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今天不讲解楼盘和区域板块啦。我已经很久没有给大家写干货内容了。只要干货不涉及某个特定区域，那就没问题。实际上，对于买房这件事，我已经写过很多，也讲过很多，不过这些都是穿插在文章当中的。今天，我就对这些内容进行一下总结。

2020 年注定是会载入历史的一年，这一年非同寻常。今年发生了大量前所未有的事情，没有历史可供借鉴。甚至连股神巴菲特，在今年这一年中所遭遇的美股方面的惊吓，都比他过去一辈子所遭遇的还要多。

对于楼市来说，今年是不平凡的一年。密集的楼市调控到底是为了降房价吗？首先要清楚，是稳房价，要坚持房住不炒，并非降房价。然而，今年年底买房存在很大风险，我必须写出来供你参考，并非吓唬你。今年如果买错房，最好的结局是亏钱，最差的结局是即便多奋斗十年也无法弥补。

一、郊区，新兴板块买房需要谨慎

现在中国大部分核心城市已进入城市化末期。核心板块的各种配套建设，像商业中心、教育资源以及医疗等资源的配置，已基本固化成型。那为何还要发展新区呢？主要是要承接更多的人口，以及产业的外延。对于城市化来说，新区是一种补充，而不会成为未来楼市的主要旋律。

很多人纠结买房，是买新区还是买核心区，其实非常简单：

你有足够的钱就买核心区；

如果新区和核心区的价格差不多，肯定买核心区；

如果你在新区上班，那就买新区；

最忌讳的情况是，新区和核心区的价格相近，而你却在核心区工作生活。你却非要听信所谓的未来规划，跑到新区的郊区去购买房产。这样一来，你每天都要花费大量时间在上班和回家的路上。更糟糕的是，你将资金投入到这些所谓的价值洼地，然而这些地方的价格并不便宜。最终，你可能会陷入房产租不出去、卖不掉的困境。

我上周写过一篇分析天津楼市的文章，大家可以看看。

新区和郊区在三年时间里，其房价跌幅比核心区大得多，均价跌幅都超过了 20%，这样的情况有很多。

媒体为何会喜欢炒作郊区和新兴板块呢？因为拿地的价格较为便宜，利润比较高，房子的数量也较多。而核心区的地价是昂贵的，房子的数量较少，利润也就相对较低，就是这么一个简单的原因。

二、楼市崩溃论吓唬刚需

国内以及国外，存在着数量众多的专家，他们每天都在宣扬中国楼市崩溃的论调。说实在话，从本人购买第一套房子到如今，已经过去了十几年的时间，而这种关于中国楼市崩溃的论点始终没有停止过。

有人还记得曾经在深圳发生的不买房运动吗？2006 年 4 月 27 日，深圳市民邹涛通过网络发起了“不买房运动”，其活动主要目的是抵制房价的快速上涨。

活动拥有一句极为霸气的口号，即“楼价若一日未降到市民能够接受的程度，我们便坚决不买房”。同时给出了一个大众所期待的愿景，那就是“只要大家持续 3 年不买房，房价就必定会降”。

04 年至 09 年期间，深圳的房价呈现一路上涨的态势，致使很多市民都无力承担购房的费用。此运动以“不买房”为名义，将市民联合起来共同抵抗开发商。该运动获得了全国 32 个大中城市的几百万网友的支持，在当时的全国范围内引起了极大的关注，成为街谈巷议的话题。

最终，房价并未下跌，而是持续一路暴涨。那浩浩荡荡的“不买房运动”也因此无疾而终，消失不见了。

“侠客”邹涛在遭受重重打击之后，于微博上进行了公开道歉（《邹涛：公开向 2006 年全国响应我呼吁的人民悲伤道歉》）。他被迫变卖了在深圳的家产，最终选择返乡归隐。

我写这一部分的原因在于，并非表明房价未来必定会上涨。实际上，我个人觉得房价高速增长的阶段已然过去。我写这些是为了告诉大家，这仅仅是我个人的预判，相对而言还算靠谱一些。然而，如今是网络信息爆炸的时代，随便一个中介都能够充当专家，对楼市进行头头是道的分析。

这时候进行买房行为，需要区分是出于投资目的还是刚需。对于投资买房而言，如果房价上涨，就能够赚钱；而如果房价下跌，就会亏钱，这是很正常的情况，毕竟没有哪种投资是能够稳赚不赔的。

但是你有刚需啊？你可输不起呀！！！！！你没买房，要是房价跌了，你心里肯定会想着继续等它跌，因为你不可能买到房价的最低点。而如果房价涨了，那你就会傻眼了。

其实关键在于，对于刚需而言，买房之后，房价的涨跌与自己毫无关联。大家都在谈论当年日本的那场房地产泡沫，我要告诉你的真相是，大部分普通东京家庭在高位接盘后，出现了房价跌破首付的情况，这就相当于拥有了负资产。然而，真正选择破产的只是那些失业的人口，大部分人依然坚持偿还贷款。到现在，基本上刚需楼盘都已经涨回到了最初下跌之前的房价。

