白鹤鸣亭的房博士上线后，收到了网友们关于房产方面的热烈提问。由此可见，大家在买房这件大事上存在诸多疑问和困扰。房博士们针对大家提出的问题，进行了认真且细致的回答，为大家清除了买房之路上的困难与阻碍。

小编对一些典型且提问人数较多的问题进行了归纳整理，这些问题涵盖了产权归属方面、买卖建议方面、楼市行情方面、税费计算方面以及公积金方面等多方面内容，以便供大家在置业时作为参考。

【产权问题类】

Q:

婚前买的公寓，婚后拿的房产证，公寓属于共同财产吗？

A:

如果全部房款已付清并取得了房产证，那么该房屋是婚前财产。因此，离婚时，另一方无权要求分割。

Q:

爷爷奶奶名下有一处房产想给“我”儿子，儿子明年秋季才满 18 周岁，爷爷奶奶想尽快过户，需考虑房产赠与好还是买卖好。

A:

过户办理赠予的费用是最低的，大约是报税价（也就是你们商量好的房产转让价）的 6%，其中包含 3%的公证费和 3%的过户税费。不过，在进行赠予过户之后，如果你们日后要转让房产，单单一项个人所得税就需要缴纳报税价的 20%。买卖过户时，税费大概是报税价的 8%。其中，卖方需缴纳个人所得税 1%（若房产证大于 5 年则免征），营业税 5.5%（若房产证大于 5 年则免征）；买方需缴纳契税 1.5%，其他过户税费大约数百元。以上税点均是按照小于 144 平方米的普通住宅来计算的。

Q:

回迁房没有房产证可以买吗？

A:

回迁房分为两种。其一，若拆迁的是商品房，那么回迁房就属于商品房。其二，若拆迁的是集体土地上的私房或者经济适用房，通常情况下回迁房的性质不是商品房。在购买回迁房时，务必查清其性质。有房产证的回迁房是可以购买的，其与商品房等同。然而，没有房产证的回迁房不建议购买。

Q:

请问买房子可以用小孩的名字办房产证吗？有什么需要注意的？

A:

小孩子的名字可以用来办理房产证。需要注意的是，当孩子是未成年子女时，只能通过全款的方式购房。

Q:

房子买好了但是房产证还没拿到，影响孩子的上学吗？

A:

只要出示购房买卖合同，就可以在开发商指定的学校上学。只要出示发票证明，也可以在开发商指定的学校上学。

Q:

我目前自己拥有一套房，现在打算再购买一套。考虑到首付比例的问题，打算以女友的名义来购买。首付由我来支付，那么房产证可以写上两个人的名字吗？并且要如何规避未来可能出现的风险，以保障我自己的利益呢？

A:

可以分别写上两个人的名字，你们能够提前把房产归属的公证协议做好，比如关于首付的归属、转卖的归属以及增值部分的归属等，这样的协议是具有法律效力的。

Q:

你好，我与我老婆办理了离婚手续。我们双方共同拥有一套住房，该住房的贷款尚未还清。现在我打算将这套房子给予我老婆，不清楚是否能够办理过户手续？

A:

您这种情况下需要还清贷款才可以进行过户，不然没有办法过户。

Q:

本人现在有一套房子，但是贷款还没还完，房子能卖吗？

A:

可以通过以下方式进行买卖。其一，可以前往贷款银行咨询是否能够办理抵押房产转按，如果可以的话，就可以将您尚未还清银行的贷款转移到买家名下。其二，如果买家不想继续进行按揭，也可以在办理好转按手续后，由买家直接向银行还清贷款，这样买家就不必承担贷款利息。4、可找正规中介公司，以向买方收取预付款的方式先还清贷款。不过，这样需要到公证处进行公证，且需支付一定手续费。

Q:

买期房作为婚房，首付由男方父母出资。在尚未领取结婚证时就已支付了首付，支付完首付之后才领取结婚证。这种情况下，所涉及的房产是否属于夫妻共同财产呢？

A:

从您所述的情况判断，收费部分是男方的婚前财产。在拿到结婚证之后，贷款部分则属于夫妻双方的共同财产。

Q:

小区的地下停车位是否有产权？

A:

小区地下停车位的情况存在差异。有的停车位可售可租，有的仅可出售。具体的情况依据各项目而定，而关于产权问题则以开发商合同内容为准。

Q:

买了一套房，使用的是女朋友的购房证明。目前，房产证上只写了女朋友的名字，并且存在贷款。想咨询一下，结婚后添加名字是否好添加呢？

A:

婚后若想添加男方的名字，当有房且无贷款时，直接前往房地产交易中心办理夫妻间加名的手续；倘若有房且有贷款，需先前往银行办理抵押变更手续，在征得银行同意之后方可进行加名操作。

Q:

中远世纪城产权有40年也有70年的？

A:

中远世纪城位于市区主干道世纪大道 88 号。其周边有西环路、盐马路、解放路、开元路等主要交通路线。该项目靠近红星美凯龙、金太阳、丰盛建材等大型建材、家居购物广场。配套设施较为完备，属于生活和办公都较为成熟的区域。公寓的产权年限为 40 年。

Q:

我已经结婚了，我的户口在无锡。我想问一下，如果用我的公积金贷款来买房，房产证是否可以写上我和我老婆（她的户口在盐城）两个人的名字？

A:

可以让购房合同由两人共同签署，也可以在办理不动产权证书时把配偶增加为共有人。

【买卖建议类】

Q:

盐城房价有升值空间吗？未来走势都怎么样？亭湖区怎么样？

A:

盐城市的房价升值情况存在不同看法。很快，盐城迎来了高铁时代，高铁将在 2020 年底建成通车。围绕高铁周边，品质小区在不断增加，商业也在不断完善。像碧桂园·翡翠之光、碧桂园·天玺、凤凰汇·天辰府、豪德广场等。亭湖区未来会成为传统文化商贸生活区以及现代物流和环保科技产业的集聚区，致力于打造“幸福文化城”。

Q:

盐城城南好一点的学区房有哪些?均价大概多少一平方呢?

A:

目前城南有好些学校，其中串场河小学，其周边项目有中海天钻，价格在均价左右；聚亨路小学，周边项目有凤凰汇紫园、金融城等，价格在均价左右；盐渎实验学校，周边项目有中南世纪城、锦盛豪庭等，价格在均价左右。

Q:

换房子是先卖房还是先买房好？

A:

先进行卖房操作，然后再进行买房。这样做的优点在于资金方面相对宽裕，并且在选房时的余地较大。在卖房之后，资金变得充足，此时再去买房，能够选择的房源数量也会比较多。如果只有一套房，将其卖出后，名下就没有房产了，再去购买新房的话，会被认定为首套房，这样一来，首付的金额相对较少，贷款也能享受到更多的优惠。如果采用贷款的方式来买房，无论是公积金贷款还是商业贷款，对于首套房的首付款要求都比较低，并且利率优惠也较为明显。缺点在于：卖房之后就得去租房居住，这样就会增加租房的成本；并且卖房之后房价出现了上涨的情况，导致原本心仪的房子已经超出了自己的购买能力。

先进行购买行为，而后进行售卖行为。其优点在于能够抢先买下优质的房源，这样就能避免因房价上涨或者竞争过于激烈而被他人购得；在完成卖房之后，就可以直接进行搬家，无需担忧没有房子居住。然而，也存在着一些缺点，主要是资金方面的问题，需要先购置房屋，然后再进行售卖，这就要求在一定的时间期限内筹集到足够的资金来支付房款。如果旧房子长时间无法卖出，就有可能引发资金断裂的情况，进而导致违约，或者不得不通过其他的途径来进行融资。

Q:

珺悦府看了 140 左右的户型，尚书房也看了 140 左右的户型。这两个小区的位置差不多，户数也差不多，学区情况差不多，配置也差不多。那么选哪个比较好呢？

A:

在差不多相同的情况下，两个小区都建议您多去了解一下该开发商的实力、品牌以及后期的物业管理运营模式。因为物业的运营模式会直接对小区的环境和安全指数产生影响。

Q:

海德公园二手精装108平小三房14楼什么价合适买？

A:

海德公园参考均价元/平米，二手精装还要视具体房源情况而定。

Q:

现在哪里还有8000以下的房子？

A:

市区周边的乡镇有部分 8000 以下的楼盘。

Q:

有一套投资房，当初购买价格为 60 万。如今将其卖掉能卖 100 万。现在出租一年能获得一定金额。那么，是出租更划算还是卖掉更划算呢？原因又是什么呢？

A:

一般情况下，卖掉比较划算。因为依靠出租房子来投资房产很难赚钱，主要是赚房价上涨的钱。以你目前的房产出租情况来看，每年有 3%左右的投资回报。如果仅仅是房屋租金的回报，那么现在的租金收益是跑不赢通货膨胀的，因为现在的通货膨胀其实每年有百分之六七。目前盐城近阶段的房价或许会趋于平稳。在这个时候卖掉房子，便能够保住房产投资的收益。未来，房价依然具备一定的上涨空间，与此同时，房租也会跟着上涨。这需要根据您的具体情况来决定，要看您是想要进行长期投资还是短期投资。

Q:

请问房价会下跌吗？现在买房适合吗？

A:

目前有部分房企以及楼盘正在进行打折促销。整体而言，盐城的房价处于比较稳定的状态。倘若您是出于刚性需求而买房自住，那么买房就应当趁早。与其整日担忧房价的涨跌，不如亲自前往实地进行探盘，以便挑选出合适的楼盘。要是您是进行投资，想要通过炒房来致富，那就需要相对谨慎一些。

Q:

城西南御景湾小区一期己有房产证，现一般房价多少。

A:

御景湾现在的市场参考价是 8942 元每平米。您可以去关注鹤鸣亭房产的公众号，从而知晓每个月最新的房价。

Q:

请问有人说城东的房价会跌，真的吗？

A:

盐城发展得非常快，主城区的发展有着两个明确的方向，即“南移”和“东扩”。近年来，河东的规划一直在不断地扩大。

商业方面有绿地·缤纷城，预计在 2019 年正式开业；还有宝龙城市广场；以及悦达城市广场；另外还有锐轩财富广场。

学校包括景山中学、解放路小学东校区以及正在建设中的北师大盐城附属学校。

生活配套包含卡迪欢乐世界；包含在建的智尚汽车小镇；包含妇幼保健院；包含东方公园。

4、交通：高铁站（预计年底通车）、三期高架、南洋机场。

请问您是打算购买河东的房子用于自住还是投资呢？如果是自住，那么您会拥有比较多的选择余地。目前，有一部分楼盘正在进行大幅度的优惠活动。要是投资的话，河东板块在不断地走向成熟，其规划发展也在持续推进，具有非常好的升值前景。

【税费计算类】

Q:

维修基金收费标准是多少？

A:

多层住宅（七层以下）需按 87 元/平方米交存；高层住宅（七层及七层以上）要按 110 元/平方米交存；非住宅则按照 110 元/平方米交存。非机动车库、非人防车位（车库）需按 43 元/平方米交存，若产权登记未计建筑面积，就按房产测绘机构提供的建筑面积来计算。

Q:

契税收费标准？

A:

个人购买普通或非普通住房，若该住房属于家庭（成员范围含购房人、配偶及未成年子女，下同）唯一住房：若房屋面积在 90㎡以下，就按结算价的 1%进行计征；若房屋面积为 90㎡以上，就按结算价的 1.5%进行计征。

以个人名义购买普通或非普通住房，并且此住房属于家庭（成员范围包含购房人、配偶以及未成年子女，以下同）的第二套住房时：其一，若房屋面积为 90㎡以下，就按照结算价的 1%进行计征；其二，倘若房屋面积为 90㎡以上，那就依据结算价的 2%进行计征。

