通方面有着独特天然优势，在客群方面有着独特天然优势，在周边资源方面有着独特天然优势，并且有着独到的趋势洞察，在场景打造上极具创新性，在业态品牌布局上极具前瞻性。

①在浦东潜力十足的城市副中心，找准自己的角色和风格

浦东新区以庞大的人口基数和深远的国际影响力而闻名。到 2023 年末，该区常住人口超过 581 万，规模能与新加坡相媲美。今年第一季度，浦东国际机场有 147.7 万人次的外籍旅客出入境，这个数字是前一年同期的五倍，这侧面体现了该地区国际交流的密集程度。

近年来，浦东的各个区域在国际化方面的进程不断加快。在黄浦江畔，那摩天楼密集聚集的陆家嘴，它不仅仅是“国际金融中心”的一种代称，同时还是上海 8 大国际级消费集聚区当中的一个。

前滩，凭借纽约大学、体育公园、剧院以及奢侈品牌，正在逐渐蜕变为新一代的国际化中央商务区，同时也是上海中环地区最具时尚影响力的新兴商圈。

明年“科学之门”启用后，张江高科技园区会朝着世界级科技园区的方向稳步迈进。

花木板块中，上海博物馆东馆以及上海图书馆东馆作为代表的文化地标，其文化氛围十分浓郁。

世博与后滩区域拥有梅赛德斯奔驰文化中心、久事国际马术中心（新近开幕）以及即将开放的上海大歌剧院等众多国际一流文体场馆，这里的高标准文化、体育、演艺活动持续不断。

川沙和临港新片区凭借迪士尼乐园、海昌海洋公园、上海天文馆以及年内即将开放的耀雪冰雪世界等世界级旅游资源，将全球游客吸引而来……

从新商业的储备量角度来看，陆家嘴和前滩之后，金桥一带有可能会崛起成为浦东乃至全市范围内火力最为集中的重点增量商圈。按照浦东 2035 总体规划，以前以国际产业闻名全国的金桥，已经晋升为九大主城副中心之一，并且将会探索成为“新一代全球城市副中心”的样本。

这些社区与随后兴起的高端居住区唐镇新社区一同，构成了区域内高品质生活的核心地带。

板块内配备了多样化的高端运动设施，有上汽浦东足球场、汤臣高尔夫球场、森兰湖水上运动中心等。同时，这里还频繁举办文化艺术和体育赛事，极大地丰富了居民的文化体育生活，提升了生活品质。

各式商业综合体落成后，规模各不相同，并且各具特色。它们将一同推动整个区域的全面繁荣与发展。

但与集中发展的陆家嘴（位于浦东中部）相比，前滩（可说是在浦东南部）这两大商圈，金桥区域内（在浦东北部）相对较为“散装”，各个项目像是在“单打独斗”。这里还未出现一个能够承载超大客流且能辐射四面八方的商业代表作，也就是缺少一个超级支点。

从体量方面来看，上海东北大片区的新型购物中心中它体量最大；从区位角度而言，它处于“金色中环发展带”的重要节点位置；再看各项先天资源，新嘉中心具备这些优势。基于此，新嘉中心有望引领金桥打造出具有城市级竞争力的核心商圈，并且能够促使整个浦东的商业达成南北贯通的状态。

当下与购物中心竞争客流的，除了其他同类购物中心之外，还有各种景点、公园、乐园、博物馆以及街区等。只有提供更好的体验感和情绪价值，购物中心才能够持续抢夺客流。

新嘉中心提出的“Anti Mall”概念，旨在通过特色的空间设计，为消费者带来独特的身心体验；通过多样化的业态内容，为消费者带来别样的身心体验；通过高品质的生活质感，为消费者带来与众不同的身心体验。

通过效果图以及路透的部分规划信息，我们可以看到，新嘉中心与常见的现代风购物中心有所不同，它更具未来感。它不但能够为金桥商圈增添一个特色主题商业，还为打造面向未来的 TOD 旗舰产品奠定了坚实的基础。