三、楼市分化会是一个巨大的危机

我一直秉持分化论的观点。我觉得中国楼市在未来，从高增长的黄金周期过渡到白银周期是不可避免的。在这个阶段，楼市普遍上涨已不再可能。每个城市内部的板块会出现分化，新房与二手房会出现分化，核心的一二线城市和边缘化的城市也会出现分化，且这种分化已经不可避免。

中国已进入城市群时代，这已成定局。很多人所理解的高铁等事物，实际上并不会带动偏远城市和地区的发展。相反，会产生虹吸效应，将人口吸引流入距离最近的城市群之中。这是世界城市发展的必然趋势，到如今，从未有过例外。

四、学区房还是最吃香的

很多刚需提出疑问，买什么房子最好呢？其实我曾多次提到，学区房是排在首位的。尽管现在各大城市都在进行学区房改革以及摇号等操作，但前提依然是将房子与学校相联系。即便要进行摇号，你也得具备摇号的资格呀。

学区房具有中国特色吗？其实不是这样的。在世界各地，人们对购入学区房都有着浓厚的兴趣。

在英国索利哈尔，该校房子的价格比同地段的房子价格高出 94%，并且在那里也是一房难求，其变态的程度与中国的某些情况有相似之处。

大家天天都说学区房不好，有这样那样的问题，但在最后买房的时候，却还是能够接受学区房的高溢价，这体现了大家对于学区房的态度。

中国很多城市的很多房产都经历过短周期的大跌。然而，在这些房产中，唯有学区房具有独特的抗跌性。它甚至能够在市场下跌的趋势中逆势上涨。

北京进行了教育改革，上海也进行了教育改革，然而，即便如此，学区房的高溢价依然没有被消除。

五、商业地产套路太深不要碰

我说核心城市住宅市场还有十年的白银周期，然而商业地产却早已如同迟暮的老人。在这里，很多人会因为我这样的说法而谩骂我的无知。但实际上我明白，商业地产当中是有能赚钱的，也有非常精通此道的人存在。只是这种情况不具有普遍性，就连我自己也难以准确把握商业地产，实在是太难了。

很多人询问我如何购买门面。我向来不敢推荐综合类商场，因为我实在不确定其能否做起来。最终我只能告诉他们去购买社区底商。然而，购买社区底商还得选择出入口的位置。实际上，真正购买的人都清楚，这种处于好位置的社区底商，外面的人根本无法买到。

办公楼更显专业。曾有一位朋友是渝北拆迁户，当时为农村户口。其赔偿款在十几年前就购置了商业写字楼用于出租以收取租金。或许如今的人难以相信，当初商业写字楼的价格比纯住宅要贵许多。当初他的年回报率高达 8%，这是相当惊人的。然而，在 2 年前，一家公司退租后，他的写字楼就再也无法租出去了。不要认为这只是个别情况，实际上很多在前几年购买商业的人，是以高价购入的。然而，对于商业地产而言，一旦无法出租出去，就会陷入既没有租金收入，又难以出售的尴尬局面。

商业地产半年报已经公布。疫情使得客流大量减少，同时各大商业地产运营商还采取了实实在在减免租金的措施。这些因素导致各大商业地产运营商的收入出现了不同程度的下滑。

7 月 3 日，中国指数研究院发布了一份调研报告。这份报告显示，在 2020 年的上半年，中国主要商业街的商铺以及重点商圈（购物中心）的商铺租金水平整体呈现下跌的态势。

全国重点城市 100 条商业街商铺作为样本标的，这些商铺构成的百大商业街商铺，其平均租金是每天 25.1 元/平方米，并且环比下跌了 2.41%；100 个典型购物中心商铺作为样本标的，这些商铺构成的百大购物中心商铺，其平均租金为每天 26.8 元/平方米，环比下跌 1.09%。

租金下滑的背后原因是，实体商业的客流受到了疫情的严重影响，并且空铺率进一步变得更糟了。

赢商网的统计数据表明，2 月到 4 月期间，全国典型购物中心的客流只是去年客流均值的 36%。同时，全国典型购物中心的平均空置率，也就是空铺面积除以总铺位面积，为 21.10%，这个数值超过了行业公认的空铺率警戒线 20%。