以个人名义购买普通或非普通住房时，如果该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）的第三套或三套以上住房，那么：①不管房屋面积大小，都按照结算价的 3%来计征。商业方面也是按照结算价的 3%计征。

Q:

商品房办理产权证需要缴纳哪些税呢？90 平方米的商品房办理产权证需要花费多少钱呢？

A:

契税规定，对于个人购买家庭唯一住房，若面积在 90 平方米及以下，就按 1%的税率来征收契税；若面积为 90 平方米以上，则按 1.5%的税率征收契税。而对于个人购买家庭第二套改善性住房，面积 90 平方米及以下的，按 1%的税率征收契税；面积 90 平方米以上的，按 2%的税率征收契税。权证工本费为 10 元/本。（由买方承担）

③配图资料费：10元/件（买方承担）

④权证印花税：5元/本（买房承担）

⑤登记费：住宅80元/套（按标准的50%计收）（买方承担）

增值税及附加税为 5.6%，若普通住房对外销售超过 2 年则免征，此税费由卖方承担；土地增值税为 1.5%，由卖方承担，个人出售普通住宅时免征。

个人所得税：如果是全额的话，税率为 1%；如果是增值部分，税率为 20%。并且个人出售 5 年以上的家庭唯一住房是免征个人所得税的。该税费由卖方承担。

⑨交易手续费：6元/平米（双方各自承担）

⑩合同印花税：0.05%（双方各自承担）。

Q:

有两套房子，其中一套是刚刚通过遗产继承得到的。如果想要卖掉非继承的那套房子，这房子已经满五年了，并且面积不足 90 平，那么需要缴纳哪些税费呢？

A:

这套房是您名下非唯一住房，需要缴纳1%的个税。

Q:

请问二手房过户满二年非唯一房子过户需要哪些费用？

A:

房东需缴纳的费用为个税 1%；客户需缴纳的费用如下：90 平方米以下首套房契税为 1%，90 平方米以上一套房契税为 1.5%，二套房契税为 2%，三套房契税为 3%；中介费为 1 - 2%；贷款服务费在 1000 - 1200 元左右；还有工本费以及其他费用。

Q:

你好，请问我购买了一套总价为 346 万的新房。办理产权证时，所有的费用需要缴纳多少元呢？

A:

新房办产权证时，主要需缴纳契税和物业维修基金这两项较大的费用，此外还有一些小额费用，像不动产登记费 80 元、配图费 20 元。契税的缴纳与房产是否为家庭唯一房产以及面积密切相关，物业维修基金也和面积有很大关联。若房屋面积在 90 平或 90 以下，按 1%的税率征收，346 万对应的契税就是如此。如果房屋面积大于等于 90 平，且房子是家庭唯一住宅，契税按 1.5%征收，那么 346 万的契税是 元；如果是二套房，契税按 2%征收；如果是三套房或者非住宅性质，契税按 3%征收；物业维修基金与面积有关，通常为 110 元每平。你可以用面积乘以这个数据，就是物业维修基金的费用了。

Q:

你好，请问经济适用房满 5 年进行出售时，其费用由哪些部分构成？与商品房出售相比，多了哪些费用？

A:

出售已满 5 年的经济适用房时，需缴纳房屋成交额的 10%来补交综合地价款。若按市场价格出售经济适用房，那么在买卖政策下，之后就不能再次购买经济适用房以及其他保障性住房。

Q:

交了两万买房定金，现由于其他原因不买了。定金可以退么？

A:

你需确定是“订金”还是“定金”呢？订金是能够退还的，而定金通常是不予退还的。

Q:

我之前的那套唯一住房刚过户给别人没几天。

A:

确定名下无房的话，契税是按照首套房的交。

Q:

准备更换一套 150 平的房子。夫妻两人都曾使用过公积金和商贷。新房已满两年但不是唯一住房。请问是否可以进行组合型贷款？利率是多少？税费等各项费用需要多少？

A:

自住房卖出后，若名下无房，公积金贷款可清算首套房，能办理组合贷款，公积金执行基准利率 3.25%；当下商贷利率大多是基准利率上浮 10 - 20%。过户税费方面，新房满两年但不唯一，若是二套房，面积≤90㎡，契税为 1%；面积＞90㎡，契税为 2%；三套房契税为 3%。还有全额 1%或差额 20%的个人所得税。

Q:

请问买二套房，第一套房贷款还清了，二套房要交多少税？

A:

二套房契税依据房子面积计算。其一，若二套房面积小于 90㎡，契税是房子总价的 1%；其二，若二套房面积大于 90㎡且小于 144㎡，契税为房子总价的 2%；其三，若二套房面积大于 144㎡，契税是房子总价的 4%。

【公积金及贷款类】

Q:

贷款购房时，如果银行流水不够，父母作为共同还款人。那么，房卡上需要有父母的名字吗？

A:

父母作为共同还款人，不动产权证书上不需要增加父母的名字。

Q:

以前买房时采用公积金贷款的，现在公积金停止缴纳了。请问这对剩余的贷款利率有没有影响呢？是否仍然按照公积金贷款利率进行还款呢？

A:

通常情况下，公积金贷款一旦批准，整个贷款流程就宣告结束。无需再为公积金断缴而担忧，即便之后出现断交的情况，也不会对已经获批的贷款在贷款利率方面产生影响。

Q:

我在 2012 年通过公积金贷款购置了一套房子，到 2016 年将其贷款还清。2016 年又利用商业贷款购买了一套房子，到 2018 年把这套房子的贷款还清并将其出售。如今我打算再次购买房子，那么贷款是算作首套还是二套呢？首付又是多少呢？

A:

您名下的贷款全部还清了，这种情况下就可以算作首套房，其首付为总房款的 30%。

Q:

你好，请问首套房采用的是组合贷款，是否可以转为公积金贷款呢？或者先将公积金部分还清，然后把商贷转为公积金贷款，在购买二套房时是否会受到影响？

A:

如果已经办理了组合贷款，那么现在不办理转公积金贷款。要是购买二套房，就需要您先将之前的贷款还清。

Q:

您好，公积金贷款是否必须连续缴纳 6 个月呢？公司 8 月份交了保险但未交公积金。如果从 12 月份开始缴纳公积金，能否从 8 月份开始补呢？还是最多只能补到 11 月份呢？接着 11 月、12 月、1 月、2 月、3 月、4 月，连续 6 个月就可以了吗？

A:

不能进行往前的补缴操作，只能够从 12 月开始进行缴纳。接着是 12 月、1 月、2 月、3 月、4 月、5 月，这样一共算 6 个月。

Q:

公积金贷款可贷额度是怎么计算的啊？

A:

公积金贷款的可贷额度是这样计算的：先计算借款人月计缴存住房公积金额除以借款人住房公积金缴存比例，然后将所得结果乘以个人还贷能力系数（目前为 0.45），再乘以 12（月），最后乘以实际可贷年限。

Q:

住房公积金贷款已还清，房产抵押手续已注销。不清楚物业费提取是否可行？房产证上仅我一人名字，我老婆未办理过住房公积金贷款。那么，用她的住房公积金提取物业费是否可以？若可以提取她的公积金，需要携带哪些材料？

A:

物业费提取需满足无住房公积金贷款记录这一条件。因为公积金贷款是以家庭为单位的，所以您不具备物业费提取的资格。

Q:

房子已经有公积金贷款，请问家庭成员可以提取装潢费用吗？

A:

提取人未曾使用过住房公积金（包括办理提取或贷款业务），若提供了《房屋所有权证》，那么就可以提取从房屋交付之日起两年内所缴交的住房公积金用于房屋装潢。并且，每个家庭成员（包含职工、配偶以及未婚子女）在房屋装潢方面仅能提取一次。职工本人、配偶及未婚子女这些家庭成员只要使用过公积金，并且您名下已经有公积金贷款了，那么就不可以进行装潢提取。