②借力高质量的客群和丰富的景观资源，做强辐射力

北与外高桥自贸园区相接，南承接陆家嘴商圈的外溢需求，东向可辐射申江副中心城，向西能接五角场大学区。新嘉中心处于这四大区域的重要交界处，其覆盖的核心消费客群，一方面包含项目内约 200 万的社区人口，且项目周边人口密度远高于全市平均水平；另一方面将承接东西南北四大区域的多元化人群。

周边产业园区有很多职住一体的员工。巨型 TOD 商业的到来，能够便捷地满足他们的日常消费，且是一站式的。

区位示意图

金桥板块的人口密度大，并且整体居住人口质量较高。相关数据表明，新嘉中心所在区域内，高知高收入人群以及有娃家庭的占比相对较高。同时，除了在生活社区进行消费之外，更倾向于在区域外进行中高端的消费升级。

这一消费画像勾勒出项目的定位方向。它不仅要解决基本生活需求，还要提供市区核心项目才有的高品质消费和创新内容性消费。以更大体量、更高品质的一站式生活目的地，来辐射更加广域的客群。

新嘉中心可借力的优势之一是附近丰富的景观资源。该项目南面紧邻浦兴文化公园和浦东工人文化宫，北面与巨峰体育公园、森兰绿地、共青森兰公园等相接，具备先天吸引客群到此游玩的自然条件。

浦兴路街道体育中心、体育公园及防护绿地项目在项目北侧积极推进。这些项目建成后，新嘉中心周边的绿色生态愈发浓郁，体育文化氛围也愈发浓郁，休闲氛围同样愈发浓郁。同时，不远处金桥中央公园的重要组成部分金桥绿谷也在开发建造，这使得该项目更具强辐射力。

③对标国际级TOD功能，构建「站城商居一体化」生态

商业具有公共性，能够方便社区居民和办公客群通行，这是 TOD 商业的一大特性。

在整体规划方面，新嘉中心具备超前的设计理念。它凭借双线连通（6 号线+12 号线）的特点以及多首层的优势，达成了“站城商居一体化”。

据悉，巨峰路站的换乘通道设置在 12 号线站层的端部。这里采用了上下双向的自动扶梯。通过这些自动扶梯，能够将客流从地下一层直接提升到地上二层。这样的设计从感官方面拉近了 6 号线站层与 12 号线站层之间的距离，为站内换乘提供了便利。

此外，项目会将 2 楼与 B1 的轨交站进行立体化连通。地上二层与地铁 6 号线巨峰路站相连，地下一层与地铁 12 号线巨峰路站相连，目前在上海只有长宁龙之梦、长宁来福士、凯德虹口商业中心能够同时实现地上地下立体换乘。这样一来，就形成了多首层，即 LG 地下一层、G 层地面层、L1 地上二层均为首层，从而减轻了爬楼的负担。在方便客流快速导入的同时，还能实现多边导流，有 3 边，分别是巨峰路、张杨北路、公交枢纽，使得各楼层各区位的客流热点更加均衡。

效果图，仅供参考

值得一提的是，2023 年的 6 号线日均客流达到 35.3 万人次。6 号线的车站全都位于浦东。它串联起了前滩、世纪大道、巨峰路新嘉中心这三个大型 TOD 商圈。这些商圈让浦东的商圈从南到北连成一片，形成了一个面。

“换乘之王”12 号线在 2023 年，其日均客流量达到了 62.4 万人次。它在上海新晋的地铁线路当中，排名较为靠前。并且，12 号线途径杨浦滨江，能够为相关项目输入来自杨浦区域的客群。