克而瑞研究报告表明，2020 年上半年，国内房企的总租金收入与去年同期相比下滑了 20%。

这些开发商最后准备怎么做呢？他们准备进行商业地产金融化。关于这一点我就不详细写了。总之，最后还是会坑害韭菜。在直播的时候，我可以给大家讲一讲。

六、去杠杆，降低负债

这对投资和刚需而言都极为重要。在这十几年来，我目睹了太多炒房客在房子上遭遇失败且无一例外。他们并非因买错房子而失败，即便购买了像海客瀛洲这样的 CEO 盘，只要不增加高杠杆，保证现金流不断，就不会亏钱，只是盈利多少的差别罢了。

我见过温州炒房团、台州炒房团、金朝阳炒房团，还有现在的水库，那些在重庆完蛋的炒房团，其实赚钱和亏钱就只有两个原因：

选房源，刚需盘，基本都赚钱，选豪宅的基本没赚钱或者亏钱；

杠杆，很多人倒在了黎明前，就是资金链断了，就这么简单。

七、 买房就是看地段

地段意味着这套房子的附加值。周边的学校、医院、商业以及交通等配套设施都是房子的附加值。这些东西所累加起来的价值远远超出了买房所用的钢筋水泥的价值。

地段存在两种可能性。一种是购买现在已经成熟的地段，然而其价格较为昂贵。另一种则是购买未来规划良好的地段，不过这类地段具有很大的不确定性。我个人的建议十分简单，要看你拥有的资金是多还是少，资金多就购买现在的地段，资金少就去赌未来的地段。

八、别墅大平层要特别慎重

别墅和大平层不是用于投资的，而是用来居住的。如果要找出体现“房住不炒”的房子类型，那毫无疑问就是别墅和大平层。

道理其实很简单。别墅和大平层的客户群体都是有钱人。他们对价格的敏感度很低。他们更看重品质。他们考虑的是自己住得舒服。所以这类新房好卖。但变成二手房后，这些有钱人不一定会买账。这类房产的受众人群是相对人数极少的那一批。他们会继续追捧下一个富人区和 N 代概念的新盘。他们很少会去当二手房接盘侠。

九、选着央企，头部房企，避免暴雷

房屋质量差进行维权是很正常的事情，只要开发商进行整改就可以了。倘若开发商倒闭，导致房子烂尾，那么你所面临的就不只是单纯的质量维权了，还会有虚假宣传的维权问题。恐怕到了那个时候，只要房子能够修好，哪怕其质量只是还建房的水平，你也会感到十分庆幸了。

今年要特别注意，我在这方面写了很多。小开发商的日子不好过，稍不留意就可能暴雷。你别指望我能帮你避雷，因为暴雷与否真的不是我能决定的。特别要知道，很多小开发商都不是上市公司，它们的财务状况是你不知道、我也不知道，只有天和地知道的。

十、追楼市热点，九死一生

买房和炒股是一样的，因为其中存在巨大的利益相关博弈，所以必然有庄家的存在，不要以为只有股市才有庄家。那什么是庄家呢？

庄家是指能够对金融证券市场行情产生影响的大户投资者。庄家进行坐庄某只股票的行为时，能够对其在二级市场的股价造成影响，甚至能够对股价进行控制。

同样的道理，楼市存在庄家。有的开发商或者几个开发商联合起来，凭借媒体的力量以及中介分销的力量，同样会炒概念、炒预期、炒未来，给人们画大饼，从而哄抬某个热门板块的房价。

这种热点，结果不外乎有两个。其一，在房价启动之前先进去的购房者能够获利；其二，最后接棒的购房者则会遭受损失，被牢牢套住。

你觉得自己属于前者还是后者呢？新房是这样，二手房也一样。因为一个学区的变动，名校的进驻或者一个大型商业规划，当地中介就会进行炒作。这样的结果就是局部在短期内房价会大幅上涨。等你买了之后，就会接着被套。像中央公园、照母山的学区房这种例子，我之前已经写过了，今天就不再重复了。

总结

我只能告知大家，时代发生了改变。曾经那种期望房价在短期内大幅上涨的时代已经成为过去。现在来看，倘若你的城市房价出现短期内的暴涨情况，紧接着媒体就会进行报道。在中央的监管之下，经过约谈之后，就会实施调控措施。一旦买入，就很容易陷入被套的境地。今年到明年短周期的这一年内，中央始终坚持房住不炒这一核心。然而，不能指望核心城市的房价会大幅下跌，这是不现实的。目前房价下跌的情况只是局部现象。从中国楼市的整体布局来看，下跌的多是像鹤岗这样的小城市，这些城市原本就存在资源枯竭、人口流出的问题。

从一个核心城市来看，降价最多的往往是局部开发商推出的特价房，或者是像天津这类新区的房价有所下降，而核心区以及学区房依然保持稳定，如同磐石一般。

其实最终的总结是：刚需应该尽早购买房产。对于有钱人来说，可以在核心区进行投资并收取租金。而那些没有钱或者钱比较少的人，千万不要去通过加杠杆来做炒房的发财梦。

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