【山东大地观察】2023年8月威海市房地产市场观察

9 月 15 日，国家统计局给出最新数据。1 至 8 月期间，全国的房地产开发投资达到了一定金额，与去年同期相比下降了 8.8%。在这其中，住宅方面的投资为一定金额，下降了 8.0%。商品房的销售面积是一定的万平方米数，和去年同期相比下降了 7.1%，其中住宅的销售面积下降了 5.5%。商品房的销售额为一定金额，下降了 3.2%，其中住宅的销售额下降了 1.5%。8 月末，商品房待售面积达到了一定的万平方米数。此面积同比增长了 18.2%。在其中，住宅待售面积呈现出增长态势，增长率为 19.9%。房屋施工面积与去年同期相比下降了 7.1%。房屋新开工面积和去年同期相比下降了 24.4%，并且该指标已经连续 24 个月处于下跌状态。

8 月份公布的《2023 年 8 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况》表明，8 月时，有 66 个大中城市的二手房价格出现下跌。其中，一、二线城市的二手住宅销售价格同比分别下降了 1.6%和 3.0%，下降的幅度比上个月分别扩大了 0.2 和 0.3 个百分点。而三线城市的二手住宅销售价格同比下降 3.5%，其降幅与上个月是相同的。二手住宅销售价格同比上涨的城市比上月减少 2 个。

近来，各地二手房市场的挂牌量一直持续上升。同时，交易量比较惨淡。地产机构、金融机构、监管机构等不断推出一些能起到提振作用的购房政策，比如认房不认贷，允许买房落户，发放购房补贴，取消房产交易的限价和限购，降低首付比例以及贷款利率等。这些政策的目的是通过更好地满足刚性和改善性住房的需求，从而增强房地产的流动性。由于季节性因素的叠加以及政策端的全面发力，市场预期能否得到改善，行情能否出现反弹，“金九银十”的成果到底如何，这些都值得拭目以待。

[[]]

存量房价格分析

本月威海市新增二手房源数量为 2692 套，这些房源包含环翠区、高区、经区、临港区。存量房的平均总价是 87 万元，挂牌的均价是 7895 元/㎡。均价与环比相比下降了 1.7%，与同比相比下降了 9.3%。

从区域角度来看，二手房的挂牌价环比都有不同程度的下降。其中，房屋的平均总价最高的是经区，为 107 万元/套；而最低的是乳山市，为 30 万元/套。具体情况详见下图。

02

一手房网签

平均网签面积为 112.66㎡/套。

分月分区域网签情况呈现如图所示。

最近一年威海市区网签面积情况如图：

03

商铺售价

经区的出售均价最高，为 9560 元/㎡。

04

租赁住房价格

本月威海市各区域住房房租情况，详见下图：

05

土地供应信息

2023 年 8 月威海市进行了 21 宗土地拍卖。这些土地的总成交面积是 61 公顷，总成交额为 3.3 亿元。与去年同期的 9.6 亿元成交额相比，减少了 6.3 亿元，下降幅度达到 66%。从区域方面来看，本月荣成市的成交额最高，达到了 1.9 亿元，占威海市总成交额的 58%。详见下图。

2023 年 1 至 8 月威海的土地总成交额为 62.6 亿元。去年同期的土地总成交额是 131.3 亿元。两者相差 68.7 亿元。下降幅度达到 52%。在各区域中，只有高区和乳山市的成交额呈现正增长态势。其他区域的成交额均为下降状态。各区域成交额的同期对比情况如图所示。

1-8月土地成交额按用途同比情况如下：

附8月土地成交明细：

综合资讯

PART

央行密切关注着市场的动态情况。央行积极推动存量房贷利率调整工作能够平稳且有序地落地。

9 月 20 日，中国人民银行货币政策司司长邹澜于新闻发布会上表明，关于降低存量房贷利率这一事宜，目前已在积极且有效地推进当中。可以预计，超过九成符合相关条件的借款人能够在第一时间全面享受到政策所带来的红利，而其他借款人的存量房贷利率也会在 10 月底之前完成相应的调整。

降准幅度为 0.25%。9 月的 LPR 报价中，1 年期利率是 3.45%，5 年期利率是 4.2%，这两个利率都保持不变。从 9 月 25 日起，存量房贷开始进行调整。

9 月 15 日，中国人民银行进行了一次动作。这次动作是下调金融机构的存款准备金率 0.25%，这里要注意不包含已执行 5%存款准备金率的那些金融机构。在本次下调之后，金融机构加权平均的存款准备金率大概为 7.4%。