6 号线和 12 号线的小交换乘终点站是巨峰路站，后续的客流在巨峰路站停留的可能性会大幅度提高。

商场地面一层规划建设了 8 条线路的公交首末站，这会给项目带来很大的流量。如果未来能在主干道上专门设置直通商场停车场的车道，那么车客流引流的效果就会进一步提升。

项目将新增一条公共通道，其宽度约为 9 米，24 小时对外开放。同时，还将增加公共服务设施，以充分发挥商业与城市互联互通的公共效应。

通过景观对北侧的住宅区进行整合，这样既保障了住宅的私密性，又把人（社群）和商业进行了有机的连接。

位于商办地块的西北角，有一栋约 2.5 万㎡的建筑，它能够容纳近百家优质租户，这是一栋超甲级办公楼，它承载着浦东东北部区域产业服务和科技创新的任务。

该办公楼有 18 层。其中 1 层是用于大堂接待的。2 到 6 层是商业区域。7 到 18 层是办公租户的楼层。并且以人性化设计营造出了卓越的商务氛围。

办公楼与车站是零距离无缝连接的，就像购物中心部分那样。在此的商务人士能够无惧风雨，直接抵达办公楼大堂，这充分展现了 TOD 的优势。

④结合国际趋势，创造多样化、定制化的场景空间

拥有交通枢纽的有利地位，并不意味着就能够高枕无忧地吸引大量客源。要在空间开发和动线引导方面提供高质量的游逛体验，在前期规划中兼顾人流的疏散、聚集、游逛、休息、消费以及体验（使其成为社交休闲枢纽），这也是成功的重要前提。

对此，新嘉中心将紧密结合 TOD 的优势，同时结合大体量购物中心多样化空间的最新趋势，来定制场景空间。

项目集聚了文化艺术、数字科技、多元圈层等各类消费相关的关键词。它通过把科技与未来场景和科创业态相融合，塑造出了项目具有现代感和科技感的一面。

同时，在建筑空间方面打造类似“生态峡谷”的布局。通过玻璃幕墙，能够强化绿色景观。并且以环形动线将丰富的商业场景串联起来，打造出更加灵动自然、开放的生态峡谷式商业。最终形成“科技未来+自然人文”的双重消费体验。

效果图，仅供参考

从效果图能看出，整个场景空间会提取相应元素，把未来科技与人性自由的意境凸显出来。这里还有大片绿植、空中花园、层层退台、天光、瀑布水景等丰富的景观设计，它们与建筑空间相融合。在提升自然和谐氛围的同时，也会打破直上直下、直来直去的固有游逛体验，以迎合第四消费时代人们对自然和体验的渴求。

效果图，仅供参考

⑤以「品质控+未来思维」，规划全新内容生态

城市副中心的 TOD 旗舰购物中心，需满足区域内的消费需求。它还应实现跨区域吸客。所以，全生态、全覆盖、高能级、高格调的业态品牌自然就成为了该项目的首选。

新嘉中心处于筹备期，是超级 TOD。它的目标明确，直指城市副中心的消费改善型商场以及城市外围新兴商圈的明星商场。在整体的业态规划方面，必定会朝着高格调、高品质的方向进行布局。通过多元化、大而全的业态配置，能够满足多层级客群的需求。并且，它还将把代表高品质生活体验的业态纳入计划之中。

项目要成为超区域型购物中心，不能仅局限于当下的消费现状。需以开创的精神，考虑未来 5 年甚至 10 年目标客群的生活需求。要前瞻性地引入或孵化高品质、高能级、国际化、特色化的品牌。

超区域型购物中心的发展趋势表明，高能级品牌阵容非常重要，尤其是那些首次进驻区域的品牌组合，以及个性化、细分化的头部品牌，它们是项目强化辐射力的重要基石。Mall 星人推测，已经开始招商的新嘉中心也会在这方面加大投入力度。

结语

上海的 TOD 商业已达到“满级”，那么还缺少怎样的选手呢？其中一个选项必定是那充满未来感与品质感的巨无霸 TOD。

新嘉中心按照规划，要向国际级 TOD 水准看齐，凭借高品质和未来风来加深人与商业的连接，这正是打造下一个高客流聚集地的必备条件。这使我们对新嘉中心这座新型商业旗舰将如何重塑上海 TOD 封面充满了期待。

文｜Mall星人郭歆晔和贺文 编辑｜司马和一