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NO.2丨贰

小阳春后，2023年济南楼市走势分析？

去年 12 月 19 日的文章《》中对 23 年的楼市行情进行了预判。当时济南正处于疫情期间，我是这样写的：

短期看金融，明年的济南楼市有好戏看！

个人认为，目前唯一的变量在于明年疫情退去的时间以及我们能从家里走出来、能从对病毒的恐慌中走出来的时间。

如果进展顺利，那么接下来，我认为可能会出现类似 2016 年的楼市行情。在 2015 年的时候，很多人都觉得房价的基数已经很高了，不可能出现大幅度的上涨，然而事实却给了他们一记耳光。这一次，虽然不会普遍上涨且大幅上涨，但很大概率会有一波很不错的行情。

不会如 2016 - 2017 年那般疯狂，不过肯定比 2020 - 2021 年要火爆！但并非所有的楼盘都会火爆，因为楼市早已步入了分化的行情。

明年的市场回暖有很大的可能性。在这个时候要明白，未来的回暖情况必然是“分化式的”。

什么叫分化式回暖呢？

分化式回暖意味着 20%的产品会带动 80%的产品率先行动起来，而 80%的那部分产品的涨幅比例不大，或者根本不涨，并且涨幅的速度较为缓慢。倘若市场周期能够持续半年以上，那么 80%的那部分产品也会随之上涨；倘若市场周期较短，那么剩余的影响效应基本无法波及到，就会结束。

目前，济南楼市的阳春景象逐渐消退。我们回顾 2 月，可以发现这期间的情况是分化回暖的。在济南，只有几个板块呈现出量价齐涨的态势，而其他板块的楼盘依然保持着比较平稳的状态。

NO.3丨叁

接下来，没有必要着急在济南买房！

济南小阳春已达高峰，此时不宜追高。济南东部可买楼盘中，除了之前被低估的几个楼盘可供选择外，其余楼盘要么无房，要么房价虚高。

其他区域比较稳定。

也许那些价格虚高的楼盘，还会继续攀升。然而，这已经进入到了博傻的阶段。因为只要有足够多的傻子存在，那些设下陷阱的人就永远能够钓到几个。

今年一开始，我就讲过，济南今年买房适宜在年头和年尾进行。要么趁早买房，要么耐心等待。现在在楼市中积极行动的都是那些后知后觉的群体。

未来济南买房，只需要记住我这几句话：

刚需负责居住，顶豪负责炫富，改善负责涨幅。

为什么说，未来的房子存在这样的情况呢？刚需的房子主要负责居住功能；改善型的房子主要负责房价的涨幅；鼎豪型的房子主要负责展现财富和炫富。

在房住不炒的大背景之下，刚需产品的情况是，未来的接盘人群必定也会是刚需。这是因为产品的特性决定了改善型人群不会选择它。同时，刚需的购买力受到他们收入的限制，而刚需人群的收入本身相对比较低，这就使得他们承受房价溢价的能力存在局限。

他们的购买能力无法支撑房价的上升。或许有人会讲，先前济南那些八九千的刚需住房，不也涨到了两万吗？

是的，存在这样的情况，他需要满足两个条件：

1、房价像2016年那样翻翻暴涨。

城市在快速地扩展，进行着大规模的拆除和新建。同时，片区也在不断升级。曾经属于刚需的版块，如今已经转变为改善型的版块，像 CBD 北和贤文版块就是这样的例子。

扪心自问，如今的大环境与大方向是否还可行呢？房价整体而言依然不会出现暴涨的情况，尤其对于刚需盘来说更是如此！城市的扩展速度也会逐渐放缓，刚需版块会转变为改善片区，这是需要时间来沉淀的。高新区经过 20 年的发展，才造就了如今的局面。

租房市场更加完善之时，即便租房也能与商品房业主一同上学，享受到与公共服务同等的权益。对于经济实力暂时不足的人群来说，或许他们的置业思路将会发生改变。

从这一刻起，99%的刚需房已经失去了投资价值。

其次，鼎豪负责炫富。

这部分产品是金字塔尖的极少数人所拥有的，这部分群体也是金字塔尖的极少数人。它们的流通性差，只是在固定圈子里流转，已经不具备大众的参考价值。

最后，才是改善负责涨幅。

理由如下：

改善群体，大多是实现了收入大幅增长的群体。他们为追求品质生活，具备一定的购买力，并且愿意承担溢价。

他们当中有一部分是进行置换。之前所拥有的房产享受到了 2016 年房产大幅上涨所带来的好处。将老房子处理掉，然后置换一套高端的改善型住房，这并不是一个难题。

高品质改善能够迎合人民对于生活美好的向往。这类产品相对比较稀缺。核心区的土地供应使得这类房子天然就不会缺乏市场。

最后希望大家买到满意的房子。

全文结束。

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初选项目的品质包含以下几个方面：整体规划、公共部位、会所配置以及车位情况。

3、户型（户型设计特点、户型设计分析）；

4、装修（精装品牌，精装工艺）；

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6、项目优劣势（核心优势归纳，最大劣势分析）

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