Q:

咨询公积金方面的问题，之前连续缴纳了三年多的公积金。之后辞职并更换了工作，期间有两个月没有缴纳公积金。现在到了新公司，刚刚缴纳了一个月的公积金。那么，这种情况下可以申请公积金贷款吗？

A:

不可以，需要在买房之前连续缴满6个月才可以。

Q:

请问这是什么原因呢？

A:

办理提取后，贷款余额不会减少。只有在每月还款扣款后，贷款余额才会减少。只有在提前部分还款之后，贷款余额才会减少。

Q:

贷款购房银行流水不够父母作为共同还款人，房卡上需要有父母的名字吗？

A:

父母作为共同还款人，不动产权证书上不需要增加父母的名字。

Q:

以前买房时用公积金贷款的，现公积金停缴了，请问对剩余贷款利率是否有影响，是否还是按公积金贷款利率还款？

A:

通常情况下，公积金贷款已经批准了，整个贷款流程就已经走完了，不必在担心公积金断缴问题，即使之后断交了也不会对已经批准的贷款产生贷款利率的影响。

Q:

我2012年公积金贷款买了一套房子，2016年还完了。2016年商业贷款又买了一套房子，2018年我把这套房子贷款还了，卖掉了。现在我再想买房子，贷款算首套还是二套啊？首付多少？

A:

您名下贷款全部还清的情况下，算首套房，首付是总房款的30%。

Q:

你好，请问一下首套房是组合贷款，能不能转成公积金贷款，或者先把公积金部分还清在把商贷转成公积金贷款，在买二套房受不受影响？

A:

已办理组合贷款的话现在不办理转公积金贷款。买二套房的话需要您把之前的贷款还清。

Q:

您好公积金贷款是必须连续缴纳6个月吗？公司8月份交的保险但是没交公积金，如果从12月份开始缴纳公积金，可以从8月份补吗？还是最多补11月份的？然后11、12、1、2、3、4，连续6个月就可以？

A:

不能往前补缴，只能从12月开始交，然后12/1/2/3/4/5，这样算6个月。

Q:

公积金贷款可贷额度是怎么计算的啊？

A:

公积金贷款可贷额度＝借款人月计缴存住房公积金额÷借款人住房公积金缴存比例*个人还贷能力系数（目前为0.45）*12（月）*实际可贷年限。

Q:

住房公积金贷款已经还清，相关房产抵押手续已经注销，不知道物业费提取可不可以？房产证上只有我一个人的名字，我老婆从未办理过住房公积金贷款，物业费提取她的住房公积金，可不可以？如果可以提取我老婆的公积金，需要携带什么材料？

A:

物业费提取的条件是无住房公积金贷款记录，公积金贷款是以家庭为单位的，您是不可以物业费提取的。

Q:

房子已经有公积金贷款，请问家庭成员可以提取装潢费用吗？

A:

装潢提取：提取人从未使用过住房公积金（办理过提取或贷款业务），提供《房屋所有权证》，可提取自房屋交付之日起两年内缴交的住房公积金用于房屋装潢。每个家庭成员（含职工、配偶及未婚子女）房屋装潢只能提取一次。家庭成员（职工本人，配偶及未婚子女）只要使用过公积金，您名下已经有公积金贷款了，是不可以装潢提取的。

Q:

咨询下公积金问题，如前期连续缴纳了三年多的公积金，后来辞职换工作，有两个月未缴纳，现在到新公司刚缴纳一个月，可以申请公积金贷款吗？

A:

不可以，需要在买房之前连续缴满6个月才可以。

Q:

我1月，2月提取公积金用于还公积金贷款，显示已经提取成功但是贷款余额没有扣减，请问什么原因？

A:

办理提取后贷款余额是不会减少的；您只有在每月还款扣款后或者提前部分还款之后，贷款余额才会随之减少。