9 月 20 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心进行公布。在 2023 年 9 月 20 日，LPR（贷款市场报价利率）的情况为：1 年期 LPR 是 3.45%，5 年期以上 LPR 是 4.2%。与上月相比，1 年期 LPR 和 5 年期以上 LPR 都没有发生变化。要保持银行的息差。

9 月 25 日开始，银行要进行一项操作，那就是下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率的水平。

山东省住房和城乡建设厅联合相关部门在全省范围内展开部署，开展全省房地产“金九银十”行动。 山东省住房和城乡建设厅携手有关部门在全省范畴内进行部署，启动全省房地产“金九银十”行动。 山东省住房和城乡建设厅会同相关部门在全省地域上展开部署，推行全省房地产“金九银十”行动。

山东省住房和城乡建设厅联合有关部门，为抓住“金九银十”传统机遇以及国家近期出台有关支持政策的有利时机，以达到有效提振市场信心、促进住房消费需求释放的目的，在全省范围部署开展全省房地产“金九银十”行动。

行动计划包含十项内容。其一，抓好国家、省新出台政策的贯彻落实。其二，指导各市组织举办秋季房交会。其三，举办房地产业新发展模式研讨会。其四，开展高品质住宅建设系列活动。其五，持续开展“政、银、企”对接活动。其六，完善房地产开发项目服务管理机制。其七，实施优质房企支持计划。其八，开展现房销售试点交流活动。其九，开展“金九银十”商品房销售示范展示活动。这些举措旨在进一步促进群众住房消费需求的释放，切实满足群众的刚性和改善性住房需求。

房地产税立法暂缓，目前不具备开征房地产税的条件

全国人大常委会立法工作会议于 9 月 6 日上午在人民大会堂举行。《十四届全国人大常委会立法规划》被对外公布。房地产税立法以及《个人所得税法》修订这两件备受关注的事情，在此次立法规划中未被提及。在短期内，应当考虑稳妥谨慎地推进相关改革以及立法进程。从长期来看，推进房地产税立法的趋势不会改变。

《国土空间规划法》列入十四届全国人大常委会立法规划

日前，十四届全国人大常委会立法规划将《国土空间规划法》列入第一类项目，此项目属于条件较为成熟且在任期内拟提请审议的法律草案。在过去的五年间，我国的国土空间法律以及制度体系建设得以加快推进，国土空间规划的技术标准体系框架得以确立，国土空间规划与自然资源管理政策实现了有机衔接，空间发展和治理能力整体得到了提升。今年要全力去攻克规划的重点工作，要推动国土空间规划立法，以取得重大的成果。

三部门延续实施支持居民换购住房有关个税政策

财政部、税务总局、住房城乡建设部日前发布公告，规定从 2024 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日期间，对于出售自有住房且在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，其出售现住房已缴纳的个人所得税可享受退税优惠。同时，为持续支持公共租赁住房的建设和运营，将公共租赁住房税收优惠政策继续实施至 2025 年年底。

特别说明

本文的资料来源于公司内部数据库以及本公司所认为可靠的公开信息，同时还参考了部分网上案例，这些资料仅用于参考。山东大地房地产资产评估测绘有限公司拥有本文的版权，倘若没有本公司的书面授权许可，任何机构或者个人都不可以私自进行转载。

公司简介

山东大地房地产资产评估测绘有限公司（科技型中小企业）于 2001 年正式进行脱钩改制并注册成立。公司目前拥有房地产估价壹级资质、土地评估资质甲级资信、资产评估资质以及测绘乙级资质等。它是“诚信威海”中介机构的榜样企业，是全联房地产商会不动产专业委员会的副主任委员单位，是济南大学水利与环境学院的就业联盟单位，是山东工商学院的教学与就业实习基地，也是中估联行不动产估价联盟的成员机构。该公司连续多年成功入选最高人民法院司法评估机构的房地产、土地、资产评估三个名单库，在省协会《2022 年按房地产估价业务收入排名》榜单中位列第二。公司开展的业务包含多方面，有房地产评估这一项，还有资产评估，以及土地评估，同时涵盖测绘地理信息，包括工程造价，也有绩效评价，以及自然资源资产调查评价，还有社会稳定风险评估，另外还有拍卖业务，以及司法辅助等。

山东大地

公司地址：山东省济南市历城区华信路凯贝特大厦 A 座 2 楼 268 室；山东省威海市环翠区海滨北路 46 号威胜大厦 23 楼。

电话： - 邮箱：