01
家有精神残疾女儿
稀里糊涂买了套房
王丽购房时的协议书,翟女士说:“我识字不多,看不懂合同。当时俺闺女住院了,她不吃不喝的,什么都不知道,我也就没法问她。”女儿住院后,翟女士看着手中的合同特别着急,接着她按照合同里的一个手机号码,联系到了“售楼”的那一方。
02
首付10万元已交
家属希望能退房
王丽购房时,所交的10万元首付收据。
翟女士说:
她已经交了首付。之前她自己也不清楚到底还了几次钱。我询问了那边的人,对方说已经还了两次了。
记者留意到,王丽的残疾人证呈现出这样的信息,其残疾类别属于“精神”这一类别,并且残疾等级为“贰级”。
03
家庭情况特殊
靠母亲打零工撑起家
翟女士平时干装修类的杂活。
我儿子曾住院,向亲戚借了七八万元。如今我跟随一位老板做事,有活就跟着去。前几天在胶州干活,现在在城阳刮腻子,要爬到六七米高的地方,一天能挣二三百元。翟女士说,由于女儿买房的事,她常常晚上难以入眠,白天干活时也格外疲惫。
3万块钱无法退还
如果起诉将应诉
翟女士一家多年辛苦攒下 10 万元作为首付,她认为后续女儿没有还款能力,所以想退房退款,不过与销售方未达成一致。近日,记者就此事联系了青岛兴海房地产营销策划有限公司,有一位工作人员答复记者说,王丽在购房时交了首付,之后选择了分期付款。王丽按照合同约定还了两次分期贷款。当要还第三期时,客户的电话一直无法接通。过了两三个月后,她的母亲打来电话,称王丽精神不太正常,要求把所有的钱退掉。
这位工作人员称,客户所交款项已交给开发商。前段时间,王丽的母亲委托了一位律师,下发了一个律师函,其含义为若不退还这笔钱,将会提起诉讼。毕竟鉴于老人以及这家人的状况,公司委托律师与对方律师对这件事进行协商。
她这套房子的价格是十来万一套。我们给当时带她来买房子的中介结算佣金,佣金大概在 3 万块钱左右,包括里里外外的费用。这位工作人员说,对于这 3 万块钱的佣金,中介肯定不会退还。本方律师与对方律师沟通之后,王丽的母亲不同意这个解决方案。
这位工作人员称,依本方律师之观点,王丽具备正常偿还能力,且已按约定连续偿还两次,即便她出具了精神疾病证明。当下解决此问题存在两个方案,一是公司接受退还这套房子,不过 3 万元确实不能退还;二是若坚持不退还房子,王丽的母亲选择起诉,公司就只能应诉。
律师说法:具体案件具体分析,司法鉴定是关键
9 月 17 日,北京市浩天信和(青岛)律师事务所的董克强律师表明,近些年来,类似的案件不时会出现。不管是刑事案件,还是民事纠纷,司法鉴定都起着关键作用。能否将其认定为无行为能力,需要依据具体的情况和具体的问题,按照法律规定来进行认定。
董律师针对此事认为,关键在于看王丽的精神病情是否属于限制民事行为能力或者无民事行为能力。可以委托司法鉴定机构来对王丽的行为能力进行鉴定。依据《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法》)的规定,当经过法院依法进行鉴定之后,王丽被宣告为无民事行为能力人。在此情况下,王丽与相关合同方所达成的买卖合同是无效的。因为无效的合同从一开始就不具有法律约束力,所以应当由王丽的法定代理人代理实施民事法律行为。
精神病患者购房引发的纠纷并不是个例但最终的判决结果不一
01
案例一精神病患者购房
合同被确认无效
2012 年,唐某居住在上海浦东新区。他预交 6 万元,购买了烟台市龙口市某房地产公司出售的一套商品房。2013 年,唐某的父亲得知此情况。之后,他通过快递向龙口法院立案庭邮寄了起诉材料。其目的是要求确认唐某与某房地产公司签订的购房合同无效,并退回 6 万元预付款。
办案法官多次与原、被告进行电话沟通。最终,双方达成了调解协议。他们签订的购房合同是无效的。某房地产公司需要退还 6 万元预付款。
办案法官认为,依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定,无民事行为能力人所实施的无效民事行为,自行为开始之时起便不具有法律约束力。在本案的情形下,唐某由于患有精神疾病,被上海法院系统认定为无民事行为能力人。因此,唐某签订的购房合同是无效的,房地产公司应当退还购房预付款。
02
案例二卖方自称“精神病”
法院驳回卖方诉求
2015 年 12 月,寇先生经由中介公司与张先生签订了一份《房屋买卖合同》。此合同约定,寇先生以 66 万元的价格购买张先生所拥有的位于昆山周市镇某小区 1 号楼 603 室以及所属车库。并且,合同对付款、交房、过户等事宜都进行了约定。
2018 年 5 月,张先生的女儿张红(化名)将寇先生起诉至昆山法院。张红要求确认她与寇先生之间的购房合同无效。其理由是,张先生长期患有精神疾病,属于无民事行为能力人。并且,作为张先生的监护人,张红对售房这一事宜并不知情。
法院经过审理得出以下结论:原告目前所拥有的证据,没办法证明其在签订合同的时候是无民事行为能力人。并且,以自身无民事行为能力作为理由,主张该房屋买卖合同以及其附件无效的这种主张,最终没有得到法院的支持。
本案中,张先生患有精神疾病。综合多方证据和因素来看,不能将其等同于在交易期间行为能力受限。相对人寇先生按照合同约定履行了相关义务,他的合法权益就应当得到法律的保障。
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